澳洲房价恐将遭“双重”打击

负面催化剂继续在本地房地产市场循环，正在制造一场超现实的下跌。

外国投资审查委员会磨刀霍霍，及（审慎监管局和储备银行）对投资贷款和只还利息贷款的限制措施将造成房地产市场持续疲软。

影响

Kelly O’Dwyer针对外国房地产投资的调查报告给了外国投资审查委员会磨利的尖刀-被广泛期待的调查报告今天公布了。将会成立全国性的房地产及买家国籍登记机构，该机构数据被用来与其他政府数据（例如移民数据）进行交叉审核，以确保临时签证持有者在离开时必须出售房产。外国投资审查委员会将用每个（外国投资）申请1500的申请费来增加人手。提议建立民事罚款，该罚款不仅适用于违法者本人，同时适用于知道并协助违法者的第三方-代理和银行也可能被罚款。罚款数额与所购房产的价值成正比-这可以解决“罚款不过是生意的正常开销而已”的想法。所有这些，如果被（政府）采纳（不大可能不被采纳），会给冷却现在不断向前冲的房地产市场。

储备银行尽力将“只还利息”贷款对房地产的风险降为0 - 储备银行持续对悉尼/墨尔本房地产市场存在的风险发出警告。最新报告将焦点聚集在投资者的“只还利息”贷款上（储备银行副行长Philip Lowe在澳大利亚商业经济晚餐会上的讲话）。毫无疑问，金融系统调查将在报告中讨论税务规则的影响，以及为什么“只还利息”贷款的风险更大（储备银行多次指出）。

我们看来，“只还利息”贷款是“重置贷款”的一种形式-至少对自住房者。（“重置贷款”造成了美国房地产市场浩劫） （译者注：请参看财经时报在2008年对重置贷款的报道：http://www.ft.com/cms/s/0/02222e ... .html#axzz3KJksx78z）。“只还利息贷款”不过是给贷款者跟长的蜜月期。蜜月期结束后，贷款者必须在更短的时间内归还本金（或者用再贷款方式把罐子顺路踢下去 - kick the can down the road).在利息上升或者收入有压力的情况下，这会变成毒药。

我们认为调控措施可能也会针对自住房主的“只还利息”贷款-本行经济学家预测调控措施是大幅下调利息的先决条件。我们也指出，投资者可能会为他们的贷款付出更多，以及/或者必须在计算他们偿还贷款能力是考虑更高的缓冲利息。我们相信这一措施也有可能针对自主房的“只还利息”贷款。

展望

基于即将到来的储备银行对悉尼/墨尔本房地产市场的干预，以及外国投资审核委员会对政策的收紧，我们预测本地房地产市场将承受压力。这可能导致一段时间内房价增长受限，以及银行股价增长低于市场平均。

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