回顾澳洲历史上的地产泡沫

房地产泡沫总会破灭——看看最近几年爱尔兰、西班牙以及美国的经验就知道了——地产泡沫破裂的后果是严重的，美国的房地产泡沫破裂将整个世界带入了经济危机。那么澳大利亚各省会城市有地产泡沫么？Stan Correy带领您从历史中寻找答案。

如果你打算写一篇关于泡沫的文章，那么从Charles Mackey 1840年写的经典书籍，《非同寻常的大众幻想与全民疯狂》（Extraordinary Popular Delusions and the Madness of Crowds）摘取一两段几乎是必须的。当你读完他在书中对荷兰郁金香市场和南海泡沫的描述后，你会不由自主的问自己，人们怎么会这么容易上当。

当然了，就在他发表这本书之后不久，Mackey自己也成了19世纪最大的泡沫“铁路狂热”1845大铁路骗局中的一位投机者，他以为这一次是不同的。

就在今天的政策制定者们试图控制泡沫时，那些支持房地产投资的人一再向公众保证“这一次是不同的”。说到底，我们并不是投资在郁金香上，也不是投资在债务担保凭证上（债务担保凭证就是最近一次美国金融危机的中心）。这一次，我们是在实实在在的房地产上投资。

其实Charles Mackey在投资于铁路时，也是这么想的。明尼苏达大学数学系教授Andrew Odlyzko说：“那些铁路是实实在在的，路基被建设起来，铁轨被铺上，这是实实在在的建设。”

Mackay可能被1830年代的一个规模较小的铁路建设繁荣蒙蔽了，那个建设繁荣并没有破裂。然而Mackey投资的这个最终破灭了，很多家庭倾家荡产。

公路、铁路、轻轨以及新的建造技术也曾经出现在澳大利亚历史上伤害最大的地产泡沫中。墨尔本地产繁荣在1890年早期破灭。它摧毁了政治信誉、家庭收入，甚至生命。它也造成了蔓延整个澳大利亚殖民地的大萧条。

墨尔本房地产在1880年代时，按照Moreland Road，West Brunswick的一个广告的说法，是“应许之地(Land of Promise)”。下边的小字跟今天很多地产广告很像“一个小型的天堂，完全真实的伊甸园再现。”



澳大利亚历史学家Michael Cannon在他1960年的书《The Land Boomer》中这样写道：“墨尔本人似乎都疯了一样。”

在1887年的一篇文章中，墨尔本人Argus称这一现象为“土地饥饿”。“‘土地饥饿’害了这么多人的原因，是人们都认为土地是一项安全并且有利可图的投资。”

另外一份报纸称当时最好的拍卖师“相信现在地产交易的活跃程度将会持续下去，所有新区的价格将持续上涨”。

按照Cannon的说法，维多利亚的人们“大量从银行借贷，更夸张的是，银行愿意在没有其他抵押物的情况下放贷”。

1880年代的地产繁荣比我们现在这个疯狂的多。维多利亚的政客们都深度卷入了泡沫化过程。在队伍最前面领头的是一些叫做“土地银行”的机构，它们大多被 当时的政客所拥有。其中一位政客后来成了总理Alfred Deakin，按照Cannon的说法，他为他自己的所作所为感到羞愧，并在自己的日记中祈祷并忏悔。

最后刺破了墨尔本土地泡沫的，是一场经济危机——不是来自澳大利亚，而是来自阿根廷。英国银行在阿根廷有大量不良贷款，危机扩散到了伦敦，英国的银行们提高了利率，造成澳大利亚政府从英国银行借钱困难。

1893年4月，曾经大量向地产投机中的建筑业大量放贷的澳大利亚商业银行倒闭了，地产繁荣结束，泡沫破裂。

民谣歌手作曲家Good Cheer写过一首歌，名为《了不起的墨尔本》，此歌曲在1880年代地产破灭后广为传唱，歌词的第一段直接这样说：

“墨尔本还会恢复么？
大街上每间房子都空空荡荡，
我们每天见到几百人受饥，
没有家啊，没有家，晚上没有藏身地，
所有希望都破灭，他们即将死去。”

1880年代的那场破灭很少在最近被提起。令人惊讶，因为，如果你看那时候的报纸新闻，你会找到一些文章称泡沫即将破灭，用词几乎与今天我们在报纸上看到的一模一样。

每一个泡沫都不同。宣称1880年代发生在墨尔本的地产泡沫会在今天的悉尼和墨尔本重演有可能是错的。然而澳大利亚储备银行一类的金融政策制定者，总是会重视过往的泡沫，研究它们，希望从中找到解决“非理性繁荣”的良方。



澳大利亚储备银行经济研究部门主管，John Simon博士在他2003年关于资产泡沫和货币政策的一篇文章中，用1880年代的泡沫做了例子。当时澳大利亚储备银行认为悉尼和墨尔本的泡沫正在被吹大。

当时，按照经济学家Nigel Stapledown——一位对澳大利亚房屋价格做过最深入研究的学者-称：“我们虎口逃生。”尽管租金下滑，房屋价格承受压力，我们的资源繁荣拯救了市场。

泡沫的形成和破灭可能会很快，但破灭后经济恢复可能需要几十年。墨尔本反击在1880年代破灭后，直到第一次世界大战结束后才恢复。对于过往泡沫的记忆会极大影响我们今天怎样看待并处理泡沫。

那么，怎样才能找出泡沫呢？哈哈，当人们说“这次是不同的”时，就基本可以肯定是泡沫了。

新闻及图片来源

http://www.abc.net.au/radionational/programs/rearvision/the-history-of-housing-bubbles/5696496