2014澳洲墨尔本房价走势

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墨尔本房价遵循着这样几个原则：

1) 距离 city 越近，房价就有越高的趋势。

2) 在墨尔本每个区的 ‘质量’也是不同的,有富人区，穷人区之分。相应的在不同区的房价也有差别。

3) 房子距离车站的距离，距离主要繁华街道的距离，距离一些主要公共设置的距离，以及是否安静等等。

4) 房屋内部的条件的不同：是否有电话线，是否有家具，房屋新旧的程度，房间的大小，厨房是不是煤气的（有很多房子的厨房是电的，而不是煤气的，这样烧菜很慢，很不方便，而且电费在澳洲很贵，而煤气的就便宜。相应的有煤气的房价也要高一些。）

目前澳洲大多数首府城市的房产价格是展现2014年的复苏势头，人口的增长是带动住房需求的第一要素；拿墨尔本举例而言，该城市人口年增长率为2%,与澳洲整体人口增长率持平，自本世纪初以来已经新增90万人口，总人口预计将在2050年之前达到800万。在2012年年中，墨尔本人口数量大约为425万人，与2000年相比增加了27%.如果墨尔本人口以目前的速度持续增加，墨尔本的人口将在2025年突破500万人，在2037年将赶超悉尼，并在2049年达到800万人。温故而知新，追溯历史，是为了更好的读懂未来，掌握市场发展动向的钥匙。

市场分析：

（1）墨尔本地区别墅和公寓的历史均价稳定增长，过去37年当中，别墅中位价平均每年增长8%,公寓中位价平均每年增长6%;

（2）增长周期稳定，有规律；基本体现为8-9年别墅均价翻一倍；

（3）房价调整期及下跌期很短，在过去的37年中仅1990-1995年有5年的价格调整，2010年-2012年房价短暂下跌，且下跌幅度不大，并在2013年初步入增长周期，且最新的过去12个月中位价增长数据显示，2013年墨尔本别墅中位价格增长9.8%.

（4）、墨尔本是澳洲第二大城市，而房价却不是排列在第二位，而是排在只有30万人口的达尔文之后，目前中位价排名澳洲各个首府城市第三位。

对墨尔本房地产市场充满期待的澳洲境内投资者及包括中国在内的海外房地产投资者们而言，资产配置到世界最适合宜居的城市--墨尔本就是他们的财富梦想的实现之地，这个梦想之所以可以成真。

是基于下面的几个积极因素：

（1）海外投资机构蜂拥而入，需求激增；墨尔本区域的海外机构买家正在快速增加。中国新领导班子的形成加快了海外买家进入澳洲市场的步伐。在2012年度，澳洲政府审查并批准了5000份中国企业投资项目申请，其价值约为160亿澳币，其中40亿澳币投资于房地产领域。

（2）银行贷款利率创新低，让投资者的可负担能力大大提升；澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史50年的新低，有些银行推出的3年期固定贷款的按揭利率仅为4.99%,极大刺激了购房者的入市热情，房贷利率是在现金利率基础上加2.5%。汇率走低，吸引众多海外个人投资人进入墨尔本市场。

2013年年底，澳币兑换人民币的汇率已经达到1澳币=5.4人民币。这是自2010年之后的澳币的最低点。澳币在2011年中旬最高时曾经1澳币=7.09人民币。这对于过去五年澳元兑换人民币的平均值6.3元来看，是在澳元汇率上绝对值得介入的时间点。？？而在短短的过去3个月，澳元相对于人民币升值8%.

（4）墨尔本地区房价调整期结束，步入上升通道，买入时间恰当；投资于“左右”区间是职业投资者的交易格言，不管是最股票还是房地产。即是我们俗称的“买涨不买跌”。

道理很简单：在价格上升的周期中只有一点会买错，即买在了房价的最高点；在房价下跌周期中买入，只有一点会买对，即买在了房价的最低点。试问人世间，有谁可以准确预测资本市场、房地产市场的最高点和最低点呢？ 可见，在墨尔本房价步入上升周期的事实可以认定后，做房产投资的趋势买家更能低风险的获得收益。

（5）移民政策深化革新，门槛高了，人却更多了；新政府执政展现新景象，延续每年19万移民的配额。这19万移民人口中有40%进入维多利亚的墨尔本地区；新移民数量的增长、大量外来资本进入房地产市场，早就了未来墨尔本地区供给和需求的紧张--供不应求，从而让房价上涨的预期更加强烈。

对于整个维多利亚州来说，幸运的不仅仅是墨尔本；除此之外，还有许多区域中心，在2012年-2013年房价表现稳定，且看起来在2014年应该可以表现得更好。

维多利亚州政府准备要将墨尔本市中心-CBD扩大四倍，维多利亚州政府准备要将墨尔本市中心-CBD扩大四倍，对于投资墨尔本市中心公寓及周边区域的海外投资者们而言，绝对是好消息。

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