《澳洲百事通》购房置业之澳洲房产与中国房产的区别

《澳洲百事通》连载（55-26）

1.产权期不同

国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权（参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用）。

在澳洲土地是私有化，永久拥有。买独栋别墅时，土地的面积就是拥有者拥有，买公寓楼，大楼下面的土地属于共同拥有。

2.新房装修不同

中国：大部分新房都是毛坯房，不带装修，自己装修费事费力，装修还要花一大笔钱。

澳洲：所有新房都是装修好的，厨房烤箱，吸油烟机，洗碗机，空调，地毯（地板）一般都是标准配置，环保标准要求高，交房后可以直接入住，省心省力。

3.楼花首付金额和资金风险不同

中国：一般签购房合同时就要付款30%，首付是付给开发商的，一旦开发商破产，出现烂尾楼，买家的资金很难有保障。

澳洲：一般签合同只需付款10%，首付是经由双方律师托管到第三方的信托公司账户，利息归买家所有或者买家和开发商均分。一旦开发商破产，资金会被信托公司退还。在房地产上升的行情下，在买澳洲期房可以用最少的资金的杠杆作用提前锁定未来两年的升值后的房产。

4.贷款还款时间和形式不同

中国：中国买房是签房屋合同后马上连本带息还款，买家在还没有得到现房前，很长一段时间内白付给银行利息。

澳洲：澳洲买房是在签订房屋合同后，通常只是预付10%的定金，现房交割前才办理银行贷款相关事宜，拿到房屋钥匙后的第一个月开始还款。而且澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息不还本金的，不同银行年限也不同，最高10年！

为什么要只还利息？ 首先既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿付清一套房子的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。然后只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，付清以后，租金收益不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

最后你也可以向银行申请一个对冲,把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息。因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是对冲是自己的账户，可以随时取钱出来。

5.房产套现自由度不同

中国：政府政策性限制因素和调控太多，产权转换期长。首先，有很多房子在规定的年份内不能在市场上流通买卖，例如福利房，经济适用房等；其次如果房子增值，在不卖出房子的前提下，无法自由套现房产增值的部分。更何况最近还出台了很多限购政策。

澳洲：自由市场经济，澳洲房产在市场上可以自由交易，卖房很容易。如果房产增值，在不卖出房产的前提下，可以利用银行的贷款产品的灵活性把房产增值部分套现出现金进行再投资，盘活资金使用率。有两种方式可以在不卖出房子的前提下套现增值资金，一种是在不改变贷款产品的前提下进行Top up，另外一种方式是重新进行贷款（Refinance），其套现的本质是一样。举个例子来说明套现是如何完成的，假设我两年前以80万澳元的价格买下一处房产，当时向银行贷款80%，即64万，两年后房产升值为100万澳元，这时候，我以升值后的房产的当前价值向银行重新贷款，还是向银行贷款80%，即贷款80万，那么事实上我可以从银行套现出80万-64万=16万澳元现金，这16万澳元现金可以在不卖房子的前提下归自己自由支配，也就是房产升值的20万，我利用澳洲灵活的银行贷款产品，很容易的套现出了20万 X 80%= 16万,澳洲买房是不是比中国买房子赚钱灵活容易多了！

6.物业出租规范程度不同

中国：房屋出租一般是由业主自己来做，招租收租，跟租客打交道等等一堆琐事。

澳洲：房屋出租一般都是交给职业的房屋中介打理，房屋中介会帮业主寻找合适的租客，跟租客签订具有法律效力的租房合同，收取租金等等几乎所有工作，租金会定期转账到业主的银行账户，整个过程业主都不需要出现，省心省力。当然业主需要付给中介管理费，物业管理费一般为租金的6%-8%不等。

7.投资房产优惠政策

中国：首次买房无优惠，豪宅加倍征收契税，物业两年内出售全额征收营业税。

澳洲：澳洲政府由于住房压力大，房屋供不应求，所以政府鼓励投资。

8.房产面积算法不同

中国：房产面积包括楼梯等公共区域部分的公摊面积，不是屋内的有效物理面积。

澳洲：澳洲房产的内部面积是物理上的实际面积，没有公摊面积这一说法。所以澳洲的房子的面积事实上比中国房产的同等面积要大。另外，澳洲房产只有整体售价，中国房产是按照每平方米售价来卖。

9.房产质量不同

中国：房产质量参差不齐，大多数都质量一般。有很多才建造10年的楼房就风雨欲摧的样子，破的不得了。所以在中国，很难在一个房子里住一辈子，要不停的攒钱换新房子，这需求刚刚的，为GDP做贡献。

澳洲：澳洲有很多用红砖建成的老楼，看上去，是有点老，但是很难想象，这种老房子很多都有百年历史，看上去质量还都没有大问题。

10.租金回报率不同

在澳洲，通常情况下，澳洲房产的周租金通常为房产价格的千分之一。举例来说：悉尼一套70万澳元的公寓，一周租金大约为700澳元/周左右，年租金为700X52=36400澳元，注意咯这里的租金是按“周”计算！

报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。

澳洲首府城市的租金回报率一般都在4％至6%之间。

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