解读澳洲各个首府中位房价变化,第三站——布里斯本
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澳洲房地产市场之第三站——布里斯本 (以人口规模排序,而非房产价格)
布里斯班市是澳大利亚昆士兰州首府,全国人口数量第三大城市和最大海港城市,澳东南部地区最主要的商业和交通中心。面积2280平方公里,人口(大布里斯本地区)约204万,年均最高气温32℃,年均最低气温10℃。与我国重庆市、深圳市是友好城市。布里斯本市地处布里斯本河畔,濒临摩尔顿湾,距出海口25公里。近南回归线,属亚热带气候。四季常青,冬暖如春。年均日照7.5小时,有“阳光之城”的美誉。年均降水量为1150毫米。2009年《经济学家》杂志全球最宜居城市评选中位列第16名。
布里斯班市是澳大利亚连通亚太地区最主要的交通枢纽之一,是澳自然、农牧资源产品(煤、天然气、铝矾土、有色金属、木材以及糖、牛肉、海产品、小麦和水果等)外销的主要港口之一。最近10年,布里斯本市是澳大利亚发展最快的城市之一。布里斯本市环境优良、气候宜人、人口密度低,高端科技研发能力强,城市基础设施现代化水平高,可持续发展潜力大。布里斯本有全澳最现代化的国内机场,每小时接送旅客量达10000人。布里斯本机场拥有全澳最好的国际停机坪,从布里斯本港附近的主要工业中心到国内和国际机场停机坪,驱车只需10分钟车程;从市中心到国内和国际机场停机坪,驱车只需25分钟。
布里斯班房地产市场介绍
“以史为鉴,可知国家之更替”;同样道理,研究布里斯本的未来地产发展的方向,也需要对布里斯本的历史房价走势做市场分析和研究:
(图一)
分析:
(1)、布里斯班别墅和公寓的历史均价稳定增长,过去34年当中,别墅中位价平均每年增长7%,公寓中位价平均每年增长6%;
(2)、过去的34年中,前20年布里斯班的别墅和公寓的中位价格稳定增长,几乎没有房价调整和下跌,租金增长与房价增长同步;
(3)、在过去的34年中,布里斯班的房价调整期及下跌期发生在2008年之后,自2008年-2012年一直处于下跌盘整状态;在2013年初步入筑底周期,别墅中位价开始回升,相比2012年上涨2.5%,而公寓中位价格在2013年依旧下跌,下跌幅度为4.6%,是所有其他首府城市公寓中位价中唯一价格下行的城市(详见下图12-13年APM统计的布里斯本别墅和公寓中位价变化图表);
(图二)2012年9月-2013年9月各个首府城市别墅中位价涨跌走势图—布里斯本排第六位
(图三)2012年9月-2013年9月各个首府城市公寓中位价涨跌走势图—布里斯本排第六位
(4)、在过去34年中,从2000年到2008年布里斯本的中位别墅和公寓的房价突飞猛进,平均每年以12%的速率增长;
布里斯本的房地产市场从2012年下半到2013年底显示出了稳定的复苏迹象,在2014年应该表现得更好些。今年昆士兰州有许多区域中心发展势头强劲,以下几个原因会使得下一年有所不同。
随着布里斯本人口的增长,为了满足人们对住房的需求增加,2014年布里斯本房产销售量将增加25%至35%;而从2013年的第二季度开始,就可窥见一斑,因为事实上在2013年的第二季度,布里斯本的房屋销售已经提升了很多,达到了三年来的最高水平。如今布里斯本别墅类房产的平稳发展,预示2013年布里斯本房地产市场已经触底。
如今布里斯本部分郊区的别墅类房产价格已经开始回升,随着市场的复苏,各地的房产价格都将有所增长并变得参差不齐;这种涨幅和回暖的好时机,相信昆士兰州政府以及房产市场的买卖双方都会抓住和利用好这个机会。
近年来,国内客户购买和投资布里斯本房产人数逐年增多;一方面是为了将来移民安家做提前准备;另外一方面有相当一部分留学生更愿意购房自住,父母更想为孩子创造更好学习生活条件。最后,就是投资类客户,将澳洲房产看做是理想的投资产品,相比目前国内房地产市场,澳洲房产的投资价值有目共睹。只要市场有比较理想和合适的房产项目,抢购的热潮依然不减。日前,澳大利亚第三大城市昆士兰州首府布里斯本经济的强劲发展和未来投资潜力就吸引了大批澳洲著名开发商纷纷抢地,嗅觉灵敏的投资客户接踵而至。由于昆州独特的矿产及农业资源丰富,带动布里斯本经济的稳定高速发展,从而人口的急剧增加也让布里斯本房产市场供不应求的现象加剧。根据规划,预计未来十年的公寓兴建量多达数以千计,但仍难解决日益增长的人口的居住需求。