【澳洲暴走早报】房价飙升加剧，悉墨首当其冲！易负担城区房价大涨！重大投资者签证表现不如预期！中国投资者抢购农业用地，年增880%

悉尼和墨尔本的房地产促使城市房主的财富大幅增长，将近一半的房子现在的价值已经是当初买入价的两倍。

CoreLogic研究部门负责人劳力斯（Tim Lawless）表示，取决于地区，房地产产生的财富存在巨大的差异。“悉尼和墨尔本的房屋市场为有幸在上一个增长周期内拥有房产的业主创造了巨大的财富。不过，其他房地产市场的资本收益率却明显偏低。”

零售巨头Harvey Norman的董事长哈维（Gerry Harvey）表示，房产“毫无疑问”是澳大利亚人创造财富的最大动力。“在墨尔本和悉尼，这股动力显然是最强的，”他说，霍巴特也在受益。“（相比之下），矿业热潮的效果是让大量资金流入几家大矿商的口袋中，而工作者的受益较小。” 

澳大利亚最大的住宅开发商Stockland的首席执行官斯坦内特（Mark Steinert）表示，这份研究报告强调了“买地吧，因为它们不可再生”这句格言是多么正确，公寓建设浪潮澎湃，独立屋的价值增长速度可能超过单元房。

就乡镇地区来说，维州乡镇地区，霍巴特和塔州乡镇地区紧紧追在悉尼和墨尔本之后，也是住宅市值比买入价高出一倍的比例最高的地区。在独立屋价值增加一倍以上的20个郊区名单中，悉尼占据主导地位。Fairfield市府郊区有76.5%的房屋实现价值倍增，而St Johns Park名列第一。Concord West和Chifley也进入前20。维州只有两个郊区上榜，分别是墨尔本的Vernont South和乡镇地区城市Ballarat。

CoreLogic将住宅的买入价格与当前的估值进行比较，发现在过去十年中，价值至少翻倍的房屋的比例从2007年的45％降至今天的39％。矿业繁荣及破灭产生了持久的影响。西澳乡镇地区比买入价贬值至少10%的物业比例高达17.8%。在昆州矿业城镇Dysart，房价中位数为97,735元，比平均买入价贬值66%；而在西澳的South Hedland，房价下跌了64%。昆州Gladstone和西澳Karratha的郊区房产，也在购买后严重贬值。

据澳洲新闻网报道，自2012年11月以来，海外富豪向澳大利亚注入了92亿澳元，以换取重大投资者签证(SIV)下的永久居留权。然而，这个项目的表现远远不如预期。截至2017年7月31日，澳大利亚只签发了1855份签证。

德勤(Deloitte)原本预测，该项目每年可以吸引700人；而高盛估计，如果该项目满负荷运行，可以每年产生100亿澳元。专家表示，2015年发生变化后，申请人数量有所减少，变化包括限制投资房地产和成立公司。于是，签证发放数量从2014~2015年度的592份的高峰，下降到2016~2017年的405份。

根据规定，申请人必须在符合规定的投资项目内，投入500万澳元并持续4年，然后才能够申请永久居留权。其中50万澳元必须进行风险投资，或投入到支持创业和小型私营企业的成长型私募股权基金中；至少150万澳元必须投资合格的管理基金，或投资新型公司的上市投资公司。剩下的多达300万澳元，可以放进投资于澳大利亚上市证券、公司债券、年金或房地产的基金中。

澳政府之所以作出这样的改变，是因为有太多的资金被投入被动投资，如债券和房产中。自从该项目成立以来，87.5%的签证被授予中国内地人，另外3.1%被授予中国香港人。澳移民局表示，该签证4年前才推出，第一批持有人今年才刚刚开始申请永久居民权。没有任何签证遭到取消。

据《每日邮报》报道，澳洲资产超百万的人数在大幅增加，高净值人士的人数超过了俄罗斯、沙特阿拉伯和中国香港。

全球最著名的管理咨询企业凯捷（Capgemini）发布了最新的《世界财富报告》（World Wealth Report），其中显示，澳人资产超过百万澳元的人数从2015年的23.4万人增至去年的25.5万人，在全球各国高净值人群总人数中排名第9位。澳洲高净值人士人数有所增加，可能是亚太地区成为最大的房地产市场，使得悉尼及墨尔本的房价飙升所致。

据了解，2016年，全球富有人士人数增多，有近1650万人资产超百万。其中，美国的人数依然是最多的，为479.5万人，日本排在第二位，有289.1万人，德国排在第三位，为128万人，中国排在第四位，为112.9万人。而澳洲则超过了沙特阿拉伯、科威特等富有国家，排在第九位。

凯捷方面指出，去年，全球高净值人士赚取的总财富值达到635亿美元。富有投资者在股票投资方面的回报高达24.3%。有超过90%的高净值人士认为，股票在他们的投资业绩方面有着最重要的贡献。

在澳洲，股票投资发挥的作用和房市投资一样重要。凯捷澳洲的主管高猛（Phil Gomm）表示，澳洲高净值人士获得的大部分财富可归功于股票投资。但是，也有一些因素会抑制财富增长，包括财政赤字、高家庭债务水平及政府债务等。另外，中国经济的不确定性也对澳洲商品价格的波动产生影响。

澳洲最富有的人士包括矿业大亨莱赫特（Gina Rinehart）和皇冠赌场老板小派克（James Packer）等。两人均在福布斯澳洲富豪榜上排名前50，个人资产分别为85亿澳元和35亿澳元。

据《澳洲人报》报道，财政部近日公布了一份收入平等问题报告，指出在自全球金融危机后的10年工资增长低迷期里，中等收入者所受冲击最大，反而低收入者因税收与转让（tax-and-transfer）福利制度得以安渡难关。

这是政府首份深入分析低工资增长周期状况的相关报告。据调查，在过去5年里，算进生活成本后，实际工资增长率仅为过去10年的一半，工资增长超过4%的人不足10%，创下自2000年来的最低数字，当年的数字高达40%。大学毕业人员此前工资及工作增长率均高于非大学毕业人员，但目前工资增长率更低。自2010年来，大学毕业人员的工作增长率更连续低于前者。

据悉，自2015年来，失业率已开始下降，劳动力市场更新增了50万新职位，但工资增长持续低迷。谭保（Malcolm Turnbull）政府因此委托有关机构进行了此次调查，发现唯一逆势实现了较高工资增长的是那些不断投资且劳动生产率较高的企业。

报告的主要发现是3个关键工资指标得到了重新排列，且已有好转迹象——过去半年里，IT、建筑及卫生医疗等领域的工资增长情况出现了积极变化，通胀预期也出现转机——但大多数人的工资增长将依旧缓慢，尤其是那些自矿业繁荣结束以后，工资涨幅未能跟随生活成本而增长的就业人口。财长莫瑞信（Scott Morrison）称，尽管80万澳人实现了较高的工资增长，但仍有1150万人陷在增长困境，但表示这并未意味着不平等加剧。

据房产网站realestate报道，5年前在墨尔本诺丁山（Notting Hill）、西富茨克雷（West Footscray）和阳光区（Sunshine）等城区购房的业主，如今将能获得较大回报。

诺丁山、西富茨克雷和阳光区曾是墨尔本房价较可负担城区。但金融对比网站Finder的新研究发现，自2012年以来，这几个城区的中位房价出现最大幅度增长。其中，增幅最明显的是诺丁山，这里的中位房价从2012年的48万澳元猛增至今年的92.9万澳元。其次则是西富茨克雷，中位房价从50万澳元增至86万澳元；紧接着是西斯蒙（Heathmont），从50万澳元增至85.9万澳元；灵伍德（Ringwood）从48万澳元增至83万澳元；灵伍德东（Ringwood East）从48.2万澳元增至83万澳元。除此之外，克莱顿北（Croydon North）、斯科列斯比（Scoresby）、阳光区和诺克菲尔德（Knoxfield）等城区2012年的中位房价均等于或低于50万澳元，但在5年间却增长超过30万澳元。

Finder的理财专家哈桑（Bessie Hassan）表示，这些城区房价增长明显，使得数年前在这些城区购买了物业的业主获得较大回报。虽然这些城区房价迅速增长，但房地产公司Biggin & Scott亚拉维尔（Yarraville）分部的主管托马斯诺（Tristan Tomasino）指出，西富茨克雷的房价依然是年轻夫妇能够负担的。

该城区物业所占的地块要大于附近房屋均价渐超100万的亚拉维尔和塞登（Seddon）。例如，在这两个城区购买地块面积200平方米的两卧独立屋，所花的价钱可在西富茨克雷购买地块面积达400平方米的物业。而且，随着首次置业者和一些想要扩大物业规模的年轻家庭搬到西富茨克雷，这个城区也变得贵族化，近几年有一些有名的咖啡屋在这里开业，在这里形成了一股咖啡文化。

 据《每日电讯报》报道，到2017年6月30日为止的一年中，外国投资者所拥有的澳洲土地总体在减少，但中国投资者所投资的农业用地却增加了1300万公顷，增幅达880%。

周五，澳洲税务局（ ATO）发布了名为《农业用地外资所有权登记》（Foreign Ownership of Agricultural Land Register）的报告，其中显示，到2017年6月30日为止的一年中，外国投资的澳洲农业用地从5200万公顷减少至5000万公顷。但中国投资的农业用地却从146万公顷猛增至1440万公顷，其中，投资者中至少有一方来自中国的农业用地为1400万公顷，另有910万公顷则完全为中国企业所有。该报告还显示，截至2017年6月，澳洲有约13%的农业用地为外国投资者所有，与2016年的14%相比有所下降。

中国投资者是澳洲农业土地的第二大投资方，其投资的土地占据澳洲所有外国持有土地的25%。不过，自去年8月中国政府采取措施限制资金外流后，中国对澳洲农业用地的投资已经达到顶峰。英国则占据27%。而美国投资的澳洲农业土地则大幅减少。目前南澳、昆州和北领地的外资土地有所减少，但西澳有所增多。

财长莫瑞信（Scott Morrison）表示，外国贸易及投资会为澳人带来就业机会，而政府也承诺会提升澳洲农业及外国投资方面的透明度，加强审查，确保外国投资不会违背国家利益。据了解，此前澳洲政府便曾迫使海外投资者出售总价值为1.34亿的住宅及农业用地。