羊年开侃：澳洲房价几人说

文/子木

无论是买房的还是卖房的，无论是经纪人还是开发商，聊起物业都离不开数字，而谈论最多的就是“房价”。

一会儿“涨啦”，一会儿“跌啦”，不说多少，就是看到这些词儿，对于那些有房的、想买房的、刚签了约的诸位，小心脏都是砰砰一通乱跳！好在这两年听到和看到的都是“涨！”、“涨！！”、“涨！！！”令大家的脸蛋兴奋的发光！

悉尼房价全球第三？！

最近，美国的Demographia公司出了第11份《全球住房负担能力调查》报告。据该份报告的数据，悉尼房价排名第三贵，香港冠军，温哥华亚军。

Demographia公司所做的调查涵盖了9个国家和地区的378座城市，使用的是“房价与收入比值”理论，用该城市的房屋中位价除以该城市居民中等家庭的年收入，得出该城市的可负担性比值。

可负担的比值等级衡量如下：

Severely Unaffordable（极度负担不起） 5.1 & over

Seriously Unaffordable（严重负担不起） 4.1 to 5.0

Moderately Unaffordable（中度程度负担不起） 3.1 to 4.0

Affordable（可负担的） 3.0 & under

根据该衡量比例，全球10个可负担能力最差的房地产市场排名为：

1. 香港 (17)

2. 温哥华 (10.6)

3. 悉尼 (9.8)

4. 三藩市 (9.2)

5. 圣何塞 (9.2)

6. 墨尔本 (8.7)

7. 伦敦 (8.5)

8. 圣地亚哥 (8.3)

9. 奥克兰 (8.2)

10. 洛杉矶 (8.0)

悉尼的可负担性比值从2013年的9，增加到2014年的9.8；墨尔本则从2013的8.3增加到2014的8.7。

请再看张图：

上图是国际国币基金组织根据其所掌握的各国国民收入与房价比例。

根据IMF的这份图表看，北京应该排第一，因为该城市的物业中位价与市民收入的中位值相比竟然高达1:22.3！

读者们，你们准备相信哪个？

另外，关于Affordabe的临界点也有不同的说法，有人将其定为7。即高于家庭年收入7倍或以上才被视为可负担性差，7倍以下都OK.

本周一，英国的Barclays Bank也公布了其对澳洲房价与收入的报告。结果是：新州为1:5.7；维州1:5.3；西澳1:4.1；昆州1:3.9；南澳1:3.8；塔州1:3.3；全澳1:4.8，远比上述两份报告的数据为低。

另，3、4年前，《经济学人》杂志的某位人士就曾评论，说澳洲房价虚高30%以上。如果加上2013和2014上涨的近30%，岂不虚高达60%！

绝对价格 & 相对价格

请再看另外一组有关房价的排名：

1. 摩纳哥 $47,578/平方米

2. 莫斯科 $20,853/平方米

3. 伦敦 $20,756/平方米

4. 东京 $17,998/平方米

5. 香港 $16,125/平方米

6. 纽约 $14,898/平方米

7. 巴黎 $12,122/平方米

8. 新加坡 $9,701/平方米

9. 罗马 $9,166/平方米

10. 孟买 $9,163/平方米

这个排名根本就没悉尼什么事儿了！还得补充一句，上面的标价可是美元啊！

以物业每平米单价计算，应该称之为“绝对价格”，而以年收入对比的物业价格，乃是“相对价格”。按不同的取值来排名，差别是很大的。

能在摩纳哥买物业的主儿，那才是真正的土豪，而且是比较有文化的土豪，或者是有勋衔皇族血统的后裔。因为那里不征缴收入税，所以居民的收入有几何是绝对的未知数，隐私隐蔽的绝对安全。国王也不差钱，每当囊中羞涩时就开个“派对”。被邀请的人哪个会空手去，也不会只捐几个硬币，都是写支票。支票上好意思写20刀，30刀吗？怎么也不得写上5、6、7、8位数的……国王收了一迭支票后，哦耶！当然，摩纳哥的赌场在欧洲和全世界是数一数二的，不是规模，而是名气。在那里，哪怕输得一塌糊涂，也叫有范儿！不少人就是冲着这个“范儿”去的。

除了摩纳哥，其它的城市，坦率的说，只是该市中的某些区罢了。像美国纽约也就是曼哈顿地区；巴黎则只是“环线”内，那些陪伴着卢浮宫，仍然古色古香的物业；孟买只是市中心区的平均价格。而罗马，从单价上讲，它比不上水城威尼斯，威尼斯的单价每平方米高达$13,000以上，超过排在第七位的巴黎，只不过统计数据中没把其列入其中。

香港和新加坡物业价格之所以高是因为与摩纳哥有类似的情况，地域狭小，除了向天空发展和填海造地，别无选择。仅从地价上就使其成本远高于其它城市和地区。

绝对价格与相对价格虽然是两个不同的指数，但对于了解当地的市场还是有助益的。俗话说，有多少钱办多少事儿。那么，有多少银子买多大屋。这是一点儿不假的。

这里要提及一点的是，相对价格对于当地居民来讲有更为直接的感受性。

澳洲房价几何？

不考虑排名的话，澳洲的房价到底是多少？最近，澳洲统计局（Australian Bureau of Statisitcs）公布了截止到2014年底的澳洲物业数据。

澳洲物业总值：$5,399,951,800,000；即：5.4万亿澳元。该数值在2014年一年内就增加了$4,070亿！

各州情况如下：

州/领地 物业总数 平均值 总值(亿澳元)

新州： 2,935,400 $702,500 $20,620

维州： 2,408,200 $568,000 $13,680

昆州： 1,878,500 $459,400 $8,630

西澳： 1,004,600 $596,900 $6,000

南澳： 747,800 $404,100 $3,020

北领地： 79,700 $520,000 $410

首都领地：157,000 $570,600 $900

塔州： 237,000 $520,000 $740

Domain Group分别给出各州/领地首府独立屋（House）和公寓房（Unit）截止到2014年12月14日的平均价格：

州/领地 独立屋中位价 公寓房中位价

悉尼： $873,786 $597,668

墨尔本： $610,470 $413,419

布里斯本： $489,681 $357,315

柏斯： $612,873 $406,041

阿得雷德： $466,930 $297,857

达尔文： $634,316 $433,981

堪培拉： $585,630 $412,835

霍巴特： $335,880 $236,651

这两家的数据可信度应该是比较靠谱的。

数据的参考价值

数据可以显示出市场的动态变化：升或降。数据可以给买家和卖家一个参照值，使买家准备花多少钱去购置，卖家挂牌开价多少合适心中有底。

但是，真正有参考价值的数据是需要量和时间的积累的，上百万的数据汇总，几十年，甚至百年的沉淀，繁琐的统计过程，及相应的模拟公式。

今年年初，某数据公司声称悉尼2015年1月份的房价上升了1.4%，ABC的财经节目引用了该数据。马上，业内有专家对此表示质疑。理由是，1月份向来是物业市场的淡季，大多数人还沉醉在假日的优哉游哉中。市场也还没有预热，前三周基本是“零”买卖。再说，卖家无论是采取拍卖还是明码实价出售，都至少要有两周的市场推广期。真正的具市场规模和效应的拍卖通常要至2月中才开始。2015年的1月也如同以往，物业拍卖总量不足100处。专家认为如此低的数据不足以构成参考价值。

笔者对该位专家的评论深以为然。数据不仅是量的积累，还要有时间的沉淀，特别是物业市场，与股票市场有很大的不同，其自身的特性之一就是长期性。

还是同一家数据公司给出了2014年悉尼房屋中间价最高的三个地区：

1、Centennial Park $5.49m

2、Point Piper $5.42m

3、Elizabeth Bay $4.83m

请再参考Domain Group相应区域的独立屋价格：

1、Centennial Park $2.85m

2、Point Piper $7.80m

3、Elizabeth Bay n/a

对比看，两组数据差距相当大。

Domain Group另外还提供有过去12个月该些区域的最高售价：

1、Centennial Park $3.22m $2.26m $2.15m

2、Point Piper $9.40m $7.80m $4.64m

3、Elizabeth Bay $2.42m

注意，上述物业均可查到其具体地址。

某数据公司提供的Centennial Park和Elizabeth Bay两个地区房屋（严格区分应为独立屋）的中间价比Domain Group的高出一倍，而Point Piper却低几乎一倍。

如果作为买家或卖家，您会觉得哪家的数据更靠谱？

最近，还有一家数据公司推出以平方米为单位的均价（注：均价和中间价的计算是绝不相同的两种模式）。其给出的Ultimo的“房屋均价”（没有区分是独立屋还是公寓房）为$11,000，而悉尼CBD的房屋均价North$22,500、East$20,000、South$18,000……

按照该指南，买家准备好$11,000每平米的预算，在Ultimo估计买不到什么物业。

中国大陆物业市场流行按每平米均价，道理很简单，那里的房市不过30年的历史，绝大多数是20年左右的新建房，而且，绝、绝大多数是公寓，每平方米均价值的涵盖范围很广，是非常有用的参考数据。

澳洲的物业市场比起欧洲固然年轻很多，但其房屋类型之复杂与欧洲绝对有一拼。英文表达房屋类型的用词有：Dwelling、Mansion、House、Villa、Cottage、Townhouse、Terrace、Bungalow、Apartment、Unit、Flat、Penthouse、Douplex、Triplex、Four-plex……另外还有Victorian、Federation等侧重外观的建筑风格等。

这些均为表述“房屋”的用词，如果查其词根和演变的过程除了充满趣味，还可以发现它们之间有很多不同。再加上土地面积、建筑面积、用料、装修……用一个“均价”来表述，似乎粗糙了些。

在查看Domain Group的数据中经常会出现n/a的缩写，意为：not available。其解释是因为数据量不足，所以无法（或不能）提供。表示出非常的专业和严肃态度。

无论是买家和卖家，检索目标区与目标物业最类似的近期售出物业，才具真正的参照意义。

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