【二十条】在澳洲投资地产不可不知的 ”行话“ ！

俗话说隔行如隔山，这话用到房地产行业上也一点也不夸张。来澳洲投资的朋友们在看房产广告的时候可能会遇到很多在字典上很难找到正确意思的词汇，如“Vendor”，“Fixture”等等。

遇到这些情况一点也不用尴尬，不是您英文不够好，即使第一语言是英语的本地澳洲人碰到诸如“encumbrance”、“easement”等专业词汇时也会感到丈二和尚摸不找头脑。

即使自己有过在澳洲买卖房产经历的人，对于一些专业词汇，他们可能也只能说上个大概，或者给你一些道听途说的解释。不过这都不要紧，

干货来了~ JYREALTY 倾情整理的“澳洲房产行话大全”送给大家，希望能对朋友们买卖房产或进行房产投资有所帮助！

一、Contract Date 合同日期
合同日期非常重要 ，这个日期就是买卖双方都签好字的日期。签上这个日期，合同就开始生效了。房屋自签合同到交割中间的很多程序是根据合同日期来计算的。

二、financial date 贷款期限

现在大家买房子，尤其是投资买房能贷款一定会去贷款，贷款期限，一般是14天-30天，也可以视情况买卖双方协商而定。买家需要在这个期间办完贷款。

三、Conditional sale 有条件售卖协议

有条件售卖协议是买卖双方鉴定的房产过户协议。有条件售卖协议的条款非常重要，因为这种情况下，如果有些条件达不到条款要求，协议或将无效，买卖失败。比如贷款失败、或者房屋检查有问题。

针对这种形式的交易，最好是请一个经验老道的人帮手，他会帮你最大化你的利益。如果需要一些十分抢手的房产，为了避免被其他买家抢走，很多有经验的买家也会放弃条件，选择签无条件的售卖协议，这样有一定的风险，如果贷款没办成也需要完成交割，因此，买家一定要慎重选择。

四、Cooling Period "冷静"期

"冷静"期是指签合同之日起，双方可以取消合同，但一般不包括拍卖购房。这段时期开始于交换合同后，长短因各州而异，昆士兰是5个工作日，所以，可以和您的法律顾问咨询一下。

五、building and pest 房屋检查和害虫检查

在澳洲买房子，法律上会有房屋检查和害虫检查的程序，一般是合同之日起7-14天内完成。

六、vendor 和 purchaser 卖方和买方
房产买卖合同上经常会有两个主体――“买方“和“卖方”。vendor在大多数字典上是“商贩”的意思，而在房产合同上指的却是“卖方”的意思；而purchaser也就是大家都知道的买方。

七、Deposit：

就是我们俗话所说的“押金”，其由买方Purchaser支付。在澳洲，房产买卖合同的押金Deposit一般是房产合同价格的10％，如果买卖双方通过协商另有约定，也可以低于房价的10％。另外，从开放商developer手中购买楼花off-the-plan时，一般也要交纳10％的Deposit。这10％的押金并没有直接支付给开发商，而是交给一个由律师管理的信托账户，等到了新房建成时，如果买家没有违反合同的任何行为，部分买家的钱还可以拿到利息（视合同而定）。

八、Certificate of Title――房产证
房产证主要显示房产的地点，当前所有权情况和房产证的卷／号等信息。另外房产证上还会记载诸如easement地役权（对房产使用权的限制规定），mortgage抵押债权或第三方对房产拥有的债权。房产证原件由政府的房产办公室TheLandTitlesOffice保管，副本由房产所有人或抵押债权人mortgagee，如银行等借贷机构保管。每次房产易手，新的房产所有人的相关信息将会被记录在房产证上。澳洲的房产证记录着房产所有人的历史，大家如果留心，会发现您所购买的房产的前任主人可能会是大家熟知的一位历史名人。

九、Settlement Date――房产交割日期
也就是房产所有权由卖方Vendor转移到买方Purchaser的日期。这一日期主要是确定新的房产所有人开始交付各种费用，如CouncilRate市政管理费和Land Tax土地税等的开始日期。

十、Default――未履行
在法律上，当事人的Default未履行行为将使其承担一定的法律后果。如债务人在规定期限内未偿还债务或利息，债权人如银行就有可能根据法律拍卖该债务人的房产。

十一、Easement――地役权
地役权就是其它人由于特殊的原因有权使用您的房产，或您自己房产的一部分可能会被限制使用。前者如邻居没有自己的出入通道，那么他就有权使用你的土地出入自己的房产；后者如您在自己的房产内的行为会受到一定的限制。如您在自家院内新建的建筑或其它设施，就不能妨碍邻居家获得光照或影响其视线等。

十二、Encumbrance――房产留置权
也就是所有妨碍您使用或转让房产的障碍或妨碍物，如Easement地役权、Mortgage抵押债权、Lease租约等。在购买房产时一定要查清该房产是否有Encumbrance房产留置权，以免成为鸡肋。

十三、Chattels――动产
顾名思义就是可以与房产分离，并能由卖家带走的东西，一般如家具、灯具和窗帘等。在房产交易过程中，如果希望这些东西留下，可以在买卖双方协商后写入合同。如果合同中没有声明，卖家将有权带走所有动产Chattels。

十四、Fixtures――固属物
很明显就是与房产固定联系在一起，除非破坏房产，否则无法带走的东西。固属物一般包括嵌入式的洗碗机，与房间连在一起的衣柜等。固属物与房产一起销售时，合同上还需要附上固属物的名单表，以防发生纠纷

十五、initials

姓名首字母（用来确认已经看过这份文件），一般在合同的每页下方买家都需要手写自己的姓名首字母，用以确认自己看过该页内容，叫做“initial”

十六、Pre-approved （贷款）预批

参加拍卖前，你需要和银行接洽让银行审核你的最高贷款能力，并了解自己的最高贷款额度。这份报告非常重要，它能够告诉你，你能够负担多贵的房产，避免因盲目飙价而不能负担。

十七、Principal & interest vs. interest only loans 贷款只还利息的还款&贷款连本带息的还款

澳洲银行贷款一般有两种还款方式。一种是只还利息，第二种是连本带息。这两种方式各有好处的。总结以上可以说如果买投资房 （对冲账户+只还利息的方式是最好的），澳大利亚的贷款期限一般最多30年，只还利息的期限一般为5年或者10年。但是只要在只还利息的期限到期的时候做一个REFINANCE（再融资）,就可以再给你5年或者10年的只还利息的期限。要是自住房，相对还是连本带息的比较好。毕竟还到底，希望房子还是自己的。但是如果手头比较紧张的时候，只还利息会是比较合适。

十八、Capital growth 资产增值

所谓资本增值即房产价值的增加值，或者购入价格（市场价格）与当前估价或者与其售价之间的差额。鉴于房产是一种长期投资项目，每年增值的比例也不尽相同，那么资本增值对于考虑房产总体表现是非常重要的。

十九、Down payment or deposit 澳洲购房预付款/订金

客户根据律师的解释签定合同，同时在5个工作日到几周中内支付房款的10%作为订金 （据法律规定购买澳洲房地产的期房首付订金不能超过房价的10%）。而这10%的澳洲购房预付款也可以汇到一个澳洲房产律师的信托账户中，等待最后结算。所购澳洲房产建筑期内，任何订金款项都不会汇入中介/发展商的账户中。

二十 、depreciation 折旧

由专业的机构评估，花费大约400-800澳币，评估出来之后有效期40年，用作税务折扣。

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