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澳洲作为海外房产的先驱国家，已经有相当一部分留学、移民人士及早期投资者购买了澳洲房产，随着这股风潮的鼓动，国内眼光独到、市场敏锐的高端投资者投资澳洲房产的脚步也开始加快了节奏。购买海外房产，大部分买家担心安全问题，包括了购买前对海外房产的了解、对购买流程及法律的了解。购买之后是否能容易的打理房产，是否有人来管理资产，也是众多投资者最关心的事情。

我们先来看看澳洲物业出租的常见方式：

1、有些开发商为了促进销售业绩，在销售时开发商会承诺包租服务，每年租金回报一般在房价的 5%左右的，承诺 1-2年或更长的不等时包租，并且在签订买卖合同时就签订租赁合同。租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的账户，此类方式比较方便不在澳洲居住的投资者。但租赁期结束之后，您的物业的打理会是一个问题。

2、通过澳洲专业的租赁公司，一般澳洲物业的租金回报分别为别墅在房价的4%左右，公寓在房价的4.5-5.5%左右，而且租金的高低一般是由租赁市场决定的，重要因素包括了地理位置，购置物业的房型，物业的价格。寻找一家专业的、服务优良的澳洲房产租赁机构，会为买家省心不少，其中的服务包括了物业打理、寻找租客、物业维护和相关税务问题咨询等。

3、有些投资者想亲自打理，市面上有些会将房屋进行分隔，进行群租，租金回报可能可达到6%。看似租金收益提高了不少，但是这种打理方式是不受法律保护的，很容易引起纠纷。如果您不在澳洲，这过程中会产生很多不必要的麻烦。

这3种方式说到底，都是可以管理资产的方式，但是只有第二种是收到法律保护，也是最常见的管理方式。

作为澳洲房产的买家，如果有一套房产要出租，您关心的问题有哪些？

澳洲房产好租吗？我们的租客是谁？

只要不是非常偏远的物业，租不出去是事情比较少发生。空置率较低，只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。因此，依据您物业的条件灵活地设置租金是关系到您物业是否能够快速出租的关键。

物业中介如何收取业主的佣金？

根据澳洲相关法律（各州有所调整）规定，代为管理和出租投资者物业的管理机构或人的基本费用是每月租金的5.5%- 7.7%加上 10%的 GST税收以及一到二周的租金。普遍的来说，一般如果房屋的租约是半年的，则收取租金的一周，如果是一年的租约则收取2周的租金。

租客一般签订多久的租约及租客支付多少租金？

根据有关规定，租客在搬入所租物业前一般提前支付两周（如果租金少于300澳币每周）或四周（租金大于300澳币每周）租金。目前最普遍的租约期限是6个月或12个月。

我们业主方与租赁方的权利与义务有哪些呢？

业主的权利与义务：

业主选择租客并决定后通知中介，中介会代表业主同租客签订租赁协议（Residential Tenancy Agreement）,该协议也是由州地产协会（REIV）统一制定，分为两部分。第一部分除业主和租客双方的信息外，还详细的规定了双方的权利和义务。第二部分是租客搬入物业前的物业状况报告（Condition Report），这个协议需要双方签字确认并需第三方在场作为证人。如果租客对物业状况报告产生异议，可以在协议签订7天内通知业主或业主中介，业主必须尽快修复，以达到报告本来的标准。在租赁期内，业主不可随意提高租金。租金调整必须在旧合约结束后，在新的合约中体现。同时如果业主要更换代理中介也必须按管理协议中规定的时间提前通知中介，通常为协议到期前一个月。

业主出租房屋的流程：

1、评估物业，业主提供物业的位置、房型，发展商，正确地址，租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。

2、评估通过后，与业主签订委托物业出租管理协议。

3、租赁机构会为业主寻找租客。

4、与租客签订租赁协议。

5、收取每月租金。

租客的权利与义务：

作为租客，一般根据协议规定支付等同于4个星期房租的押金。该押金由公平贸易厅统一收取，并出具收据给租客，主要用于租住期间对物业可能造成的损坏所产生的费用进行补偿。如果租客在租约到期并搬出所租物业后，业主或中介对物业进行最后检查并确认无损坏，业主会知会公平贸易厅将押金退还给租客，从而结束这个租赁程序。

租客租房的流程：

入住前你需要签一份Inspection Record Form的住房情况纪录表，你要检查房间的状况是否良好，然后7天内退回给中介。同时需要预付定金（bond），整租一般都是4周的定金。然后再预付租金（rent in advance），签订合同的时候更是要注意条款。租约一式两份，自己留一份底。第一部分是合约条款,主要注明在租房期间您和房东双方同意的有关事项，第二部分是屋况报告,主要注明在您搬入时的房屋状况。

我们作为租赁中介，会帮业主做那些事情？

1、在租赁期间，中介会按业主要求对物业进行定期检查，一般为租客入住3个月做第一次检查，之后每六个月做一次。在检查期间，如发现任何租客造成的人为损坏，必须和租客沟通并书面确认后，通知业主，业主同意后，相关单位进行维修。该费用由租客承担。一些非人为损坏如更换灯管或修理水管或下水道，费用由业主承担。

2、对于业主，利用专业的有经验的房屋中介管理公司，不仅可以保证准时收取租金，及时对物业检查并进行修缮，更可以帮业主特别是非本地业主支付相关的水费，物业管理费，市政费等，然后从业主的信托户口内的租金收入中扣除。

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