知道何时开始持有物业吗?｜税眼看澳洲房地产
文 / Jay Huang
让我们从一个小故事开始：
Kelly和Rachel 于2010年从中国到墨尔本留学，留学期间，Rachel于2011年5月以$300,000购入一套2居室Apartment，合同签订日期为5月15日，交割日为6月15日。购入Apartment之后，Rachel将其中的一间房间租给Kelly。2013年6月Kelly和Rachel顺利毕业并在墨尔本定居下来。
2015年1月，Rachel看中Glen Waverley的一套3居室house并以$700,000的价格成交，合同签订日期为1月15日，交割日为2月15日，同时她把手里的2居室Apartment以$450,000的价格卖出，合同签订日期为6月15日，交割日为11月15日。
同一时间，Kelly看中了Box Hill的一个在建项目，项目为3居室house，售价$700,000，首付定金$30,000，剩余房款将于交房日付清。Kelly于2015年1月15日与开发商签订了买房合同。
2016年中，Rachel经人介绍认识了一位来自于中国的神秘人物，此人提出愿意以$2,500,000的价格买下Rachel 位于Glen Waverly的3居室house, 双方决定于2016年8月15日签订购房合同。
问： 从资本利得税角度看，Rachel何时开始持有物业以及这个日期为何如此重要？
按照澳大利亚所得税税法(Income Tax Assessment Act 1997)第109条第5项第2款规定，资产所有者持有资产的起始时间点为买卖双方签订合同的日期，而不是资产交割日期。如果没有买卖合同，则为资产所有权转让日。
在我们上面的案例中，Rachel于2011年5月15日签订了购买Apartment的合同，所以她于2011年5月15日开始持有该物业，虽然实际的物业交割日为6月15日。同样的道理，她位于Glen Waverley的house的开始持有时间为2015年1月15日而不是2月15日。
同样，在Rachel卖出Apartment的时候，她持有物业的终止日期为2015年6月15日（合同签订日）。
那么Kelly呢？Kelly买的是楼花，也就是说她签订的是预售合同，在签订合同时，开发商还没有开始造楼。买卖双方按照事先约定的价格签订合同，由买家预先支付一笔定金给卖家，以此来绑定合同，等到楼造好之后，再支付余款完成合同。澳洲税务局按照所得税税法的上述条款，认定资产持有时间依然为预售合同的签订日期，而不是最后合同的履行日期。也就是说Kelly持有物业的起始时间为2015年1月15日。
这里需要提醒一点的是预售合同必须是绑定合同。在实际情况中，或许还有一种非绑定的预售合同，也就是说买卖双方可以随时改变合同条款和合同金额甚至可以随时取消合同，比如像特斯拉Model 3的预售合同，在该种合同下，资产的持有起始时间则为合同绑定日或者资产的正式转移日。
那么为什么这个日期这么重要呢？这是因为在现行的澳洲税法下，如果资产持有者持有资产超过1年，在卖出资产时，可以享受资本利得减半征收的优惠。比如上例中，只要Rachel在2012年5月15日之后卖出她的Apartment，她就可以享受减半征收的优惠。那么Kelly呢？这时候可能有两种情况：
楼房已经造好，Kelly付完余款，楼房转移至Kelly名下：只要她在2016年1月15日之后卖出楼房，依然可以享受税收优惠；
2016年1月15日楼房还没有造好：如果此时Kelly卖出手中持有的购房权利，她同样可以享受税收优惠。
所以聪明的投资者需要认真计算好这个时间，以便可以享受资本利得减半征收的税收优惠。
这个时间的另外一个影响是，既然Rachel于2015年6月15日卖出Apartment，她的纳税义务发生时间则为2014-2015年度，也就是说虽然她要到2015年11月15日才能收到卖房款，但是她必须自己先掏腰包把2014-2015年度的税垫付了。
这显然对于卖房者来说是一笔很大的现金流量负担，所以税务局出台了一条比较变通的做法，在卖房者尚未收到卖房款的时候，可以暂时不申报资本利得。等收到卖房款之后，卖房者再向税务局申请更改上年度的纳税申报表并补税。理论上该笔税款是欠税，所以会有滞纳金发生，但是如果你向税务局申请减免，在一般情况下，税务局都会批准同意减免，只要你是在合理的时间内申请更改申报表并补税，目前税务局认可的合理时间为房屋交割日后一个月之内。
所以为了防止现金流量的问题，投资者也要尽量避免合同签订日和交割日发生在跨年的情况。
Jay Huang
特许公认会计师。曾在中国，香港，加拿大和澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司从事税务筹划，并购交易，税务审计和税务政策研究等工作。
