外国人卖房预缴税详析 | 税眼看澳洲房地产

文 / Jay Huang

随着越来越多的海外投资者把资金注入澳洲，特别是悉尼和墨尔本的房地产住宅项目，澳洲房地产高烧不退，澳洲政府出台了一系列政策试图冷却这个市场，其中一个政策就是从去年7月1日开始，在海外投资者出售市场价值超过200万以上的房产时，政府将先预提售价的10%作为预提所得税。这个政策影响广泛，不单单会涉及到海外投资者，对澳洲本地的买家也将产生一定的影响，这一期的税眼看澳洲房地产就跟大家讨论一下这个话题。

在具体讨论这个话题之前，我们先来看一下这个政策出台的背景。按照澳洲税法规定，如果一个人被认定为澳洲税务居民，那么他应该就其所取得的所有全球收入征税，而如果他是被认定为澳洲非税务居民，那么他仅就其来源于澳洲的收入征税。来源于澳洲的收入当然包括通过买卖澳洲房地产所产生的资本增值。

澳洲目前执行的是纳税人自行申报纳税的征管政策（Self-assessment），也就是说，税务局假设大多数纳税人，包括那些非税务居民，都是诚实可靠的，他们会根据自己真实的收入情况如实申报纳税。但是这个假设并不一定成立。现实操作中，如果没有相应的惩罚措施，部分民众还是会选择去逃税。民众在决定逃税还是不逃税的时候，他们的判断标准主要是根据逃税被查到的概率有多大，以及如果被查到，将会付出多少代价来考虑自己的决策。举个简单的例子，由于政府搜集证据比较困难，就笔者所知，笔者周围广大做代购的群体，基本很少有人会向澳洲税务局申报他们的代购收入，即使他们知道这笔钱千真万确是要上税的。

相比较起税务居民来说，虽然非税务居民逃税被查的概率不一定小，但是他们的逃税成本却是异常的低。纳税居民如果逃税被查，不仅会影响到他们的信用记录，而且只要逃税一次，他们就会被税务局列入黑名单，未来再次被检查的可能性要比其他纳税人大很多。如果他们不能及时清缴税款和罚款，税务局也有权封存他们的银行帐号，变卖他们的资产，甚至通过限制出境的方式来逼迫他们完税。

而反观非纳税居民，反正他们也不在澳洲长期居住，当房子卖掉之后，他们在澳洲一没银行存款，二没不动产，就算被查到逃税，要求补税及罚款，他们也完全可以置之不理，除非涉及金额特别巨大，税务局一般也不可能兴师动众地跑到他们的国家抓住他们交税，最后的结果也只能是不了了之，所以除非这些人未来想来澳洲经商或者移民，或许还会有点影响之外，他们逃税的犯罪成本极低，造成的结果是非常多的海外投资者采取了“卖了房子，拿了钱就跑”的策略。

正因为如此，世界上大多数国家，包括中国，在税收征管上，对非税务居民和税务居民是区别对待的。对非税务居民，国家一般采取的是要求买家代为履行纳税责任，比如在交易进行时，本地买家就需要代表海外卖家，把他应该要缴纳的税款先行上交国库。如果发现海外卖家没有缴纳相应的税款，那么税务局就会向该本地买家追缴该笔税款，这样就从制度上和源头上堵住了这个漏洞。

然而，澳洲税务局在税收征管上，对非税务居民和税务居民采取了一视同仁的做法。 去年7月1日前，完全没有要求本地买家代扣代缴海外卖家的应缴税金，而是等待年底海外投资者会像本地纳税人一样，自行向它申报利润并交税，结果嘛，就可想而知了。后来税务局似乎也开始觉察并重视海外投资者逃税的问题。终于在2016年7月1日之后，发布了这个200万的新政，算是前进了半步。说它只前进了半步是因为这个新政只针对200万以上的房产，而对200万以下的房产，税务局目前还是延续着之前的自行申报机制，而我们知道大多数普通房产都达不到200万这个标准。

了解税务局这个政策出台的背景之后，我们来详细地看一看这个政策的具体应用：

这次公布的新政主要是针对以下几类资产：

• 市场价值高于200万澳币的不动产。这些不动产包括土地，住宅，商用楼，矿山以及有产权年限的房地产（比如在堪培拉的地产）等等；

• 如果海外投资者是通过澳洲的公司来收购以上资产的话，那么他们所直接或者间接持有的公司股权；

• 不过如果上述资产市场价值小于200万澳币，则该新政不适用

一般来说，如果买卖双方不属于关联方，那么税务局则认可实际成交价就是该资产的市场价值。这里实际成交价仅仅指的是资产购买价格，而不包括在房屋交割时发生的一些税费，比如律师费，印花税等等。

如果卖家在一笔交易中同时卖出多栋房产，而这些多栋房产的总市值超过200万，那么税务局并不会按照交易次数来确定200万，而是会分别根据每个房产的市场价值来判定它们各自是否会超过200万，从而适用新政。

同样的，如果交易的情况是一个卖家对很多个买家，比如总共有5个买家联合购买一栋大楼，每人各占大楼20%的权益。在这种情况下，税务局不会看买家的数量，而是根据该大楼的市场价值是否超过200万来判定。

10%预提所得税的代扣代缴义务是由买家来承担。买家不可以借口不知道卖家是海外投资者而不承担该义务。如果买家不履行该义务，那么将会被处以$7,200到$21,600的罚款。

在实务中，买家在购买200万以上房产的时候，必须要先咨询卖家是否是海外投资者。为了保障双方的合法权益，如果卖家不是海外投资者的话，卖家可以向税务局申请出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholding clearance certificate”的证明，然后将该证明递交给买家，买家就可以无须担心代扣代缴的事宜。如果卖家是海外投资者的话，买家必须在房产过户前，把一部分购房款（10%）扣下，先行交给税务局。这里要注意的一点是，这个10%的预提所得税不是在签合同交定金的时候上交，而是在房产过户，支付余款的时候上交税务局。

在税款上交税务局的时候，买家需要填写一份表格“Foreign resident capital gains withholding purchaser payment notification”，表中会列明买家和卖家的详细资料，所购买的资产以及应代扣代缴的税金。当税金入库后，买家会拿到一个完税证明和已支付代码。

由于购买价格的10%是代扣代缴的预提所得税，只是一个预估所得税，而并非是真正精确的资本利得税。按照税法规定，海外投资者还必须在年底报税的时候再次向税务局申报其精确的资本利得并计算准确的税金，多退少补。

实务中有海外卖家向税务局投诉，因为在某些交易中，毛利率可能不到10%，甚至有时候还可能会出现亏损，如果事先交了10%，则会占用到他们的现金流量而变得不公平。在该种情况下，税务局允许海外卖家申请”Foreign resident capital gains withholding rate variation”，要求税务局重新核定代扣代缴税率，税务局一般会在28天内给予答复。

笔者对这一点感到非常疑惑，根据目前澳洲房地产市场的火爆程度，绝大多数的房产交易毛利率都远远高于10%, 政府只要求代扣代缴10%疑似比例太低，而且纵然某些极个别交易可能毛利率较低甚至是亏损，但是税务局已经赋予了他们可以申请调整代扣代缴比率的权利，那么为什么税务局不按照市场实际情况提高代扣代缴比率呢？

对于绝大多数毛利率超过10%的交易，根据之前的经验，很多海外投资者可能在交完这个10%之后就跑了，根本不会按照澳洲税务局的想法，还会在年底再重新计算准确税金并补税。真正在年底会申报的很大可能是那些要求退税的海外投资者，而算下来要补税的早就逃之夭夭。

不过尽管这个新政在征管上依然不够完美，但是总体来说，笔者对这个新政还是持肯定的态度，毕竟从之前流失全部税款到现在至少还能拿回10%的税款，不管怎么说，也算是一种小进步。笔者真切地希望澳洲税务局的政策制定者能够参考一下世界其他国家先进的征管系统，早日把这个漏洞彻彻底底的补上，还澳洲本地纳税人一个公平的纳税环境。 

Jay Huang

特许公认会计师。曾在中国，香港，加拿大和澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司从事税务筹划，并购交易，税务审计和税务政策研究等工作。