【要崩盘？】澳大利亚夸大了房价增幅，公寓现崩溃迹象

澳大利亚一项领先的房价指数(CoreLogic)被揭露夸大了房价增长幅度后，在澳大利亚投资房地产的外国投资者应该自己进行尽职调查。但是这并不是外国投资者面临的唯一问题。

澳大利亚央行称CoreLogic的房价指数“夸大”了房价增幅，并被迫放弃使用这一指数。

在这么一个对房地产痴心不改的国家，每个人都用CoreLogic的房价统计，因为不管市场实际怎样，这个指数总是描绘出持续强劲的迹象。在8月1日公布的上月报告中，报告称阿德莱德房价当月上涨了令人炫目的1.4%，悉尼上涨了火热的1.3%，而墨尔本上涨了1.1%。CoreLogic因此称，“首府城市价格在7月份达到历史新高”。

按照CoreLogic的数据，截至7月31日，悉尼中位房价是77.5万，比前一个月底的78万降低了（是的，降低了）。墨尔本从上个月的587500降到了585000，阿德莱德从上个月的420000降到了417500（这不是错误，确实降了）。如果这只是个例的话，那还不用担心。CoreLogic的房价指数是一个综合指数，也就是说，为了更好的跟踪房子的特性，例如睡房数量，数据被‘调整’过了。

但是这样的事情本年以来一直在发生。一个月又一个月，中位价下跌，指数却上升。按照CoreLogic的数据，悉尼今年开始时中位房价是80万，但上个月结束时中位房价是77.5万。尽管中位价下跌了，悉尼房价指数却节节攀升，一月份上涨0.5%，二月份上涨0.5%，三月份上涨1.0%，四月份上涨2.4%，五月份上涨3.1%，六月份上涨1.2%，七月份上涨1.3%。

据信，CoreLogic4月份修改了指数计算方法，并没有通知澳大利亚储备银行在内的客户。

如果你最近到过悉尼、墨尔本或者布里斯班，毫无疑问你一定见到了数不清的吊车。澳大利亚正在经历从没经历过的公寓建设繁荣。

在第一季度，按照澳大利亚统计局的数据，私营建筑行业正在建设150706个‘其它’住房，通常这意味着公寓。这是6年以前50000个的3倍。

大部分这些公寓都已楼花的形式卖给了外国投资者。投资者通常交10%的首付，并在建成交付时缴纳剩下的90%。也就是说，时候到了的时候就需要银行贷款。“所有的交易都被冻结了”，我们在5月份报道过（银行收紧对外国买家的贷款），在发现了广泛存在的欺诈行为后，澳大利亚四大银行已经开始限制对外国投资者的贷款。

按照外国房屋贷款代理的说法，很多外国投资者在成交时会面临困难。

上海Home Tree Group的代理Mark Yin告诉《澳大利亚财经报》：“所有交易都被冻结了”，该报道称几乎100%的客户都无法从澳大利亚银行贷款，其中大部分在墨尔本中心商业区购买了公寓。他说：“我已经不再交易澳大利亚房产了。”铁鱼的首席执行官Lanny Xu说，他的客户中有20%在无法获得贷款后试图卖出。

对澳大利亚本地买家而言，公寓过度供应造成了价格下跌。在交付时对公寓估值的银行可能会估值不足。在墨尔本Docklands、中心商业区和Southbank，已建成公寓的价格比楼花时的价格折扣最高达到24%。

按照《澳大利亚财经报》最近的报道，布里斯班内城区的楼花销售数量在最近一个季度下跌了44%。

布里斯班公寓销售数崩盘，市场氛围对开发商至关重要-《澳大利亚财经报》8月10日报道

澳大利亚储备银行称墨尔本、布里斯班公寓供应过度，可能提高交付风险-《澳大利亚财经报》8月5日报道

如何在公寓贷款危机中生存-《澳大利亚财经报》7月28日报道

贷款冻结触发澳大利亚房地产资金危机-《澳大利亚财经报》7月25日报道

墨尔本新公寓出售转手价格暴跌-《澳大利亚财经报》5月27日报道

失败的公寓交易额达到50亿，风险和恐惧上升-《澳大利亚财经报》5月27日报道

放贷机构Firstmac收紧公寓贷款-《澳大利亚财经报》5月27日报道

清算机构警告公寓开发商准备好应付交付风险-《澳大利亚财经报》5月19日报道

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