很多地产中介们都在说以房养学~~到底怎么个养法？可行么？

澳亿导读：

以房养学，一个最新的留学投资理念，一个为中国赴澳大利亚留学生量身定做的留学投资概念，一个留学投资两不误的潮流方式。如果还是留学生的你环顾下周围的同学，其实他们中间应该已经很多人早已经迈出了以房养学的脚步。甚至越来越多的同学在还没到澳洲的时候父母就已经投资了物业。那么这类的投资模式是否真的能养学？是否真的值得在广大留学生中推广呢？澳亿将为您详细的分析。

很多留学生会问，我来澳洲留学，还没有拿到身份，可以在澳洲买房吗？可以贷款吗？真的可以以房养学么？

首先，从概念上讲，“以房养学”是目前最新的留学投资概念，指的是通过海外购置房产，利用房子的租金和未来的升值来补回留学所花的费用，达到留学投资两不误。为出国留学的孩子购买房产不但在经济上大力贴补了留学费用，同时也给孩子创造了一个更加稳定，安全的学习和成长环境。

只要买到了正确的房产并且加上各种专业的打理，最后甚至还可以获得丰厚的利润。当孩子学成之后，开始长期在澳大利亚定居或者工作时，拥有一套当地永久产权的房产必定会让所有父母庆幸自己当年的决定。

澳大利亚是全世界唯一一个地产连续65年持续增长的国家，期间或许会有小的浮动，但是每7年房产翻一番的规律始终不变。就平均房屋空置率来说，澳洲的房屋空置率低于2.7%，悉尼更是不到1%（一套房子一年只空租不到半周）。

并且当地银行最多可以提供70-80%的贷款（澳洲四大银行全部入选全世界15家AAA银行）。

以今年悉尼房屋中价位两房80万澳元为例，购买楼花的定金只需要10%, 8万澳元，等于一个留学生1年的学费加上生活费。项目开工后，按照保守估计年增长7%计算，获利额将可能达到2-3年的学费。

随后如果房子自住，付的是和房租差不多的贷款，而得到的却是一套永久产权的房产（无房产税，遗产税等）。

如果将此房子用于出租来负担贷款，卖掉后得到的将是一大笔净收入。

由此可见，在澳洲完成以房养学的留学方式是完全可行的，甚至你还会因此赚得一笔收入。

请同学们耐心的往下看，一定要看完！

1.以房养学这个理念是非常实际合理的，留学生是可以购买澳洲房产的，并且还可以通过本地银行得到贷款；

2.以房养学是稳定和安全的，澳大利亚房地产市场在多年发展经验以及政府的保护下相对的成熟和稳定，房产价格透明，房产增值稳定；

3.以房养学迎来了好时机，目前的澳洲利率低，澳币汇率低。我们必须为此感到荣幸，当还是学生的时候能花费很少的代价来实现我们的置业梦想，并且这会是一次无限利益的置业。

4. 在20岁留学时置业，在24岁毕业找工作时置业，在28岁工作稳定时置业，不同时间置业决定将来升值赚的多少。房产的增值对于抢先的置业者虽然暂时是个虚拟的概念，但对于落后的置业者确实是真实的成本。因为将来的置业永远是在为现在的犹豫买单, 现在置业的永远赚着后来买单的。

5.当然，不仅仅是来自经济上的，更多的是来自生活上的。同学们可以告别在茫茫的人海中，一次又一次的搬家，身心疲惫，精疲力尽；可以不必再忍受和陌生人合租及带来的一些困扰；可以看到喜欢的家居饰品，大件或小件，安心地买回家，按自己的意愿来打点；可以有安身之地的安全感。

6. 对于留学生家长来说，为孩子做一次投资所带来的经济效益是毋庸置疑的。更为让家长欣慰的是孩子从这份投资中可以学到和得到他们留学期间不能得到的。

置业可以帮助同学在澳洲树立信誉，因为置业会涉及到贷款等问题。

通过置业同学们在实践中学会理财，这是在现在的大学里完全学不到的。

那么，同学生们会问，以房养学，是怎么实现的呢？

举个非常实际的例子：

在澳大利亚，假设留学生购买一套两房公寓价值约为75万澳元（离市区10-15公里左右的区可以买到全新2房公寓，10分钟走到火车站，购物商场等交通便利的区域）。

同学们在澳留学4年的学费总共14万澳元（按每年3万5标准学费算），生活费（不计房租，不计打工贴补，只算吃喝交通电话杂费）一个月2500 澳元，总共每年5万2。

留学生一般在澳洲没有很多的收入，那么一般贷款时用父母名义贷款，保守计算贷款能拿到70% （有些收入好的情况可以贷款80%，要具体情况分析，这里留保守数据做分析），利率5%算，一年贷款利息要2万6左右。

把大学学费生活费，房贷利息还有房产维护成本加起来，留学生买房和读大学4年总成本为38万左右。

假设留学生买房后，自住一间，将主卧出租，每月房租1320澳元（不计算个别学生把客厅也出租的情况下）。

最近几年悉尼的地产价格增幅都在每年10%左右，去年更是达到15.6%，根据澳洲地产市场的历史数据分析，过去40年每年的平均涨幅为7%。

假设我们用7%的增幅保守计算，4年后该房产市场价将达到98万澳元。

最终4年下来房产增值加上租金收入获得的总收益为30万澳元左右。

（这里面要吐槽的先等等啊！！Zetland 2009年不带车位的一房35-40万左右，现在正在销售的楼花65万+，两房100万+。parramatta两房也80万了。不要吃不到葡萄说葡萄酸！咱们拿事实说话）

减去留学和地产投资的成本（包括贷款利息，房产维护费用），4年后留学生总共每年只需要花销2万澳元。

但是看看如果留学生不买房，所需的花销就是纯花销：

一年留学生标准学费大概3万5，加生活费每月2500澳元，还有所需付房租的住宿费（最便宜的每周250的房间算），四年下来，留学生平均每年要花费近8万澳元。

对于留学生来说，不买房，就是纯8万澳元的花销，没有收入（即使打工的话，一年也只有1万5左右的收入。）

如果买房，对于留学生来说即使不打工，房产的增值也帮助留学生每年省下了5万7000澳元，对于学生家长来说不仅仅对孩子是一种理财能力的投资，对于自己家庭也多了一份海外投资的经验！

另外，这组数据只是最保守的估算，且计算过程中的每个数据都相对客观。以上的房产增值我们以最低的一年7%计算，以目前澳洲2014年单独悉尼房产增值就超过了15%来看，很有可能每年达到零花销，还有资产收益。

即使存在个别误差，4年后无法达到和计算相同的收益，但是用来支付孩子的学费和生活费却绝对是绰绰有余的。

由以上案例大家可以很直观地看到“以房养学”的优势，看到这里，大家是否已经对“以房养学”心动了呢？

那么对于留学生来说，如何把“以房养学”的优势发挥到最大，或者需要注意的事项是什么呢？

为了能将将澳洲“以房养学”的优势发挥到最大，在具体实行过程中需要注意以下事项：

1.房屋质量：房子是否来自信得过的开发商，保证了后期持有成本的可控制性，特别是成功移民之后。

2.所处地段：直接决定了房子的升值潜力，出租价格和转手的难易程度，最好选择人口比较多，经济比较繁荣的城市。例如悉尼。

3.汇率变更：澳洲房价增长趋势稳定，但是汇率却是相对浮动的，需要选择适当的时机投资，利用汇率杠杆来实现投资收益的最大化。

4.专业建议：“以房养学”时，可咨询澳亿的投资顾问、会计、律师和贷款经纪人等获取更加专业且符合的个人情况的租房建议，或者将租房委托中介代为办理。