「专家专栏」房地产税提上日程？未来地产投资去哪里

近日，有消息称，前财政部财政科学研究所所长贾康在杭州一个房地产大会上说，房地产税立法有望于2017年得到全国人大通过，并在全国范围内实施。笔者作为专业房产投资者和财商教育专家，之前经常提到：不动产登记制度的确立，意味着未来五年房产税和遗产税将落地——这不是危言耸听，而是观察了发达国家成熟房地产市场的发展历程总结出来的规律。

中国房地产市场在过去十多年里为什么快速增长？因为老百姓的身后有通胀在追赶。中国的广义货币M2总量在1999年末的时候只有12万亿，到了目前已经超过120万亿。15年增长了10倍，远远超过经济增长速度。中国的钱，已经比整个欧元区还多，是美国的1.5倍。所以，在很多年份里，老百姓是带着对通胀的恐惧抢购房子。在西方发达国家，相当一部分国民终身不购买房子：欧洲经济最发达的德国，自有房比率只有38%，100个德国人，62个人终身只租房。英国的自住房比率也只有42%；美国加州的经济最好，而自有房比率在美国也是最低的，只有38.5%。而在国内，只要经济能力允许，大家不仅要买第一套房，还要买第二套、第三套，甚至更多。即便是空置率已经很高了，住房供应已经过剩了，租金回报率还不如银行存款收益了，为什么要买这么多房子呢？归根结底是因为：大家都寄希望于储备更多房产作为抵御风险的工具罢了。而房地产税一旦落地，住房市场预期已经发生变化，促使房东出售房产，导致二手房供应增加，房价上涨无力，房产也不再具有良好的资产保值和抵御风险的工具了。

那么传统商业地产目前发展势头正好，作为投资“标的物”又如何呢？综合各方面因素分析，目前迅速发展商业地产实际上就有过剩的趋势的。受地方政府GDP的增长需求，商业地产供应量规划无序。一些地方政府为引进大的房地产企业，甚至实行“零地价”“负地价”，或者以土地换项目等形式变相减免土地出让收入，导致土地资源早早透支。由于地方政府过度依赖土地财政，致使实体经济被边缘化。随着商业地产规模扩大，由此带来的一些负面问题也越来越明显。比如，银行的信贷能力，过多的为房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目所牵制，导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵，继而影响商业地产的增值能力。

此外，从经济发展历程来看，国内楼市过去十年一直是高速上涨的，没有经历过一轮完整的涨跌周期；未来房价震荡波动将成为常态，房价难以像之前那样坚挺，房子也越来越不具备增值保值的功能了。

未来投资的方向，我们或许从高净值人群身上找到答案。他们是财富的领跑者，其投资方向很有参考价值。根据胡润研究院最新发布《海外置业趋势报告》，高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，超过半数已有海外投资经验。而地产成为最为热衷的海外投资标的，占海外投资最大比重，超过4成。而且，资产配置及分散风险是富豪海外投资的最大原因，占19.8%。

为何富豪都倾向于海外房产投资呢？除去永久产权等因素外，最重要的，是海外房产投资可以得到海外银行的融资。当国内作为融资和抵押载体的房产无法获得借贷而使资产规模增长的时候，选择可以得到海外银行融资和贷款，且可以创造正向现金流收入的不动产成为选择“硬通货”资产的不二标准。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊

更多澳洲房产可联系本公司
【联系方式】
电话：4009 633 638
地址：佛山市顺德区大良新桂路明日广场B座405室