昆州房产交易法律指南(2) ： 产权交易中处处有危机，您必须知道的法律流程 (上) | 法律专栏32

A. 合同签订

1) 定名

• 定名，即确定以谁的名义购买房产。以自己的名义买，以夫妻名义买，以家庭信托、自管养老信托名义买，还是以自家公司名义买，都要事先想好。不同的选择，会有不同的法律后果。有的选择帮您节省印花税，有的帮您省所得税，有的不省税但对做生意的人可以保护其房产免受债权人的追讨，等等考量不一而足。不知如何决定时，建议先咨询您的会计师或律师；

• 澳洲印花税的征收十分严格，不容变通，合同签订后的加名、减名或更名，有很大的可能被认定是签订了两份合同，因此政府要收两次印花税。所以，提前做好功课，尽量避免此类情况的发生；

• 如果实在要加、减、更名，为了杜绝被双重征税的可能性，一般律师会要求双方签订一个终止前一个合同的契约（Deed of Rescission），由此产生的额外律师费，就要由买方承担了；

• 如果市场火爆，卖方正愁无法毁约再卖，这时您提出要更名，卖方可能直接拒绝，迫使您要么履行已签的合同，要么终止合同，吃亏的还是买方，所以签合同之前想好用谁的名义购买非常重要；

2) 量力

• 量力，即确定自己有多大的支付能力。无论是购买自住房还是投资房，都是一项重大的投资活动，可能影响您未来多年的税务规划和资金头寸，所以无论您是现金充足，还是囊中羞涩，最好先与您的会计师讨论一下，根据您的具体情况，决定全款还是贷款；

• 如果贷款，建议先找银行或贷款中介，给您的贷款能力做一个预评估；

• 在买房过程中，您最后要支付的总金额受到以下因素的影响：

  1. 房价；

  2. 贷款银行要收取的各种费用（包括申请费、银行律师费和评估费等）；

  3. 印花税；

  4. 律师费（包括律师服务费和律师代为支付的检索查询注册等费用）；

  5. 截至房产交割日市政管理费、水费和小区物业管理费（如适用）多退少补后的增减额；

  6. 对房屋做建筑物质量和害虫检查要支付的费用；

  7. 政府收取的房产过户注册费和银行收取的房产抵押登记费等；

• 其中贷款收费，各银行会有不同，应事先向银行或贷款中介问清楚。房屋质量和害虫检查费向有专业资质的检查员询价。其他费用可以咨询您的律师；

• 昆州印花税采取超额累进税率。目前的税率是物业价值：

小于$5000以下部分 -- 免税

$5001至$75,000部分 -- 1.5%

$75,001至$540,000部分 -- 3.5%

$540,001至$1,000,000部分 -- 4.5%

$1,000,00以上部分  -- 5.75%；

• 对于买房自住的本州居民，根据其是购买首套房还是非首套房，购买首套房时是买新房还是二手房等等不同，可以享受州政府给予的不同的减免税待遇；以房价$450,000的二手房为例，如果您要买来自住且是一生中首次购房，印花税是零；如果您是买来自住但不是首次购房，印花税是$7,000澳元，

如果您是用来投资，则印花税是$14,175澳元；

• 昆州地方税务局（Office  of State Revenue）网站上有印花税计算器，根据要求输入房价和其他条件，可以大致算出您要支付的印花税；

考虑了以上所有因素后，您应该对您能负担得起什么价位的房产心中有数了。

3) 选房

• 在选房阶段，有两个因素需要考虑。一是您准备在何处买一个什么样的房产，另一个是看中的房产处于何种状况。

• 您如果在成片的住宅区内买一处建成的房产，房产没有明显的加建改建迹象，您也准备按原样使用，没有推倒重建或者加建、改建的打算，您可能不需要在签约前做下文提及的房产信息检索（Searches）。

• 但是，如果您准备购买的是一块空地，是一块远郊房产，或是准备随后对房屋进行加改扩建，建议您在签约前咨询您的律师，考虑是否在签约前做一些检索。（如受污染土地查询，市政规划查询，上下水管线查询等等）。尽管合同要求卖方应向买方充分披露与地块房产有关的一切负面信息，但如果卖方故意或由于疏忽没有披露，买方通常最大的权利就是在交割前终止合同，可是有些事项的查询可能需时较长，没有办法在交割日之前得到查询结果。一旦房产交割完成，买方即使发现了任何负面信息，也没有权利反悔了。

• 当您看中了一处地块或房产，仔细考察一下它的周边情况，有没有高压电线从近旁经过，有没有手机信号塔矗立在房后不远处，离交通主干线有多远，地势如何，有无被洪水淹没的风险，房前屋后是否有井盖或泄水口，所有这些都可能减损房产的价值或影响限制房产的使用。在签约前注意到这些问题并请律师做些检索，看一看这些情况对使用该地块施加了哪些限制，对您的影响有多大。

• 根据昆州的法律，有些对房产有负面影响的信息，即使您是在合同签订后房屋交割前查到了，依法您也不具有终止合同的权利，比如洪水威胁该地块的信息，通讯电缆穿过该地块的信息，及该地块地处交通噪音走廊的信息等等。所以，在正式签约前就您所关心的问题，请律师做些检索，搞清状况，对地块情况有一个相对充分地了解后再出价签约，可以避免随后毁约不能而带来的更大的损失。

4) 出价

• 出价有两种方式。一种是您口头或书面给出一个价格和相应的条件（出Offer），由中介去询问卖方是否接受，如接受，中介准备合同，买方签字后，再找卖方签字，合同成立。

• 另一种是，中介直接将房价和相应的条件写在正式合同文本上，要求买方签字并在合同的每一页上简签（签上买方的姓或姓氏的首字母），然后中介去找卖方签字。如果卖方在合同上不做任何改动，直接签字并简签，则合同成立。如果，卖方在合同上做了任何改动，比如，把买方给出的价格划掉，在旁边写上了一个更高的价格，则合同不能成立，构成新的出价（offer），需要买方在卖方改动过的价格旁边简签，合同才成立。如果买方不同意卖方改动的价格，把它划掉，写上一个比自己的原价格高但比卖方的出价低的价格，并简签，则合同仍不成立，需要卖方在买方新写上的价格旁再次简签，合同才成立。

• 两种出价方式，无所谓优劣，但由于第二种方式，一旦卖方不做修改直接签字，则合同立即成立，买方再无转圜余地，所以，建议买方把本文下一篇中关于签约前的注意事项都考虑进去之后，再用此种方式出价。