房地产界的阿里巴巴 —— 再论霍巴特
文 / Jay Huang
去年年中，笔者写过一篇文章“澳洲房地产界的阿里巴巴 – 霍巴特”，文章发表之后引来骂声一片。当然除了骂声之外，还有一些读者提出一些善意的质疑。笔者对恶意的谩骂基本上是采取不予理睬的态度，同时也给予深深的理解，所谓屁股决定脑袋，文章可能会损害一部分人的切身利益，他们跳出来骂两声也是可以理解的，不是什么大事。但是对中立的读者和理性的最终购房者，特别是对澳洲整体情况没有什么清晰概念的海外投资者，提出的一些善意的质疑，倒是值得认真对待的。读者最大的质疑是听说那个地方很荒芜，人口很少，经济体量也小，在那里买房有投资价值吗？今天笔者就来讨论这个问题，同时谈一谈个人对霍巴特2017年楼市的看法，供您参考。
质疑首先是来源于对这个事物不了解。坦白的说，笔者来澳洲之前，和大多数普通的中国人一样，也没有听说过什么霍巴特，提起澳洲，反应在脑海里的就两个城市：悉尼和墨尔本，甚至有一段时间还一度认为悉尼是澳洲的首都。霍巴特开始进入笔者视野并逐渐引起笔者兴趣的时候是2014年。彼时悉尼和墨尔本的房地产开始加速上涨，一片红红火火，而霍巴特就像是一块被冰封了很久的池塘，无论是涨幅还是成交量都维持低位，扔个石子进去也是波澜不惊。
2014年一次很偶然的机会笔者看到网上列出一个房源，一栋坐落于霍巴特最好的区Sandy Bay，占地面积约1000平米的两层超大house，要价大约55万澳币。这样的性价比对于悉尼和墨尔本市场的买家来说真是亮瞎了眼。
然后笔者就开始思考一个问题，为什么大家都一窝蜂的涌到悉尼和墨尔本去买房？在房价已经被炒的比天高的今天，这到底还是不是一个明智的决定？霍巴特性价比这么高的房子为什么没人待见？霍巴特或者说塔州真的有那么差吗？被尘封了很久的霍巴特楼市还会继续被尘封下去吗？霍巴特未来有没有机会？
带着这些问题，笔者翻阅了一些资料，甚至还专门跑了一趟霍巴特实地考察了一下，回来以后才写了上面那篇文章。在继续下去之前，笔者先来总结一下上次那篇文章的要点。当时笔者的结论是看好霍巴特的房地产市场，论据主要有以下几点：
澳洲移民政策的影响：随着澳洲政府逐渐收紧移民政策，合法移民澳洲变的越来越困难，但是另一边，州担保，特别是边远地区的担保又为广大想留下来的国际留学生打开了一扇大门。以前中国学生来澳洲留学绝大部分都去悉尼和墨尔本，少量的会去珀斯和布里斯班，几乎没有人会去北领地和塔州，但是那次霍巴特之行，笔者在大街上遇到过不止一群留学生摸样的中国人，笔者觉得对于善于利用各种机会的国人来说，去塔州留学的中国人未来肯定会越来越多，苦几年，换张绿卡，拿到以后就可以回来大城市，这笔交易怎么看都很划算。这些学生未来估计大部分都会离开塔州，但是他们在塔州期间提供了坚实的租房需求，保证了租金回报率和空置率。
地理优势：霍巴特的地形很像悉尼，山地地形，前面是大海，后面是惠灵顿山脉，霍巴特就是夹在大山和大海之间的一个很小的狭长地带，这个就决定了它的土地资源非常有限，未来一旦有大量的人口进入，比如留学生，供给和需求的矛盾会非常突出，房价也一定会飚升。
发展潜力：这个也是笔者最看重的一点。霍巴特有非常丰富和优质的旅游资源，该资源一点都不亚于大堡礁和大洋路这种世界闻名的景点。现在它最缺少的就是一个催化剂，需要有心人把这个资源激发出来，一旦这个资源被激活，霍巴特的潜力会非常惊人，笔者觉得它很像新西兰的皇后镇。一旦它有了皇后镇的名声，能够吸引到中国游客，那么在那里开个Airbnb, 必将赚翻。
现在半年过去了，霍巴特的房产也确实如笔者所料，涨势喜人，成为了一匹大黑马，跌了很多人的眼镜。
来源：CoreLogic
那么2017年霍巴特还能不能延续这种涨势呢？我们能不能继续看好霍巴特呢？笔者的观点是谨慎看多。主要理由如下：
澳洲移民政策：与大多数人观点不同，笔者对2017澳洲移民政策，特别是联邦移民政策持悲观态度。最近很火的一个话题就是特朗普颁布了禁令，阻止穆斯林七国的公民入境美国，这个是符合特朗普一贯的反移民主张，可以看作是反移民的一个标志事件。禁令出来以后，激起了国际社会的很大反响，首先是加拿大，德国，瑞典等国的政府首脑纷纷公开谴责特朗普的做法。虽然英国首相梅姨尚未表态，但是反对党工党首领科尔宾强烈谴责并且呼吁阻止特朗普访英，这个呼吁也获得了很多英国民众的支持。澳洲的邻居新西兰总理也发表了演讲，公开谴责特朗普，挺穆斯林。在主要西方大国里，澳洲政府的态度是最令人玩味的，首先总理谭宝耍滑头，发表申明称评价其他国家的内政不是他的职责范围，所以不发表评论，接着二号人物外交部长毕晓普发申明，坚决支持特朗普的禁令。除此之外，到目前为止，从庙堂到江湖，我们似乎没有看到什么有影响力的人物发表反对申明。笔者这里不想讨论特朗普禁令的是非对错，或者政治正确到底正不正确这种具有争议性的话题，而是仅仅从澳洲政府的态度来管中窥豹一下澳洲政府的政治取向。
笔者认为，在政治上，澳洲一直以来都是美国的死忠。虽然最近几年因为中国的崛起，澳洲在经济上开始和中国打的火热，但是在政治层面，澳洲从来都是紧跟美国，是美国铁打的盟友；
从传统上来看，澳洲的反移民倾向要比其他国家强一点，虽然由于政治正确的压制以及随着亚洲移民的不断涌入进而形成了一股比较重要的力量（至少在选票上），公开发表反移民，反种族言论会被认为是一件不正确同时也很有风险的事（就连一国党的韩森在言论上也比以前谨慎很多）但是就像美国大选前很多人嘴上不敢公开支持特朗普，但其实内心深处是很赞同他的主张一样，他们会用手来默默地投票，用行动来支持他。一国党的崛起从一个侧面反应出了澳洲传统的政治主张事实上是有很强大的民意基础的。
2017可能会开启一个反移民，反全球化的时代，开启这个时代的旗手是美国。按照上述分析，如果澳洲跟进，和美国一样，开始大幅度收紧移民政策的话，那么像塔州这种偏远地区移民的香馍馍就会变的更加抢手，到时候我们会在霍巴特街头看到更多的中国留学生面孔。
世界信贷周期：最近华兴资本的创始人包凡在谈到2017年投资发展趋势中提到了世界信贷周期这个概念。一般认为资产价格的涨跌是与经济周期密切关联，据此投行美林还设计了美林投资时钟，用以表述在不同的经济周期下，投资人应该持有何种资产。但是包凡认为资产价格和信贷周期的关联程度要高于经济周期。这一点笔者是非常赞同的。笔者之前写过一系列文章详细阐述过政府在现代经济发展中所发挥的决定性作用。传统经济学认为经济是由市场规律这只看不见的手和政府调控这只看的见的手共同作用的结果，其中市场规律为主，政府调控为副。但是笔者提出来，随着科技的发展，特别是金融工具的不断创新，事实上政府可能已经拥有了掌控市场规律和经济周期的能力，政府可能已经当仁不让的成为了现代经济的上帝，这一点在2008年全球经济危机中表现的淋漓尽致。如果说经济周期是客观市场规律的话，那么信贷周期就是不折不扣的政府行为。
最近一次世界信贷大周期始于上世纪90年代末，当时的美联储主席格林斯潘开启了比较宽松的信贷政策，结果造成了互联网泡沫，格林斯潘见势不好，开始收紧政策，提高利率，互联网泡沫破裂，之后他又开始放松银根，又制造了另外一个大泡沫-房地产大泡沫，直到2008年泡沫破裂，然后美联储开始了史无前例的宽松政策，结果信贷泛滥，资产泡沫惊人，2017年美联储可能会进入加息加速期，重新开始收紧信贷。包凡认为这一轮信贷大周期可能已经快到尾声了，至于是不是2017不好说。笔者是比较同意他的观点，有句话说三十年河东，三十年河西，央行放水了这么久，货币政策已经快走不下去了，特朗普也不止一次的批评过美联储的政策，他要求加快加息步伐。一旦世界信贷周期改变，全球将开启资产挤泡沫时代，届时全球资产价格下跌。
你猜哪里的房子会跌的更快？笔者认为是价格高估的二三线城市。虽然悉尼和墨尔本房产泡沫严重，但是不可否认这两个城市的房地产的确是蓝筹股，蓝筹股的特点是只要它下跌一点，就会有游离在市场外的观望资金接盘，所以蓝筹股比较抗跌，因为资金介入意愿强。而二三线城市的特点是，当一线城市泡沫严重时，由于挤出效应，会把一些无法进入一线城市的市场资金挤到二三线城市，推升当地房价，特别是当二三线城市房价处于低位时，这时候它的涨幅甚至有可能会超过一线城市，而在挤泡沫时代，当一线城市房价下跌，特别是跌到一定合理价位时，原先被挤出市场的那些资金会更有意愿回来，结果就是对二三线城市抽水，这些城市可能会面临流动性危险，房价下跌会更快，它们就像是股市上的非蓝筹股。而其中，价格处于高位的二三线城市风险最大。
笔者之所以对2017年霍巴特的前景不像2016年那么乐观也在于此：2015年以前霍巴特基本上处于冰封沉寂期，房价一直在地上趴着，2015年和2016年 开始爆发，增长率惊人，到2017年虽然房价还不至于泡沫，但是已经从物超所值阶段走到物有所值阶段，它的估值已经没有那么吸引人了。当然如果2017年没有引爆挤泡沫时代，那么对它还是可以乐观一点的，所以是谨慎乐观。
在发展潜力方面，笔者始终认为霍巴特的前途在旅游，拥有那么得天独厚的优质自然资源而没有好好利用真是很可惜。想像一下，如果未来霍巴特能够建成像皇后镇这样级别的旅游胜地，它的经济体量和资产估值会翻多少倍？这个就像上市公司的经营业绩一样，如果有坚实的经济基础打底，而不是靠流动性来推动，这样的上涨会让人放心很多。现在的问题是谁来开发这块宝藏呢？
Jay Huang
特许公认会计师。曾在中国，香港，加拿大和澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司从事税务筹划，并购交易，税务审计和税务政策研究等工作。
