【澳迈资讯】澳洲房地产开发——常见的土地性质和分区

土地功能分区最主要的是用来控制包括土地切割的样子、开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等问题。由于每个市政厅对规划政策都有自己的想法和自己的解读，分区(Zoning)这事儿也变得五花八门，结果慢慢的，不管是新州、维州还是昆州，对市政厅的规划条例都陆续出台了统一的格式(比如新州的 Standard LEP，维州的 Victorian Planning Provisions 和昆州的 Queensland Planning Provisions)。

　　各个州的土地功能分区也都是大同小异，主要都是分为四大块：居民区(Residential)、商业区(Commercial)、工业区(Industrial)和农业区(Rural/Agricultural)。

　　居民区一般就是按照高中低密度来区分，比如新州的R2是低密度，R3是中密度，R4是高密度，R1是综合，R5是郊区的大块居民用地等。维州把之前的 Residential 1,2 & 3 Zone 换成了 Residential Growth Zone, General Residential Zone 和 Neighbourhood Residential Zone，其实也是按照密度和地区特色来进行划分的。昆州就是很简单的按照低密度、中低密度、中密度和高密度划分。

　　商业区一般是按层次划分。市中心(CBD)通常都是最高层，然后是区域中心(Subregional Centre)，然后是地区中心(District Centre)，然后是街区中心(Neighbourhood Centre)。街区中心一般都是低层建筑，也就是大家日常用的、离家近的，比如牛奶吧这种。地区中心和区域中心辐射区域会更广，商品的选择更丰富一点，比如服装店、宠物店、乐器店或者其他服务类等。市中心通常都是最高层，最远，辐射区域最广，同时选择也最为丰富。高档的品牌店，综合性的商城等。

　　农业实际区别也就是可以分割的地块大小。由于市政厅要保证农业用地的完整，分割的要求因此较为严格。相对情况较好的地由于单位面积的产出量大，所以可以小一点，相对较差的地由于单位面积的产出量小，所以要更大一些，这样才能保证农民们在一块地上可以自给自足;所以好地首选种水果或者蔬菜，如果差一点通常会以种庄稼为主;情况再差一点的，就只能以放牧为主了。

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