【地产知识】什么是对冲账户

对冲账户（Offset Account）澳洲各大银行房贷产品中的一个重要的功能。

对冲账户的几个优点：

1. 节省利息

按照澳大利亚负扣税制度（请关注，继续为您解释什么是负扣税），如果您的自住用房转做投资房的情况下，您贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果您不用对冲账户的话，您多余的钱只能放在贷款账户里，减少贷款账户里的余额，导致可能抵扣税的数额变少。但是如果您把多余的钱仿在对冲账户里就不会有这些麻烦，以后照样能起到抵消利息的作用。

如果您把工资存到这个对冲账户，这样打进去工资的那天就开始抵消贷款利息，从而获取最大的利息抵消。

2. 资金的最大自由化

因为对冲的存款账户的钱是可以随时用，随时取出的，有多余的可以放进去减少所要偿还的利息，如果需要用钱，随时可以拿出使用。

对冲账户如何运作？

以一套价值100万，可贷款80%的澳洲房产为例：房屋价值100万，可贷得得款项是80万，在购房时会自动开通两个账户，一个是贷款账户，一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息，也就是80万产生的利息；对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户，客户可往对冲账户里存款，此"存款利息"与贷款利息是相同的，所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消，客户无需再另外偿还房贷利息。比如，客户在对冲账户里存入80万，那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息；如果对冲账户里存入40万，这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息，剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。

此外，对冲账户里面的钱是客户可以随意存取的，没有时间、金额上的限制，对冲账户里面的资金只会影响每个月/周要付的贷款利息。

另一方面，大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。单纯的还款账户中的利息收入需要申报，并且缴税。而100%对冲账户，是为了冲抵贷款利息而存在的，所以并不构成收入的一部分，因此也不必缴纳税款。

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