出租中介的秘密（二） | 小麦谈地产

文 / 小麦

咱们继续本系列第一篇的话题，继续聊出租中介的秘密和如何在我们投资地产的旅程中找一家负责任的出租中介帮忙。

上篇文章我们聊了找出租中介的必要性，和两项主要收费上为何不能挑便宜的选。

简单小结一下就是，聪明的地产投资者都会把日常出租管理之类琐碎的事情交给出租中介打理，把自己的注意力解放出来用在选房、改善现金流等更重要的事情上去。选择出租中介非但不能选择便宜的，反而可能要选贵的，不要因小失大。错过上篇文章的朋友，链接在这里：出租中介的秘密 系列（一）

今天的文章我们主要聊两部分内容，一是哪些中介的收费是可以讨价还价的，二是中介还提供哪些对我们有帮助的服务。

接触过出租中介的房东朋友们也许记得，中介收费的清单通常会有很多的收费项目，除了上篇提到的最重要的首次出租费(Leasing fee)和广告宣传费(Marketing)，常见的还有月度收费明细报告费，账户管理费，租客背景调查费，财政年度报告费，房屋交割前验收检查费等等。

与前两项核心收费不同，其他这些“杂费”大多都是出租中介自己制定，没有行业统一的收费标准，也不影响中介服务的专业水平，所以几乎都是可以讨价还价的。以月度明细报告、账户管理费等举例，这些收费都是每个月几块钱或者一个财年二三十块钱，基本中介都会愿意免掉。

而且因为出租中介最重要的收入来源，出租管理费，是按照租金比例收取的，所以房子周租越贵，房东讨价还价的话语权越大。我们常见的悉尼5%、墨尔本6%、布里斯班7%的管理费，如果房子周租在七八百澳币以上，就还有下降的空间。

还有就是“租客背景调查费”，在澳洲，其实有一个只有中介能看的“全国租客数据库”（National Tenant Database），里面会有那些“麻烦租客“的历史记录，比如谁没按时交房租啊、谁破坏房子啊、谁不交账单啊之类的，这些信息可以帮助我们有效的过滤租客，减少将来出租中的风险。虽然不是所有中介都会将信息及时上传，但负责的中介都会先查一下租客的背景，如果有问题就坚决拒绝。这项服务花费$16.50，很多出租中介是愿意帮忙付掉的。当然这也是委托出租中介的好处之一。

也许您会说，这些省下的都是小钱，仨瓜俩枣的，不疼不痒。

还是那句话，一来本来出租环节收费就不多，都不是大钱；二来我们投资房产是为了通过专业的服务在房子上赚钱，而不是为了省钱。

除了上面提到的一些费用，还有一项是“交割前验房费”，英文是PCI (Pre-Completion Inspection或者Pre-Settlement Inspection), 也就是在房屋即将交割取钥匙前进行的验房、取钥匙服务。这个环节在澳洲其实是一项专业的服务，很多第三方公司专门做这行，内容也很广泛，从简单的外观检查，比如墙上是否有印记，地板是否有划痕，开关、锁、遥控灯是否都工作等等，到厨房的选料和电器是否和合同一致，房屋结构是否合格，建筑质量是否达标等等。

伴随的还有地产行业制定的检查标准，比如必须在自然光充足的条件下，站在检查对象1.5米范围内，用强光手电照射等等，规定的很具体。这项服务在外面做通常收费$500-$1,000不等。

如果出租中介来做，通常收费在$300-$400之间，很多中介为了拿到房源，也愿意把这个费用免掉或打折，投资者朋友们可以和中介谈，不用害羞。

这就说到了我们下一个话题：出租中介还能提供哪些增值服务。

在我们印象里，出租中介无非就是登广告、招租客、收租金、检查房子等。

其实远不止这些，出租中介有两个客户群体需要服务：一边是租客，如果水龙头漏了，马桶堵了，热水器坏了等等都需要中介帮忙安排人维修；另一边就是房东，除了基本的出租服务外，出租中介还有很多职能。

比如说，经常会遇到的一个情况是，投资者是一两年前买的公寓或者联排别墅楼花，交割的时候房东本人在中国不在澳洲，没时间只为了取钥匙飞一趟过来，或者是即使人在澳洲，去验房时也不知道看什么，觉得反正是新房，看上去都挺好的，这时候就可以委托出租中介帮忙验收和取钥匙。

流程大同小异，基本是在交割前两三个月，开发商会通知房东准备安排贷款或尾款，并在房屋建好前一个月左右开始安排验房。通常会有两次，一次在房子建成交割前两周左右，先去看一下，这时候大多还没有完全完工，很多细节还需要处理，第二次就是final inspection了，这次验收就需要房子是“完美的”，墙上、地板上、地毯上、灯、水、电器、锁、门窗等都是达标状态才可以。

一般过户律师会在房东的授权下，联系出租中介帮忙去做验收和取钥匙，不但不需要房东亲自跑一趟，还能检查的更细致专业，如果有问题，可以在第一时间开发商的工人还在现场的时候就及时维修，不必等到之后租客入住发现问题延长空置期，给房东带来隐性损失。

出租中介提前介入还有一个大大的好处，那就是试想如果一栋新建公寓楼几百套类似的房屋交割上市，出租市场会出现短期供大于求的问题，租金就经常达不到预期水平，或者一片联排别墅，一条街上十几套房子在很短的时间内一起交割上市，也会有类似的问题。如果是经验丰富的中介，会在交割前验房的时候就开始拍照、准备广告，在其他房子还没有交割上市前就开始宣传招租，有时候前后差几天，交割前和交割后网上出租广告的竞争会天壤之别，达到的租金水平也会有不小差距。

以上我们把买投资房租客入住之前的几个重要环节和相关费用都介绍了一下，各位投资者朋友们可以头脑清晰的去选择一家好的中介帮忙打理房子，后面的文章我们聊聊招租客和入住之后可能产生的问题和应对策略。

目的只有一个，就是让每一天投资的房产都能最大化收益，最小化风险，在地产投资这条路上顺顺利利。

小 麦

澳洲地产学院创始人兼首席执行官、Director of Asia Pacific, OneGlobalVenture in assn. with KPMG、澳洲最大独立地产集团Little地产前亚太区总监、墨尔本大学商学院MBA、法学院法律硕士在读