ACM特约·投资 | 怪不得房价那么贵！澳洲房价被高估达10%？

德勤经济（Deloitte Access Economics）的一项分析显示，相比2002和2003年房价高估达到25%的年代，目前的高估程度相对较低，但德勤的合伙人Chris Richardson表示，澳洲储备银行密切监控房价走势的举措是无可非议的。

他说，“我们的衡量显示房价被高估了10%，这需要引起注意，但不必恐慌。当然，这种现象也并非房地产泡沫。”

Richardson 先生指出，收入和房价之间存在着一种长期建立起来的关系。由于技术和生产率提高，收入增长速度快过大多数商品和服务的价格涨速。

但是，土地价格并不受生产率影响。土地价格是住房成本的最大变量，通常它的上涨与收入的增长速度保持一致。

过去12个月里，房价上涨刚过10%，澳洲储备银行副行长 Philip Lowe本周表示，住房市场处于一种不平衡的状态，这增加了金融体系的总体风险。Richardson 先生称，历史上曾经出现的几次房价飙涨比起现在的情况更像是一个“泡沫”。

他说，“以前房价被持续低估，直到1987年股市崩溃促使储备银行大幅下调利率，使得大量资金从股市转移到住房市场，才结束了房价被低估的局面。”

“80年代末短期内，房价被高估超过两位数以上，但并未持续太久。”

20世纪90年代的大部分时间里，房价被低估，到1997年下跌至低于公允价值11%。

21世纪初，澳洲储备银行在2001年经济低迷期将利率下调后，悉尼房价在两年内跃升40%，这使房价被低估的局面得到回转。Richardson 先生称，“当时，澳洲普通的夫妻在工作一天后拖着疲惫的身体回到家里时，经常会感慨他们的房子升值都能比他们赚得多。”

2004年，澳洲住房市场几近崩溃，幸亏当时中国矿业繁荣为澳洲增加了收入，重新建立起了平衡，从而解救了这场危机。

尽管目前的房价高估程度比之前低得多，但是国民收入增长也减缓了，并且由于商品价格保持疲软，在未来的一至两年内不太可能出现快速增长。这意味着未来几年内更有可能采取的调整措施是使房价回跌或至少保持平稳，直至被高估的部分不复存在。

失业率上升是住房市场最大的风险因素，因为它能造成房地产销售的被动局面。Richardson 指出，“失业率才是使房价受到冲击的因素，而非利率。”

虽然高估程度低于2003年的水平，但澳洲储备银行也注意到现在家庭负债高于以前的水平，目前的平均借款是家庭收入的150%，而十年前的比例是130%。

资料来源：澳洲悉尼地产投资