海外居民卖房预提税实操细节
文 / Jay Huang
在去年的联邦预算案中，政府宣布将海外投资者卖房的预提所得税税率从10%提高至12.5%，同时将200万的代扣代缴起点降至75万。不少人以为这是一个新的税费，但其实预提税本质上就是资本利得税。
本地纳税人卖了房子，增值部分要交税，海外投资者当然也需要交。为防止非税务居民逃税，政府才采取代扣代缴的方式，交的还是那个税，并不是新开的税种。
以下就给大家介绍一下这个政策的实施细节和操作流程。
1哪些资产会受到影响？
这项政策主要是针对以下几类资产：
市场价值高于75万澳币的不动产。这些不动产包括土地，住宅，商用楼，矿山以及有产权年限的房地产（比如在堪培拉的地产）等等；
如果海外投资者是通过澳洲的公司来收购以上资产的话，那么他们所直接或者间接持有的公司股权。
275万如何来确定？
一般来说，如果买卖双方不属于关联方，那么税务局则认可实际成交价就是该资产的市场价值。这里实际成交价仅仅指的是资产购买价格，而不包括在房屋交割时发生的一些税费，比如律师费，印花税等等。
3如果本地买家需要代扣代缴12.5%的预提所得税，实务中如何来操作呢？
12.5%预提所得税的代扣代缴义务是由买家来承担。买家不可以借口不知道卖家是海外投资者而不承担该义务。如果买家不履行该义务，那么将会被处以$7,200到$21,600的罚款。
在实务中，买家在购买75万以上房产的时候，必须要先咨询卖家是否是海外投资者。为了保障双方的合法权益，如果卖家不是海外投资者的话，卖家可以向税务局申请出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholding clearance certificate”的证明，然后将该证明递交给买家，买家就可以无须担心代扣代缴的事宜。如果卖家是海外投资者的话，买家必须在房产过户前，把一部分购房款（12.5%）扣下，先行交给税务局。这里要注意的一点是，这个12.5%的预提所得税不是在签合同交定金的时候上交，而是在房产过户，支付余款的时候上交税务局。
在税款上交税务局的时候，买家需要填写一份表格“Foreign resident capital gains withholding purchaser payment notification”，表中会列明买家和卖家的详细资料，所购买的资产以及应代扣代缴的税金。当税金入库后，买家会拿到一个完税证明和已支付代码。
4“Foreign resident capital gains withholding clearance certificate”的证明如何申请？
该证明可以直接在税务局网上填写并递交，也可以向税务局索取纸质申请表填写递交。可以自己填写，也可以委托会计师，过户师或者经纪人等填写。
该证明一共分为六个部分：
第一部分： 卖家的个人资料：主要包括您的税号，姓名，邮件地址，电话号码，家庭住址等等
第二部分：房产交易时间：包括房产买卖合同的签订时间和房产过户时间
第三部分：联系人：指的是填写表格的人，可以是卖家本人，也可以是中介或者过户师等等。政府最后会将该证明发给该名联系人
第四部分：具体问题：一共包含三个问题：
在您最近一次报税之后或者在您卖出房产之前，您的税务居民状况有无发生改变？
最近两年您有无进行纳税申报？
您是否是为海外居民代持物业？
第五部分：纳税实体：纳税实体包含个人，公司，信托，和养老金。这里主要介绍最普遍的情况 - 个人。这个部分主要是来判定该名个人是否属于澳洲的纳税居民。在判定纳税居民上，通常的几个标准是：
如果您现在居住在澳洲，那么您是否持有澳洲绿卡或者澳洲护照并打算长期居住在澳洲？
如果您既不是绿卡持有者也不是澳洲公民，那么您于当年在澳洲居住的时间是否超过183天？您的经常性居所在澳洲吗？
如果您是刚回澳洲的澳洲公民，那么您现在是否已经居住在澳洲？已在澳洲居住了多久？有无超过六个月?配偶和孩子居住在哪里？您的主要资产在澳洲吗？您是否打算在澳洲居住半年以上?您在其他国家是否有经济上或者社会上的紧密联系？
第六部分：签字画押
5如果海外投资者卖家认为12.5%的税金太重，应该怎么办？
由于购买价格的12.5%是代扣代缴的预提所得税，只是一个预估所得税，而并非是真正精确的资本利得税。按照税法规定，海外投资者还必须在年底报税的时候再次向税务局申报其精确的资本利得并计算准确的税金，多退少补。
实务中有海外卖家向税务局投诉，因为在某些交易中，毛利率可能不到12.5%，甚至有时候还可能会出现亏损，如果事先交了12.5%，则会占用到他们的现金流量而变得不公平。在该种情况下，税务局允许海外卖家申请”Foreign resident capital gains withholding rate variation application form”，要求税务局重新核定代扣代缴税率，税务局一般会在28天内给予答复。
作者：Jay Huang
特许公认会计师。曾在中国，香港，加拿大和澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司从事税务筹划，并购交易，税务审计和税务政策研究等工作。
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