澳洲遍地是雄安 | 小麦谈地产

文 / 小麦

大家都知道了吧，中国出了个“雄安新区”。

雄安本是个河北省的小县城，与北京与天津成掎角之势，被中央政府定义为与深圳经济特区和上海浦东新区同一行政级别的新区，不但将成为中国北部最重要的经济开发区，还将会把北京“非首都”职能的部门都迁过去，变成“副首都”，缓解北京的人口压力。

新华社说，这是中国的“千年大计，国家大事”。

貌似当年深圳和浦东都没有说的这么严重，难道雄安真的要在GDP上超浦赶深吗？

其实在我看来远不这么简单，如果只是实现经济职能，很难算得上是“千年大计”，在下结论之前，请允许我和大家分享两个小故事。

中国历史上迁都并不罕见，北魏孝文帝迁都洛阳，明成祖朱棣迁都北京，都不是为了经济，而是为了实现一定的政治目标，让当地的贵族和旧有势力分散，再次梳理利益集团，减少腐败，让推行政治改革变得更加容易。

所以在我看来，“雄安新区”的真正意义在于把北京城固有的政治势力瓦解开来，为下一步政改做准备，也只有这样才能称得上是“千年大计”。

于是一夜间当地房价从6000人民币一平米暴涨到1万多块，虽然政府早有准备，有效遏制了连夜赶去的炒房团，但从另一个侧面可以感受到政府的政策对房地产价格的影响也许只是一句话的事。

说回今天的主题，其实在澳洲，雄安现象也很普遍，虽然没有那么高的定位，但因为政府政策的改变造成澳洲局部地价大幅上涨的情况屡见不鲜。

背后主要成因有三。

很多朋友有个误区，认为澳洲是个土地资源非常丰富的国度，一个澳大利亚的国土面积甚至比整个欧盟都要大，而人口还没有上海一个城市多，所以澳洲最不缺的就是土地。但实际上刚好相反，澳洲的可居住土地非常有限。 

如图所示，图中黄色区域占了澳洲大部分的国土面积，但只有2%的人口居住在这里，澳洲的中部以沙漠等地形为主，并不适合人类居住，这就使得可利用的土地面积相对稀缺，此其一；

其二，大多数人都只会选择生活和交通便利的地区聚居，如此一来有好的基础设施，学校，购物中心的地区的土地资源就更加稀缺；

其三，澳洲的自然环境，政治环境都极其稳定。海啸龙卷风泥石流地震都和澳洲不太搭边，唯一的天灾也就是山火；加上澳洲向来是个移民国家，配上“世界最宜居城市”的光环，吸引着各国移民来到澳洲定居。数据显示，目前每个月有三万多人来澳洲定居生活，造成有效人口持续增加。

一方面土地资源有限，另一方面人口持续增长，而绝大多数人只喜欢去成熟的区域居住，使得政府需要不停的做出政策上的调整。比如包括改变某些街区的人口密度和楼层限高等以满足人口增长的需要。

每次政策的变化，对于地产市场来说都是商机。

根据墨尔本2030计划，维州政府为了保证墨尔本这座美丽的城市可以健康可持续的发展，不停的在调整规划策略。从原来开发新区为主，转向在已成熟的交通枢纽地区增加人口密度。以墨尔本的西区 Point Cook 为例，原来是保护湿地，后来改成居住用地，在开发的过程当中，很难保证人口的增长和基础设施的配套能够完美同步，而且投入巨大，于是有了增加人口密度的方案。在过去几年当中，墨尔本的很多城郊地区，比如Box Hill, Glen Waverley等都出现了高层公寓，这在之前是不能想象的。

而有眼光的开发商和投资者会提前进入这些区域布局，抢占资源，最终获得丰厚的利润。

此类的地产投资者已不再是简单的买套房子被动地等着升值，而是利用对政府政策的了解和丰富的经验，主动出击，加上懂得概率思维，想不赚钱都难，通常情况下获利也是传统思维地产投资者难以想象的。

之前我在分答平台与读者互动的时候，曾经有人问过，在澳洲投资地产每年的回报率能有多高？我说年回报率可以达到大概300%-500%。还一度被当做神经病，但其实背后是一套完整的投资策略和执行方案，已经被应用多年，甚至于我的三位导师中，有两位都使用这个策略通过投资地产积累财富。

只不过我们不知道什么罢了。

这个策略也不是哪里都好用，目前来看，暂时只适用于悉尼和墨尔本，其他首府城市市场热度还不太够。

也许大家都听过在澳洲投资房地产，每7-10年就会翻一番，其实，知道了里面的门道和秘诀之后，每年翻一番也是不难做到的。

如果条件允许，我打算在未来两个月中通过澳洲地产学院开一次课，争取把我的导师请来，用一整个周末的时间来做分享和讲解，做到有想法、有策略、有方案。第一堂开在墨尔本，然后也许会去悉尼吧。

知识是力量，信息是财富，小麦是大家的地产投资门道服务商。

小 麦

澳洲地产学院创始人兼首席执行官、Director of Asia Pacific, OneGlobalVenture in assn. with KPMG、澳洲最大独立地产集团Little地产前亚太区总监、墨尔本大学商学院MBA、法学院法律硕士在读