【澳洲房产】不再盲目投资房产，学会计算“房产投资回报率”！
导读： 澳大利亚数座城市被评为全球最宜居的地方。因此，澳洲的房产业发展欣欣向荣，吸引着越来越多的中国人投资买房。
购买房产其实是一种投资行为，因此在选择投资房产时不仅要注重房子的质量，更重要的是房产的价值。那么，要投资什么样的房产才是明智之举呢？相信这是许多投资者最关心的问题。专家建议，关键就在于计算房产投资的汇报率。
房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，它的计算方式一般有三种：
1、收益模式计算形式：
投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）*12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
通常情况下，投资客的收益是是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取资金，然会以月租金偿还银行贷款的月供，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。
2、投资回报率分析计算公式：
投资回报率=（税后月租金-物业管理费）*12/购买房屋单价
该方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
3、投资回收时间分析计算公式：
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）*12
这种计算方法可以简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比资金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有其片面性。
但也有许多人衡量澳洲房产投资回报价值的标准，只是简单的计算租金收益加房价增值是否大于持有成本，若大于则视为此房产值得投资。而这种收益情况常用“租金回报率”和“房产增值率”来表示。暂不考虑其他因素，这两种形式的计算方法如下：
租金回报率
一般分为两种方式，前者较适用于一次性付款购房者，后者更适用于按揭贷款购房者。此外租金收益即为（月租金-月杂费支出）。具体计算方式是：
1、租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
2、投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
举例说明：
①假设刘先生在悉尼的某小区购得一套两室公寓，总价为40万澳元，一次性付款成交。对外出租后租金为2000澳元/月。那么张先生的租金回报率为：
租金回报率=2000×12/400000=6%
②同样的房子，但是张先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为20%为8万元，期房时间内，澳洲是不用付房贷的，交房才开始付房贷赛，所以期房时间的按揭款为0元。月供款约为1581元（澳洲一般供30年）。何先生将其以月租金2000元出租。
此时投资回报率=（2000-1581）×12/（80000+0）=6.3%
房产增值率
因为澳洲房价市场近40年来一直稳定上升，且澳洲房产的增值率一般为8%-10%。且澳洲银行有“贴现”制度，即购房三年后可去银行再次评估房产，此次评估价值减去购房时房价的差额，即是你可以领取的房产差额补贴。
房产增值率=（房产售出价格/房产再次估价－购房时价格/购房时银行估价）÷ 购房时价格
举例说明：
还是刘先生在2011年在悉尼购买的40万澳元的房子，三年后此处房产的房价增长到50万澳元。
三年的房产增值率=（50-40）/40=25%
据统计，澳洲房产每年稳定的租金回报在5%-7%，而且平均每年房产增值10%，差不多每7年翻一番。无论通过哪种方式计算，澳洲房产投资回报率都很可观，这也是能吸引众多投资关注、澳洲房产越来越热的重要原因。
澳洲房产投资汇报率为什么如此之高？
1、澳洲自然地理环境得天独厚，有多个城市被评为最适合人类居住的城市，例如墨尔本和悉尼连续多年被评为世界五大最佳居住城市，间接说明了澳洲独特而舒适的生活环境、完善的社会保障体系.
2、近年来，澳洲政府出台了众多鼓励和吸引海外投资的政策，使得澳洲经济得到强劲发展，移民数量不断攀升。当前，澳洲已经成为全球首屈一指的移民、投资大国，受此影响，澳洲房产投资回报率自然能维持较高水准；
3、澳洲房产的政策与国内不同，投资购买澳洲房产，将享受永久拥有的所有权和继承权。
总之，不同的计算方法和不同的背景分析对于投资回报率的结果影响较大，大家可以根据自身情况选择适用。
编辑：萌萌
来源 : 澳洲地产
