【澳洲房产】物业管理全攻略！管什么?怎么管？多少钱？

公共区域(Common Area)及公共资产(Common Property)：常见的有大堂、电梯、走廊、楼梯、车道、公共花园等。业主在购买物业时，可以通过查看物业规划图(Strata Plan)来了解哪些部分属于公共区域和设施。

Strata Plan对这些细节有非常清楚的划分。这些公共区域和资产为所有业主共同拥有，并由业主委员会聘请物业管理公司负责管理并制定管理标准。

物业管理公司会根据物业管理法规来制定一系列的物业管理条例(By-Laws)。By-Laws会涉及垃圾、停车、噪音、饲养宠物等问题的管理，居民及租客的行为准则，以及公共区域和公共资产的使用规定。对于违反管理条例的行为，业主委员会有权进行相应的警告和处罚。

作为业主，您或您的代理人(Proxy)可以出席物业年度例会(AGM)并和其他业主及物业经理一起讨论来年的物业管理费预算、工程预算、对管理上的问题作出商议决策等。

有别于大家所熟悉的中国式物业管理，也就是指在小区现场工作的物业人员。在澳洲，这些On-site Manager 只是物业管理的一个组成部分。而很多的澳洲物业大楼并不设有On-site Manager，许多专业工作都是根据业主们的需要，由物业管理公司指派承包商来进行，例如消防设施检查，屋顶的维护，电梯及门禁系统等。

澳洲的物业管理费采取每季度征收。Strata Levy由Administration Fund (日常管理费)以及Sinking Fund(物业基金)两部分组成。Administration Fund 主要用于日常的物业维护，例如公共区域的清洁、草地的养护、水电等支出。

Sinking Fund 主要用于支付长期的维护，相当于物业管理的储备基金。有时物业管理费还会包括Special Levy(特别征收)来针对专项维修或开支项目。

物业管理公司首先会根据物业的日常管理维护费用(例如，清洁、花园草坪、电梯、消防、保险、水电等实际开销)来提交预算，再由业主委员会在年度例会(AGM)上审议通过。
物业本身的规模和设备设施也是影响物业管理费用的重要因素。比如绿化的面积、是否配备电梯等。