澳洲房产潜力之大，国人购买实力之强，使得大量买家涌入澳洲房产市场捞金，转手买卖获得丰厚利润却不交税，隐忍多年的税务局终于在本月放大招了：10%增值预缴税。

其实前执政党政府早在2013年5月14日就对外公布他们将会推出一个新的税务政策，对于海外居民出售澳洲房产时，将需缴纳10%的资产增值预缴税（Non-final withholding tax）。而在前日，购买海外居民的房产预缴税的法案已经正式通过皇家许可。

增值预缴税？

从今年7月1日起，当一个海外居民出售名下澳洲房产时，买家将被要求将购买房产价值的百分之十作为预扣税直接交给税务局。

海外居民？

这里的海外居民指的是非税务居民，如果你居住在澳洲，那么你就会被认为是澳洲的税务居民（居住测算）。

如果你不符合‘居住测算’的话，但是你只要符合下面三个测算中的任何一个，那么你也会被认为是税务居民。

• 住所测算（The domicile test）-如果你的住所在澳洲（从广义的角度来讲，就是你的永久性的家），那么你就是税务居民，除非你能让税局认同你的永久性的居住地不在澳洲。

• 183天测算（The 183 day test）- 如果你在财政年度中有超过一半的时间在澳洲的话，不管是连续的还是断断续续的，那么你就有可能被认为在澳洲有个建设性的住所，除非你能证明你的居住地不在澳洲而且你没有要在澳洲定居的想法。

• 养老金测算（The superannuation test）-这是确保澳洲的联邦公务员不管是在澳洲工作或者被派驻海外工作，都要被算作税务居民。

什么买卖会受到影响？

不只是房产土地，投资房产的股份和权利也都包括在内，另外采矿区勘探权也包括在内。不过这项政策只用于针对价值高于200万澳币的房地产交易，并保证绝大部分的民用房销售不会受到影响，若海外居民在出售房产时遇到以下任何一种情况时，将不需要缴纳10%的预缴税：

• 市场价格低于200万澳币

• 在证券交易所的交易

• 卖家正在被外部管理或者破产

怎么确定是否要交预扣税？

当价格超过200万而买家无法确定卖家是否符合条件时，就需要卖方出示税务局开具的无欠税证明，如果无法在交易当日或之前出示则直接扣除。

简单地说，预扣税是应用于海外卖家，但无欠税证明则是应用于全部卖家。当价格超过200万不论是澳洲还是海外都需要开具这个证明，不然买家会假设卖家为海外人士而直接扣除。但这10%并不是最终税款，卖家需要递交相应的报表给税务局结算相应的所得税，结合预扣税多退少补。

小结

如果你不是海外人士，这条税收新政对你没有影响，只需要在卖房时向税务局申请无欠税证明；如果你是海外人士，那么只有当你售卖的资产出超过200万澳币才会对你有影响。

讯源：南石国际

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