【你不知道的事】投资澳洲房产，您不可不知神奇的"对冲账户"能以最大限度的抵消利息

什么是对冲账户？

对冲Offset account是最早出現在澳大利亚的用于链接抵押贷款的金融产品。它的本质就是普通的交易账户，只是与Home Loan中的Loan account（贷款账户）连在了一起。自20世纪90年代起，澳洲的各大银行都推出了这项服务，所以如果你想要投资澳洲房产，而又希望最大限度的抵消利息，降低投入，那么对冲账户就是你必须了解的知识。

举例来说

我们来举个例子，方便更直观的理解对冲账户的作用，假设你贷款50万病开设了对冲账户，那么贷款账户的Balance显示为-50万。对冲账户和普通的存款账户一样，但是账户中的钱可以抵消贷款里所欠的钱。假如你在对冲账户里放置了40万你所要付的利息就是50-40万的利息，假如在对冲账户放置了50万，你就没有利息了。

假设你购置一套价值100万，可贷款80%的澳洲房产，在购房时会自动开通两个账户，一个是贷款账户，一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的放贷产生的利息，也就是80万产生的利息；对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户，客户可往对冲账户里存款，此“存款利息”与贷款利息是相同的，所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消，客户无需再另外偿还房贷利息。比如，客戶在对冲账户里存入80万，那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息；如果对冲账户里存入40万，这40万存款产生的利息则抵消贷款账戶里40万的利息，剩余40万的贷款利息需要客戶另外偿还。

开设对冲账户的好处

最大程度上节省利息

对冲账户按日计息，只要今日将收入打入账戶即可开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

付息周期：

本息全付—可以选择每星期付、每2個星期付或者按月付－直还利息－直按月付

资金支配自由化

OFFSET ACCOUNT 可自由存取，要用的时候就拿出來(拿出來的部分会从拿出來的当天开始算利息，利息就是贷款利息)。有多余或者賺了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。并且，我们都知道房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以可以尽量多的从房屋贷款中省出钱來用于买车或者买生意。这不仅增加你的CASH FLOW的好方法，也有便于管理自己的投资和生意。

潜在的税务利益

澳大利亚税法规定, 自住房转投资房时，贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可用来抵负扣税。假如不用OFFSET ACCOUNT的话，多余的钱就只能放在贷款账户里用來减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣稅的數額變少。但是如果你把多餘的錢放在OFFSET ACCOUNT就不會有這些麻煩。

没有管理费，即节省贷款申请费用

性质和存款賬戶一樣,沒有管理費，但是卻要交年費，每家銀行對OFFSET ACCOUNT的年費設定從$180-395不等, 但是在同一個PACKAGE裡面不管有多少個貸款，年費只要交一次。並且付了年費就不必交付貸款申請費了,一般貸款申請費為500-600不等,這也算是一個節省投入的好方法了。

再評估

在国内进行房产投资，即便房屋有升值，如果不卖掉房產，只相当于“死钱”，而不会变成实际的收益。但是在澳洲，可以随时对所购房产进行再评估，升值部分还可以直接变现。

再举个例子

還以价值100万，可贷款80%的澳洲房产为例进行说明：澳洲房产每年都会有5%-7%的增幅，假定五年之后，该100万的房產已增值為125万。这时，客戶可以寻找房产评估机构对该房产进行评估，经证实确认完125万后，客戶可以对该房产进行2次贷款，而此时贷款的额度已不是100万，而是125万，能贷到的款项也变成了100万，将着100万中的80万拿出來偿还原来的80万贷款，客戶可以净提现20万，这样买该房产的首付基本都已经赚回來了。

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