【原创】盛通董事长Jun He——墨尔本房产投资热点最强分析，沉睡的狮子终于要醒了
墨尔本－ 澳大利亚房地产市场上的一颗新星，假以时日墨尔本一定会超越悉尼成为澳大利亚主要城市房价飙升的第一名。
自从2015年度悉尼房价增长开始放缓，墨尔本的房价强劲上涨伴随销售持续增加，墨尔本很快就锋芒初露，跟上悉尼的脚步。但是跟悉尼稍有不同的是，带领墨尔本房地产市场增长的是中，外环郊区，许多确凿的证据证明，墨尔本的近城市场在逐渐消退。
目前墨尔本最大的势头坐落在外环地区，符合很多首次买家以及预算较小的买家的胃口，在他们的支持下，价格首当其冲的稳定增长。尤其是北部的的政府地区，Whittlesea（Epping、Thomastown、Mill Park）跟Hume（Sunbury、Roxborough Park、Gladstone Park）更是市场上的领导者。
西南边的市场也毫不逊色，Wyndham的政府地区房地产销售数子也激增。在过去六个季度，Point Cook的成交量在稳定上升，分别是289、313、350、396、395、420。这个政府地区范围的的其它地区，比如Werribee、Hoppers Crossing跟Wyndham Vale也有类似的销售增长。
近年墨尔本热点的出现归功于一些事件及原因的强烈影响，称为Hotspot core categories（热点核心特点），每一个备受瞩目的地区至少有三个Hotspot core categories（热点核心特点）有利于发展增长。
交通设施完善化 | 新建道路和火车线路可以创造价值的增长，新的高速公路尤其有利于工业发展，但也能提振住宅市场。新建一条主要道路可以打开一些以前交通比较不便的区域，提供另一个更快的道路选择给需要每天到CBD上班的人，铁路跟桥梁对房地产的正面影响也类似。 |
医疗教育完善化 | 大多数主要城市都会有完善的教育和医疗基础设施。墨尔本北边除了有一个大学区以外，更有各大医院设施，这样的区域吸引许多学生、教师、医护人员的大量住宿需求，附近的区域也能受惠有助经济发展。 |
“丑小鸭”的转变 | 一些从前不被看好的区域堪比“丑小鸭”，但有一天能脱变成符合房地产市场需求的“天鹅”。就例如墨尔本的内城区Richmond，经济实惠是王道，“丑小鸭”也能成为热点之一。 |
市区重建 | 通过政府或者地方当局的决策能对一些区域起戏剧性的转变，市区重建担当尤其重要的角色，甚至能改变区域的特性，就像是将水边工业用地改成优质住宅区，有利于某些以前被忽略的区域有更好的发展。 |
稳定增长 | 某些区域的市场一直在稳定发展，无论在市场好与坏的情况下，这些地方每年都能提供一定的增长。虽然房地产业内认为内城区增长比较快，但研究数据表明外城区以及CBD比内城区更符合稳定增长的条件。 |
涟漪效应 | 房产市场上升的周期往往是从内城区开始，但随着价格上涨，很多买家并没有足够的预算购买，这些买家就会选择周边更便宜的地区。因此，增长效应就会想涟漪一样发展出去，直到影响外城区的房子价格。 |
生活方式 | 人们越来越追求更好的生活质量，靠近或者俯瞰水边的能物业往往最值钱，能看到海景的毫无疑问是最贵的，但是其他水景（河流、运河、湖畔）也非常热门抢手。除水景外，能面对高尔夫球场以及周不安环绕餐厅的物业也炙手可热。 |
就业节点 | 其中一个内城区房地产市场的增长不会出类拔萃的原因就是，人们更愿意靠近工作地方而居。而许多庞大的企业都不在CBD设立办公点，例如机场，港口，工厂，轻工专用区，中心运输和物流，制造工厂和大型购物中心，等等。 |
繁荣区域 | 突然繁荣的区域可能有独特的原因在支撑，例如西澳的一些城镇跟昆士兰的房地产起飞的具体原因是它们都有资源的挖掘。关键重大工业项目会创造大量就业，从而带动房产市场。 |
移山而居 | 虽说澳大利亚可以说比世界上其他国家更有居住在海边的优势，但有些人已经厌倦海洋想摆脱海边居住，更趋向绿油油的山景。从悉尼的附近的蓝山和阿德莱德山更是移山而居的经典目的地。 |
Epping 墨尔本北部——房产投资热点区域之一
重点：
• 22亿 Western Ring Road | • 12亿 商业园 |
• 18亿 Aurora Estate | • Coles大型分销中心 |
• 蔬菜水果市场 | • Epping墨尔本政府计划里的中心点 |
• 大型零售发展项目 |
郊区－独立屋 | 典型价格 | 郊区－单元房 | 典型价格 |
Craigieburn | $400,000 | Craigieburn | $280,000 |
Epping | $400,000 | Epping | $314,000 |
Lalor | $415,000 | Lalor | $343,000 |
South Morang | $430,000 | South Morang | $315,000 |
Thomastown | $421,000 | Thomastown | $295,000 |
任何区域带有3-4个Hotspot core categories（热点核心特点）的话，能成为房地产热门市场的潜力就很大。墨尔本的Epping区就是其中之一，虽然不是最经济实惠的区域，但占据了交通完善化、政府政策支持以及市区重建这三个Hotspot core categories（热点核心特点），在市场上占一席位。
分析Epping/Craigieburn值得投资的因素：
o Western Ring Road升级以迎接更大的车流量 （交通完善化）
o 增加通勤火车的班次 （交通完善化）
o 墨尔本大型蔬菜水果市场搬迁到Eppping （政府政策）
o Epping墨尔本城市计划的重点 （政府政策）
o Austrak位于Somerton的货运联运站创造就业 （交通完善化）
o Coles与Myer的大型分销中心将坐落Somerton （交通完善化）
o 房地产与零售业的重点发展 （市区重建）
这些项目对于该区域的正面影响有很多，例如交通更便捷、就业节点扩充、购物网络的完善以及现代化的住宅注入，这些特点都能吸引更多的投资者与居民。
位置
o 墨尔本北部，距离CBD 35公里以北
o 政府地区：Whittlesea
o 城市与郊区的生活方式完美结合
人口数量统计
Epping以北：
2015年预计人口：20,000
2036年预计人口：51,500
Epping:
2015年预计人口：18,900
2015年预计人口：24,000
经济与设施
在2009年，维州政府提出一系列的政策名为Delivering Melbourne's’Newest Sustainable Communities（带出墨尔本最新可持续发展社区），分为4大板块：urban growth boundary review（回顾城市增长边界）、regional rail link（区域性铁轨链接）、outer-metropolitan ring road（外城环路）以及strategic assessment of biodiversity（生物多样性战略评估）。
Epping被列为墨尔本2030城市计划里的重点区域之一，州政府希望人们能在同一个范围内工作与居住，节省上下班的时间。从而提出各种项目改建，发展经济、提升交通便捷、加强零售服务业以及创造就业机会。
除此以外，Epping更有教育跟医疗的完善配套，附近设有Northern Hospital（最近扩建了）与北墨尔本的TAFE。大型购物中心（westfield）、电影院、批发蔬菜水果市场等等也一应具全。
物业介绍
Epping－一个贷款集中地带，当中有45%的业主向银行贷款二买下房子（对比墨尔本的平均27%），适中的价格是许多首次买家的选择。
2031年新房数量：44,000
过去的销售与价格
在过去12个月，全部区域都在经历着稳定的上涨（Epping、Lalor、Mill Park、Thomastown），根据数据，对比12个月前的房价中位数，增幅在5-8%不等。大部分区域在过去10年更有4-5%的长期增长。
Epping周边区域空置率
邮编 | 区域 | 空置率 |
3074 | Thomastown | 1.1% |
3075 | Lalor | 1.0% |
3076 | Epping | 1.7% |
3082 | Mill Park | 1.7% |
根据APM的数据，这些区域的独立屋价格中位数在40万澳元左右，单元房价格在接近30万左右。可负担的价格让它们变成买家的热门选择， Epping、Lalor、Mill Park、South Morang与Thomastown在过去12个月就售出1,680套房子。
区域 | 独立屋销售 | 房价中位数(独立屋) | 增长(过去12个月) | 平均增长 | 单元房销售 | 房价中位数(单元房) | 增长(过去12个月) | 平均增长 |
Epping | 412 | 40万 | 5% | 4% | 36 | 31.4万 | 8% | 3% |
Lalor | 274 | 41.5万 | 8% | 5% | 32 | 34.3万 | 11% | 5% |
Mill Park | 375 | 45.2万 | 7% | 5% | 16 | 34.7万 | snr | 4% |
South Morang | 371 | 43万 | 2% | 3% | 15 | 31.5万 | snr | 1% |
Thomastown | 248 | 42.1万 | 6% | 5% | 63 | 29.5万 | 0% | 3% |
不仅北部Epping，如果对其他墨尔本房产投资热点有兴趣，或者说关于墨尔本想了解的更多，欢迎随时与我们联系，我们很乐意成为您的一名忠实朋友。
作者介绍：何军，ASSA GROUP投资公司以及ASSA 新媒体公司创始人&董事长，建筑学城市规划学学士，城市设计硕士，拥有澳洲各州府注册的房产执照以及拍卖师执照，REINSW 澳洲新南威尔士州地产联合会的会员。通过澳洲多年的留学及创业经历，何军在政府、大型律师事务所、建筑与设计公司、各大银行贵宾服务部门等方面积累了深厚的人脉。作为澳洲的顶尖房产投资策略家，何军具有针对澳洲独特的市场观察力和项目组建能力。在高端投资、商务考察、移民、地产开发、商铺、房屋买卖以及后期管理上，具有独特的市场前瞻性以及对客户负责到底的责任感。作为首次提出“房产超市”理念、“线上租赁管理系统”领航人，何军以对客户提供最诚信最具市场实用性的服务为工作原则。
深圳
电话：400 8262 188
email：[email protected]
悉尼
电话：+61 2 8006 5588/+61 432 323 256
email：[email protected]
墨尔本
电话：+61 3 9670 8810
email：[email protected]
