投资自住两相宜：澳洲中小学校区房 | 小麦谈地产

文 / 小麦

我曾经在“小麦谈地产”专栏里写过一篇《小学生，大经济》的文章，介绍了澳洲政府为包括中国在内的海外国家开放小学生留学签证，只要满6周岁的小朋友就可以申请来澳洲上学，父母还可以申请陪读签证来澳洲一起生活。

这篇文章引起了不小的反响，发表后我收到了不少中国国内读者的微信，对把自己孩子送出来上学生活很感兴趣，我们今天就以墨尔本为例，对澳洲中小学系统以及墨尔本的学校和校区进行一个概括性的介绍，以及这些学校对当地房产市场可能产生的影响。澳洲的教育系统在各个州大同小异， 悉尼、布里斯班等城市也很类似，可以参考。

首先我们先看看澳洲的教育系统，大家可以在心里和国内有个比较。

澳洲的教育从幼儿园（Kindergarten）和学前班（Pre-school）开始。这两部分针对的是3-5周岁的儿童，澳洲的小学教育通常从6周岁开始，也正是澳洲新开放的签证要求的最低年龄。

小学从一年级到六年级，学生的年龄为6-12岁，主要的教育以阅读、数学、体育、音乐和艺术等方面为主，总的来说和国内小学相比非常的轻松，孩子们都不喜欢学校放假，因为上学的时候可以和小伙伴们一起玩，也没有什么暑假作业寒假作业，但会有一些书籍阅读的任务，鼓励小朋友按照自己的兴趣多读一些书。

澳洲的中学共有6个年级，和国内不同，澳洲不分“初中”和“高中”，而是7到12年级，7年级的入学年龄通常是12-13周岁。12年级也就是我们国内的高三，会进行全州范围内的“高考”，在维州叫做VCE (Victorian Certificate of Education)，通过VCE考试就相当于获得了高中毕业证书，也可以凭VCE成绩考取自己喜欢的大学。很多学校的排名是按照学生整体VCE成绩进行，但VCE并不是中学生们唯一的考试标准，我们会在下面的文中提到。

高中毕业后澳洲的学生们通常会有两种选择，第一种选择是进入大学(University)进行本科(Undergraduate)学习，根据学科的不同，时间也不同，比如商科、计算机、文学等科目一般为3年，而工程类和法律类的本科大多是4年，医学类的为5年。本科学习完成后绝大多数的本地学生会选择开始找工作就业，而并非国内流行的“考研”，因为在澳洲，工作经验要比学历重要的多，雇主也不会因为学生学历高就雇佣，相反的，会出现学历越高，工作经验少就越找不到工作的尴尬处境，因为不同的学历法定起薪不同，而对于绝大多数工作而言，本科学历就绰绰有余，剩下的就是实际工作经验的积累。即使是读研究生(Postgraduate)课程，通常也是在工作了一段时间后有针对性的去读，很多公司还会为这样的人提供各种支持比如付学费、带薪学习假期等。

而另外一些学生在完成高中12年级后并不会选择进入大学，而是进入专科学校(TAFE)继续学习，好处是学费相比大学便宜不少，而且是非常实用的工作技能，比如汽车修理、建筑类的电工、木工、理发、厨师等，在澳洲TAFE也很受欢迎，因为蓝领在澳洲的年均收入比坐办公室的白领略高，而且TAFE大多数2年就可以读完，还有不少是边工作边读书的机会。

从学校的类别来分，澳洲的中小学有公立学校、私立学校和教会学校之分。

墨尔本几乎各个居民区都有公立的小学和中学，只要住在这个区的校区内的家庭便可以免费上学，无论是租住还是自购房都可以。所以教学质量好的公立学校所在的区房价就相对较高，增长的潜力也比较持久，因为有刚需存在，比如墨尔本华人朋友们熟悉的Balwyn和Glen Waverley就属于这种情况，这两个区的中学教学质量优异，所以是华人朋友们热衷的地产投资区域。

但这里需要注意的是，因为公校的学生都是本区居住的家庭，那么这个区的人口组成（包括族裔、经济水平、社会地位等）就直接决定了学校里面孩子的同学的组成，所以会出现类似Balwyn和Glen Waverley这样的区中学里华裔比例奇高的原因，学生间的竞争压力也会相对大一些。这其实也还好，比较要小心的是市中心附近一些有政府低保救济房的区，这些区公校的生源就比较复杂一些。

这里多提一句墨尔本的精英中学，比如Melbourne High School，虽然属于公校，但入校标准较高，需要考取，所以生源质量很高，对学生家庭所住的区域也没有限制。

除了Balwyn High School和Glen Waverley Secondary Collage这两所华人熟悉的公校外，其他比较好的公校还有：McKinnon、VCA（维州艺术中学）、Box Hill High等等。

公校的特点是义务教学，除了基本的书本费和校服，基本没有什么其他的费用。如果想要让孩子有更好的受教育体验，那么私校是不二之选。墨尔本的优质私校非常多，主要集中在墨尔本东区，也就是华人聚集的方向，比如Kew这一个区就有数家著名私校，英国查尔斯王子还曾就读墨尔本著名私校Geelong Grammar School。墨尔本的东南西北都有很好的私校，绝大多数私校都有自己的小学部甚至是学前班，而且私校非常讲究传统，好的私校通常要提前1-2年甚至更早开始申请排位，但如果家庭里有长辈或者是哥哥姐姐在这所学校读书，那么会获得优先入学的机会。

私校的好处是会给孩子带来非常丰富的成长体验，尤其在音乐、艺术、体育等方面，的确是公校无法比拟的，但学费不菲，一年2、3万澳币的学费让很多家庭望洋兴叹，所以选择私校的家庭多以富有或中等以上中产家庭为主。私校对学生家庭的所住区域没有要求，但很多私校都在富人区，而且会提供不同种类的奖学金鼓励全方面发展的小朋友来学校学习。

很多私校除了VCE这个维州高考之外，还提供IB课程，这个课程允许学生在毕业后直接考取海外的大学，比如美国或英国的著名学府，所以单纯以VCE排名来评价私校是不太公平的，而且私校更注重全面发展，往往学校很出名，但高考成绩未必最靠前。甚至在很大程度上，好的中学私校出来的学生在未来的人生中因为中学朋友圈的缘故比上好的大学还重要。

比较好的私校有：PLC, Scotch College, MLC, Wesley, Camberwell Girls Grammar等等。

最后就是教会学校，通常学生家庭为天主教或基督教家庭，孩子上学的内容也会有圣经的学习，教学质量往往都很好，学费介于公校和私校之间，比如Waverley Christian College等。

结合房产来看，因为会申请小留学生签证的家庭在中国基本属于中等偏上的中产阶级家庭，来到澳洲上学和生活是笔不小的投入，也要做出生活和交际圈上的一些牺牲，所以既然来了澳洲，就会选择比较好的学校入学，私校比例会比较高，加上生活便利的需求，墨尔本的东区和东南区会比较受欢迎，其次是沿海的南区，这些地方好的学校比较多，无论是私校还是公校，而且对于华人朋友来说生活也比较便利。

因为小留学生签证的时间为2年，而且可以续签，而维州政府允许持1年以上临时签证的海外人士购买本地的二手房用来自住，所以好的小学、中学所在的学区二手房交易活动会增加，即使是孩子的父母们不买房而是租房，那么对于墨尔本本地的投资者来说，这些学区的出租率也会提高，从而提高房价。

篇幅的缘故我们今天先聊这么多，小学生以及陪读签证已经开始实行一年多的时间，市场目前虽然没有明显的热度，但假以时日，是一块不容忽视的市场，想要投资房产的朋友们可以顺势而为，有针对性的进行选择，为接下来10年布局。

小 麦

澳洲地产学院创始人兼首席执行官、Director of Asia Pacific, OneGlobalVenture in assn. with KPMG、澳洲最大独立地产集团Little地产前亚太区总监、墨尔本大学商学院MBA、法学院法律硕士在读