成功地产新闻解读:乔·霍基 (Joe Hockey)那一戳就穿的负扣税谎言

悉尼成功地产点评:前一阵有澳洲的政客又再次把取消投资房负扣税的问题提上了议程,于是澳洲的财长又蹦出来进行解释了。你攻我守不亦乐乎!这篇文章给的数据还是比较多的,小编个人觉得取不取消其实关系不大,正所谓“利不可赚尽,福不可享尽,势不可用尽” 投资房产是一个长久的计划~!


出场人物

乔·霍基(Joe Hockey,1965年8月2日-),全名约瑟夫·本尼迪克特·霍基(英语:Joseph Benedict Hockey),澳大利亚政治家自由党党员。1996年首次当选联邦众议院议员;曾在约翰·霍华德政府后期担任内阁部长,负责劳工事务。现任澳大利亚财政部长



尽管上个月在澳大利亚广播电视台问答节目中被格拉顿研究所(Grattan Institute)的约翰·戴利(John Daley)上了一课,财长乔·霍基Joe Hockey还是再次出来为负扣税辩护,并撒谎说如果取消负扣税那么房租就会大幅上升。以下摘自《澳大利亚财经报道》


“取消负扣税会对租房者产生严重影响,我们需要仔细考虑。”


“很多澳大利亚人用辛辛苦苦赚来的钱投资于房地产,他们用主收入抵消了房地产投资造成的亏损。这么做不过是为了给他们自己和他们的孩子一个安全的财务未来。”


“同时,取消负扣税将造成房租大幅上涨的观点很强。”



让我们展示一下为什么J乔·霍基Joe Hockey是错的,取消或者限制负扣税将不会造成房租大幅上涨。


首先,证据显示负扣税对增加房屋供应基本没有效果。


---------- 蓝色代表房产开发商

---------- 红色代表现有房产投资者



所以,如果负扣税再次被限制与亏损不能用工资收入来抵扣(譬如1985-1987年间),造成一部分投资物业被卖出,那么Joe Hockey先生认为会是谁买呢?当然了,就是那些前租房者。也就是说部分租房者会被转化为自住者,这样就会减少租屋的需求,结果是租房需求的供需关系不变,也就是房租不会变化。


对了,当1985-1987年负扣税被霍克/基廷Hawke/Keating政府临时限制时,完全就是这样的。在这一段时间内的租金没有出现全国性上涨,而在此之前和之后都出现过租金大幅上涨:



就单个城市而言呢?悉尼是涨了



珀斯也涨了:



但这也是由于这两个城市的租屋空置率在此期间特别低的原因,请见下表,来自内阁会议-房屋租金上涨并不是由于临时取消负扣税造成的。



在其它城市,取消负扣税对租金没有造成任何影响,某些城市甚至下跌,见下图依次为墨尔本,布里斯班,阿德莱德,霍巴特以及堪培拉



在1987年内阁会议记录上,清楚的记录了这一点:


“从各个城市来的数据显示,如同预期的那样,租金在空置率低的城市上涨,在1987年3月前的1年内,8个首府城市中有6个租金增长速度低于通货膨胀率。


如果Hockey所说的”租金大幅上涨”是真的话,那租金就应该在全国上涨,而不是只有悉尼和珀斯而已。


我们可以清楚的看见,负扣税并没有提高租屋可支付性,因为负扣税根本没有提高住房供应。它起到的唯一效果,就是用纳税人的补贴来推高房价,并将本来可以买房的人变成租客,不论从财政预算角度,还是从社会角度,都不是一个好政策。


---------- 投资者融资承诺

---------- 房价增长



以上证据进一步显示Hockey所宣称的负扣税给普通澳大利亚人和他们的孩子“财务安全”是一个谎言。那些被贪婪的投资者推出住宅市场的年轻人的“财务安全”在那里?或者说那些被迫支付全世界最高的房屋贷款的年轻人?他们不重要么?


---------- 投资者

---------- 首次购房人




如果取消负扣税,房价压力就不会这么高,年轻的澳大利亚人就不用一辈子背上还房贷的重担。


房屋拥有率会上升,特别是在年轻人中间。下图显示了根据年龄段统计的房屋拥有者率:



取消负扣税应该是一个不加思索就可得出的好政策,令人难过的是,Hockey完全不顾以上负扣税造成社会损害的事实,一意孤行,反对取消负扣税。


我觉得那是因为他拥有多个投资物业,他只顾自己利益而没有考虑公众福祉。


翻译及图片来源网络


英文原文:http://www.macrobusiness.com.a ... ring/


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