让我们先从信息来源入手。在这个信息爆炸的时代，应该如何选择可靠的信息来源呢？首先，一个有诚信的政府发布的数据应该是有说服力的。从下图ABS（澳洲统计局）提供的数据可以看出，大悉尼地区的人口增速稳步提升。

我们可以看到悉尼人口在2013-2014净增长是84，230人，包括本地新生儿，新增永久居民和国民，不包括临时居民。

那么对于这些新增人口都需要住房，不论是买房还是租房，而新生儿的到来会促进家庭住房的升级。一个保守而合理的假设是将所有新增人口除以4，得到21057.5个家庭。而根据新州城市规划部的季度统计，整个2013-2014年的新增住房只有23939处。

而在这个保守的计算过程中，我们忽略了所有的临时居民，如留学生，持打工签证者等。别的不说，只2014年新州地区记录在册的留学生（就读大学或更高学历）就多达87034人，而这些学生绝大多数集中在大悉尼地区。

您可能会说这只是一年的计算，也许这十几年来悉尼积累了大量多余住房呢？那么下图应该会说明一些问题。

首先，悉尼住宅的建造必须由政府审批。政府会结合整个市场情况和国民需求控制审批数量。从下图我们可以看出审批数量逐年上升，而悉尼的建房速度基本上赶不上政府审批数量。

如果我们理性地假设政府的审批数量可保持市场供需平衡，而真实的建房速度却令政府失望了。

有人会问，政府会肆意增加审批数量以促进经济增长吗？我们都知道mining boom触底了。作为非政府人员，这个问题其实我们不得而知。

但是，新州城市规划部5月最新出台的政策是，政府进一步缩小了公寓通过审批的最小面积。换句话说，州政府要求区政府不得因为公寓面积过小而拒绝审批，这是在放宽审批政策以增加审批数量。

为什么要增加审批数量呢？合理的推论就是现在市场仍然供不应求。

首先，区政府对州政府的这一政策采取抵制的不在少数。即使在面积上不能限制审批数量，在其他方面区政府一样可以限制审批，未来的供应仍然很大程度上取决于保守的区政府。

其次，就业人口的增长和劳动力的生产力的限制也造成房屋建造的滞后。而且，开发商真的会坐视市场从供不应求一路走到供过于求而无动于衷吗？应该不太可能。就好比OPEC会通过控制石油供应来控制石油价格一样，开发商也会有一样的举动。

而且，开发商真的会坐视市场从供不应求一路走到供过于求而无动于衷吗？应该不太可能。就好比OPEC会通过控制石油供应来控制石油价格一样，开发商也会有一样的举动。

另外，开发商也有自己的联盟 （HIA, Property Council of Australia,etc.），也会游说政府。

房地产作为目前澳洲第一支柱产业，其 bargaining power绝对不容小觑。人口的增长，审批建造的滞后，加上精明的开发商，我们很难预测一个供过于求的房产市场。