《澳洲百事通》企业运营之商业房产的投资和租赁指南

投资商业地产

回报率

住房投资风险相对较低，因而回报率较低。商业地产有着较高的回报率，但风险也较高。例如，1套公寓房或套房的平均回报率为5%，而仓库一类的工业用房可能平均达到8%。

风险

商业地产投资风险较高是因为空置率较高。以仓库来举例，可能需要一段时间才能找到仓库的新租户，这一过程可能是几个月，也可能超过一年。相反，住房找到一个新的租户一般只需一两个星期。

租赁期限

住房的租赁期往往为6个月或12个月。然而，商业房产的租赁期通常会更长。如起初五年的租赁期并可选择续期五年这样的租约并不罕见。

租户类型

租户显然是房产投资的重要组成部份。在商业房产中，政府或大型企业租户被认为是优等租户，他们很可能租用房产很长一段时间，并且不太可能拖欠租金。

经济形式

任何形式的房产投资，经济形式对财务状况的影响至关重要。目前消费者对于商业信心非常低，许多企业不得不关闭。如果你投资的房产唯一的租户又是这类企业之一，那你可能会面临一段艰难的时期了。另一方面，住房受经济形式影响的表现有相当的弹性。最糟糕的可能是需要额外的一两个星期找到新租户，或者可能需要降低5元或10元的周租。

入门成本高

商业房产往往比住房昂贵许多。市中心办公楼或零售商店由于地处黄金地段而通常最贵，城郊的工业用房根据面积大小也可能会很贵。但是，成本可以通过聘请费用较低的房产管理公司使之最小化。

维护费用

住房的装修相对便宜。油漆工作、新地板、厨房和卫生间的装修成本只有20,000澳元至30,000澳元。但是，一幢商业大厦的装修会非常昂贵。安装新空调、建筑装修以满足新的卫生和安全标准，有时可能花费几万至几十万元之多。然而，成本很少由房东承担。

支出

成为商业房产业主的优点之一是，租客通常承担大部份的支出费用，如市政费、保险费、维修费和保养费。而不像住房那样，由房东支付市政费、税费、维护费和修理费等。

花销由哪方支付、所欠租金额、调整租金的频率等所有细节均在租赁合同中列出。

租约

租约是商业地产最重要的文件。这和住房租赁不同，住房租赁合同通常是一份标准文件，大约4页长，而商业租赁合同不是规范性文件，往往长达50至60页，一般需要由律师来拟定。

选择投资澳洲商业房地产，细节问题非常重要，澳洲商业地产虽然回报率很高，但是同样风险也会很高。

法律文件

在一个简单的商业地产交易中，可能涉及的法律文件会有（不涉及投资架构搭建、安排）：

a.股权收购协议；

b.资产收购协议；

c.商业租赁协议；

d.商业分租协议；

e.商业地产转租协议；

f.期权协议；

g.商业贷款协议；

h.资产抵押协议；

i.抵押、质押登记证明；

j.保险协议；

k.董事担保协议；

l.董事免责协议。

租赁商业地产

购买商业地产不是人人都可以做到了，租赁是大多数人的选择。但租赁除了本身的租金之外，还有很多Ongoing fee您不可忽略。如所租办公室的物业管理费、水电等杂费…

当然很多如世界著名的Regus这类办公室中介机构提供的是全服务的模式，包含前台接电话接待客人，提供办公家具，全套上网服务，甚至帮你接发Email的服务。这样的办公室非常适合员工少的公司和需要租约灵活的公司，而且在全世界各地都有相应的办公楼可以让你共享，甚至您可以只租用一天。当然价格也不便宜。如果您想自己寻找，网上搜索是个不错的选择。

办公室租赁网站：

realcommercial.com.au

commercialrealestate.com.au

forsaleforlease.com.au 

仓库租赁网站：

efflogoperations.com.au.sdwt.com.au

sidespace.com.au/warehouse-storage/for-lease

commercialrealestate.com.au/for-lease/australia/industrial-warehouse

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