【房产观察】市场供过于求 墨尔本CBD公寓出现大幅贬值

投资是一门学问，房产投资也是一样。不可否认的是，近几年澳洲的几大城市特别是悉尼和墨尔本的楼盘销售是极其的火热，于是许多开发商为了能够满足市场需求，纷纷加入到了公寓开发的项目中来，但今年墨尔本部分地区公寓的价格却出现了下跌，这令一些人感到非常吃惊。

以墨尔本的一套三居带有两间浴室、两个停车位的140平方米公寓举例，在去年8月这套公寓的售价为156.5万，这比2010年11月时的购买价格219.5万低了29%。在一年的时间里，墨尔本的一套两居室公寓的价格则下跌了23%，去年8月的售价为107.5万，低于2014年6月的132万。

据统计，从2010年至去年转售的时间里，没有停车位的一些较小公寓的跌幅达4％至8％。尽管如此，一些业内人士认为，虽然有些公寓会贬值，但这不意味着所有的公寓项目都如此，这要取决于位置、质量以及管理。

有分析师认为，尽管更多的公寓会限制租金的增长，但只要利率维持在低位，价格大幅回调的局面就不大可能，因为置业者仍然可以应对租金收入及抵押贷款之间的差额。但那些购买楼花、计划在一两年内转手的人士很可能会迎来10％的跌值。

还有些人表示，如果公寓不吸引自住业主，只吸引投资者，那结果可能会更糟。虽然房价贬值对自住的家庭可能会产生一定的影响，但对于纯粹投资者而言损失会更大。据统计，2015年第四季度墨尔本3000邮区的公寓价格下跌了6％。有资深经济学家预测，虽然今年第一季度的最终数据尚未公布，但跌幅有可能达到9％。

随着墨尔本即将交接的公寓数量激增，有人担心，买家能否支付房款，尤其在银行缩紧贷款政策之时。如果银行下调物业估值，或者降低贷款按揭比率，交接时的买家就得支付更多。如果买家难以承担，他们或许就可能以低价出售房产。

据统计，在包括市中心在内的墨尔本3000邮区中，有197套公寓的价值平均下跌了9.15％，即5万1272元，这也意味着期房买家要多付钱。因此而对于那些供过于求的公寓市场，银行也变得较为谨慎了。

在今年，悉尼、墨尔本和布里斯班预计将有44784套公寓要竣工和结算，比去年的36486套多了近四分之一。所以公寓现在正在面临两种选择，弥补资金差距，或者不理来损失首付，如今买家是否有能力兑付已经成了令人担心的问题。