【澳洲投资】独家分析！为什么全球富豪都在投资澳洲商业地产？

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澳大利亚的商业地产取得自2008年金融危机来的最好总回报，包括固定收入回报和资本增长回报。

据摩根士丹利数据，过去一年澳洲商业地产的总回报已经达到了12%。其中，6.9%的回报来自于租金回报，4.8%的回报来自于资本增长，这一数据采样来源与分布在全澳价值1510亿澳元的各个商业资产。

全澳商业地产投资火爆，富豪们争先恐后前来投资。那么，澳洲商业地产有哪些优劣势呢？

澳洲商业地产优势

1. 高租金回报

相对于3%的独栋住宅回报率，以及4%的公寓回报率，商业地产的回报显然更高。根据2015年的统计，全澳商业地产板块的平均收益回报高达6.8%。其中的零售业地产达到6%的租金回报，办公室地产达到7%回报率，工业地产则达到9%的回报。当然，以上数据只是一个平均值，并不能代表个例，具体的租金回报率还是要跟地点和房屋质量挂钩的。

依照现在全球以及澳洲持续低迷的经济形势，各种专家一直在唱衰房地产市场。在当今不稳定的经济环境下，小编认为现金流才是王道，而越高的租金回报就意味着能带给投资者更多的现金流，用以保证周转及资金链的稳定。

2. 低持有成本

通常住宅投资者需支付很多的费用，如市政费（council rate）、水费（water rate）、维修费用、房屋保险，以及中介管理费等等。所有的费用加起来能达到总租金收入的30%。但是对于商业地产的投资人来说，完全不需要担心这些，租客会支付所有的日常支出，以及政府要求缴纳的费用。

就拿工业地产来说，租客甚至要为房东支付房东自己的土地税，中介管理费。而房东只需要负责房屋本身的老化和维护。如果是一个近新的商业地产，投资者拿到的租金就几乎等同于100%的税前纯利润，与此同时，也避免了水费上涨，政府增加市政费以及增加税收等被动风险。

3. 可观的资本增值

在拥有高租金回报的前提下，不要忘记商业地产也具有一定的增值潜力。特别是零售业地产，通常在人群集中的商圈里，占据有利的地理位置以及临街面，非常适合做底商加公寓住宅的综合性开发，所以也是地产开发商争相拼抢的地产。

除此之外，办公室地产和工业地产的增值则相对稳健一些，其主要取决于租客质量、租金以及租期长短，换言之，一个租约也能带动商业地产的增值。到这里，能看出商业地产在给投资者带来可观的现金流的同时，还带来了丰厚的地产增值收益，何乐而不为呢。

4. 长租期和租金增长

通常住宅的租期最多一年，一年后需要续租，或者找其他的租客。相比之下，商业地产的租约一般在3年到10年。更有甚者，部分租客诸如一些上市公司则会要求15年甚至以上的租约，再多加10年的租客选项等，最后加起来能有将近50年左右的总租期。

与此同时，因为这些上市公司都有着很好的商誉，大多是享誉世界的百年企业，所以发生欠租或者毁约这类麻烦的可能性非常小。

也有人可能会担心长租约会影响房东提高租金，或者几年后租房市场火爆，租金大涨怎么办？那您可以把心放好了，因为通常澳洲的商业地产租约一般会每年增加一定的比例。

年租金增长分成按CPI（物价指数）增加，和固定增长。如果是固定增长的话，一般是在前一年租金的基础上每年增长3%-5%之间。另外，当当前租约快要结束，需跟租客商量续租或者执行租客选项（option）的时候，房东是可以按照市场情况去调整租金的。

5. 更易融资

在当前大环境的影响下，各大银行和贷款机构都在收紧银根，投资性住宅的贷款越来越难，利息也越来越高，目的是迫使住宅地产市场降温，降低泡沫风险。但是商业地产的融资会相对容易，因为商业地产一直在稳健的发展，并没有和住宅市场一样地爆发性增长。

更重要的一点是商业地产本身就可以产生可观的租金回报，完全可以支付贷款所产生的利息，做到自给自足。但是，相对于住宅地产的80%贷款比例，商业地产贷款最多只能贷款70%，租期也更短。

商业地产的劣势

首先，因为租约较长，租金较高，商业地产也需要更多的时间去找到合适的租客，一个好的租客至关重要，甚至可以增加地产的价值。

看一个商业地产好不好租，主要取决于地点、建筑规模和建筑的新旧程度。比如一个市中心的街边小店，可能在前一个租客还没搬走就会被租出去，但如果是郊区的大型工厂，可能要花费几个月甚至一年的时间找到新的租客。所以当租约结束之前，投资者要筹备准备金以应对找到新租客之前这段时间的资金成本。

相对于住宅性地产，总体来说商业地产的资产增值会相对较弱，尤其是工业地产和办公室地产。因为商业地产在资产增值方面比较稳健，每年仅有小幅度的增值，不会有爆发性的增长，所以也更适合长期投资者。对于追求“短频快”的投资者，住宅地产始终是更适合的选择。

还有很重要的一点，商业地产的门槛相对高一些，对资金量的要求会更大。 虽然从几十万到上亿澳元的商业地产都会存在，但是高质量的商业地产基本都超过500万澳币。考虑到租客、租金、土地大小和增值潜力的因素，由此可得出经济规模越大则优势越大，反之亦然。