【干货】合理运用资产，海外人士投资澳洲房产政策及流程一览
都听说海外房产好，可是到底又好在哪呢，澳洲作为一个全球最宜居的土地。近年来，越来越多人选择在澳洲买房。那作为海外人士，澳洲房产代表什么呢，海外人士可以在澳洲买哪些房子呢？
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首先，海外人士在澳洲买房时可以享受到和澳洲本地居民投资房产同样的政策，即国民待遇。
唯一需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资审查局(即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”)的批准，只要买房人不是澳洲政府认为有损国家利益的人士，所买澳洲房产不是澳洲历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业，通常都会在两周之内批准。
除此以外，对海外人士没有其他特殊限制。因此，澳洲对于海外购房者的要求是非常宽松的，在哪儿买，买什么，买几套都可以自由选择，但必须是新房。
此外，为了保证澳洲本地物业市场健康及价格稳定，通常一般一个楼盘只能开放约10%的数量给海外买家，这也是为何在澳洲投资物业非常稳健的原因之一。
值
得注意的是，对于非常住外籍人士，只可以在澳洲购买全新住宅，即直接从开发商购买的居所且该住宅过去超过十二个月没有人居住过。
目前最受中国投资者欢迎的就是期房（俗称楼花），因为期房通常在楼盘未开工阶段预售，房型选择较多，首付也较少（仅需10%），更重要是与中国不同，澳洲的期房都是竣工入住后才需要开始还贷款，等于给了首付后就可以不花一分钱坐享增值。
1、选择中介
由于国际买家对于在澳大利亚购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解，所以大部分国际买家都会在购房之前找一家澳洲当地的房产中介进行咨询，并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。
此外，大部分澳洲的房产开发商是没有自己的销售团队的，而是把销售的工作交给地产中介，这也是为何无论澳洲当地的购房者还是国际购房者都需要找中介的原因。
2、预定房产
购房者根据个人对户型的偏向喜好，选择满意的房产后，请与置业顾问确认该户型是否可以认购，并由顾问协助填写预留表格(请确认填写你的所有个人信息正确与否，包括电话号码、家庭地址、电子邮件)，并附上所需的个人身份证明文件，同时支付一笔预定金，一般是澳币1,000-5,000元，让中介向开发商申请保留该物业。（订金会退还给购房者）
由于澳洲是一个讲诚信的国家，加上又有厚厚的购房合同作保证，所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。当然购房者也可以亲自到澳洲考察一下欲购买项目周边的环境。
3、选定澳洲律师
澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助，并于交房时作为你的代理，如果你没有指定的澳洲律师，澳鹏将提供澳洲顶级合作律师供你选择。
4、申请海外人士购房许可
买房者需要向澳洲海外投资审核委员会【FIRB】提交购房申请并且缴纳一笔申请费。购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。
自2015年12月1日起，FIRB申请费调整为：购买100万澳币以下的房产，申请费为5,000澳币；100万至200万澳币的房产，申请费为10,000澳币；之后房产价值每增加100万澳币，申请费多交10,000澳币。
5、签订购房合同
代理/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同，购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。
已签署的销售合同及10%房款定金付款记录请送回给开发商的代理，代理会转递交给开发商签定落实；经由开发商签署执行的有效销售合同会发还给代理，再送回给买家。
由于澳大利亚各州的相关法律不同，不同地产项目的合同也是不一样的。
6、支付10%的购房定金
购房者需要在合同规定的时间内，一般为5-7个工作日，支付购房款的10%作为定金。这笔定金可以利用电子转账安排，转账到开发商的律师(每个开发项目的代表律师不同)的银行信托账户，这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户，你的10%首期款会很安全地存储在监管账户中，直至房产成功交割后才会转移至开发商。
所以，这笔钱并非真正交给了开发商，在正式交收房屋之前，购房者仍可享有这笔定金的利息收入。
7、房屋施工
开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间，需要交印花税给政府。印花税的价格，根据房价的不同而的计算所得（以律师所提供价格为准）。
除了向政府缴纳印花税，购房者不需支付其它任何费用。
8、办理贷款
在房产交割前三个月，买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工,如果需要贷款，客户需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，递交申请。
最多可贷房屋估价的80%，贷款能力与收入水平相关。和中国不同，从支付定金后到房子盖好之前并不需要马上贷款，什么时候房子正式交付到购房者名下，贷款才从那天开始起算利息。
9、交割前验房
在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中，发现问题记录在案，开发商安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题，开发商也是及时维修。
10、房屋交割
房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给开发商，购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。
购房者随后即入住新屋。交割后，如果购房者是全部现金付清购房，房屋契约会安排交给购房者保管；如果购房者需要银行贷款，房屋契约会由银行保管，购房者还清贷款后，银行会将房屋契约还给购房者。
与中国不同的是，澳洲房产合同里的交房时间是一个时间范围，不会在合同中注明交房确切日期。
从整个购房的流程中可以看出：澳大利亚的开发商在买家收房之前是拿不到一分钱的。这是和在国内买房最重要的一点区别。
投资者的首付款会放在开发商律师的信托账户当中，该账户是受专有政府机构监管的，开发商及其律师或者销售代理公司是不能随意挪用的。
这样就决定了开发商不会出现卷钱跑路的情况，也迫使开发商必须尽快、尽好地建房而不至于延迟交房或出现规划于实际严重不符导致买家拒绝收房的情况。
另外，和国内房产合同相比，澳洲的购房合同则厚似一本百科全书。从当地房产协会和律师协会发布的声明警告，到具体购买房源的特殊条款，合同里都一应俱全，甚至连房屋所在地的规划文书都会在合同里体现。
房屋细则明确，一方面明确了买卖双方的权利和义务，另一方面也避免了不必要的纠纷。澳洲的整个购房流程都在法律的保护之下，购房者的正当权益不会受到侵害。 与中国市场相比，澳洲房地产具有明显优势，最后，为大家举一个以房养学的例子：如果你买了一个价值100万的楼花，签订合同的时候，只需要交付10%（10万）的首付款。
对海外买家来说 ，一般在两年之后房屋成交的时候，才需要交付剩下的20%(20万)。到交付之前，你有足够的时间来准备另外一部分首付款。
交房的时候，你一共投入了30万的首付款。房物交付之后，投资房对外出租，可以用房租来抵消房贷利息。
几年之后，可以请评估机构对房产进行评估，假设房屋增值到120万，那相当于你只投入了30万，在短短几年内，资产增值了20万。
此时，可以考虑对房产进行再转贷，进行下一次的房产投资。
