一周地产|墨尔本独栋屋增长预期上调 澳洲CBD内办公楼空置率直线下降
一周行情概述：根据Domain网站的最新数据显示，上一周墨尔本的房屋拍卖清盘率为76%，悉尼为68%，布里斯班为48%，阿德莱德为79%，堪培拉为68%。
据Domain网站最新数据显示，墨尔本上周共有1035处房产上市拍卖，清空率达到76%，较之前一周74%的清空率有所上升。
其中，782处拍卖结果上报，603处成功售出，中位价为84.45万澳元。
澳洲第四大按揭贷款银行，澳洲国民银行（NAB）在2017年第三季度的“住房调研报告”中，上调了墨尔本的独栋屋房价增长预期，从去年的7.5%上调至了8.6%。
这对于在墨尔本拥有独栋屋的业主来说，可是一个大好消息！
同时，独栋屋房价也被预测即将继续增长的首府城市依次为：布里斯班（1.3%上调至3.1%），阿德莱德（2.2%上调至了3.4%），以及表现十分惊人的霍巴特（4.7%上调至了10%）。
想知道墨尔本最具有潜力的独栋屋投资地区吗？Frankston、Werribee、Cheltenham、Toorak、CBD以及Ballarat这些地区的房价将高于平均增长。
NAB的首席经济学家Alan Oster也表示，由于各地的市场存在差异，维州因人口的快速增加，而有遥遥领先的房价增速。
鉴于墨尔本激增的人口，以及海外人士购房意愿的持续增强，NAB同时还上调墨尔本公寓房的增长预期，从7月份的2.6%上调至了6.4%。
可是，拥有公寓房的业主也要注意了，因为专家们预测，明年的涨幅为1.2%，可是之后公寓价格将会下跌，并且将保持一个持续的状态。
这其中的原因是什么呢？
Oster指出，上调公寓房价增长预期，并不必然等同于当地公寓房供不应求，而是指墨尔本相比其他首府城市对新增公寓的消化能力明显要强。
更让人担忧的是，报告也称海外开发商将减少参与维州房屋建设的次数。
澳洲统计局（ABS）公布的最新住房金融数据显示，新州和维州为首次置业者提供的印花税优惠政策已经初见成效，首次置业者的贷款大幅增加。
澳新银行（ANZ）的高级经济师Daniel Gradwell表示，8月份首次置业者的贷款总值比前一年高出了40%。
例如，在新州和维州实施新印花税的激励政策后，短短两个月内，这两个州的首次置业贷款总值就分别跳升了55%和35%。
其中，在7月1日至9月23日期间，单维州而言就已经有2100多人利用了该优惠政策。
而Domain地产网站的数据也表明，不仅是投资者贷款有所增加，首次置业者在地产市场中所占的额份也大幅飙升！
在新州维州，首次置业者所购买的住房价格如果分别不超过65万澳元和60万澳元的话，政府将会免除印花税。如果房价分别高于80万元和75万澳元的话，两个州的政府也会减少所征收的物业印花税。
虽然海外人士的购房意愿仍旧高涨，但是由于澳洲政府出台的种种限贷政策，海外人士的实际购房率有大幅下降。
据NAB提供的数据来看，整体而言澳大利亚海外人士购房占澳大利亚全国新房成交量的9.5%，达到了5年来的最低点！
而在维州和新州，这一趋势更加明显。维州的海外人士购房占新房成交量的14.4%，较第二季度的20.8%有大幅滑落。
新州也不例外，第三季度海外人士购房仅占新房成交量的7.8%，不仅较第二季度的12%有明显下滑，还跌倒了2012年第一季度以来的最低水平。
除了这两大房地产热门城市，同期西澳的这一比例从第二季度的6.9%下滑至如今的4.5%。
而有趣的是，昆州则逆势而上，海外人士购房占新房成交量的比例有所上升，从8.6%增加到了11.4%。
据Domain网站最新数据显示，悉尼上周共有721处房产上市拍卖，清空率达到68%，较之前一周69%的清空率略有下降。
其中，484处拍卖结果上报，368处成功售出，中位价为124.7万澳元。
与墨尔本的强势表现相反，NAB的报告表示，悉尼这位地产界的“大佬”即将面临更低的房价增速预期。
就在NAB宣布下调悉尼房价增长预期之前，Domain最新的调研报告也侧面印证了这一点：第三季度悉尼独栋屋中位价竟然出现了下跌，跌幅达到1.9%。
Alan Oster表示，悉尼房价增速放缓速度远超之前预期。
据Domain网站最新数据显示，布里斯班上周共有121处房产上市拍卖，清空率达到48%，较之前一周53%的清空率有所下降。
其中，66处拍卖结果上报，32处成功售出，中位价为75万澳元。
据Domain网站最新数据显示，阿德莱德上周共有72处房产上市拍卖，清空率为79%，较之前清空率66%有显著提升。
其中，33处拍卖结果上报，26处成功售出，中位价为70万澳元。
据Domain网站最新数据显示，堪培拉上周共有47处房产上市拍卖，清空率达到68%，较之前一周65%的清空率有所上升。
其中，34处拍卖结果上报，23处成功售出，中位价为73.5万澳元。
最近报告显示，当前各大首府城市，除了布里斯班和堪培拉以外，2017年第三季度的办公室资产空置率都有所下降，第三季度为10.8%，相较于近期最高点略低2个百分点。
其中，悉尼的办公室空置率为6%，低于同期的的7.2%，是2008年以来空置率水平的最低点。大型企业也纷纷在悉尼CBD地区租凭大面积的写字楼区域。
（一线城市的CBD办公楼空置率%）
目前，大型租户也都倾向于签下长期的租凭合约，因此预计澳洲未来十年，一线城市的CBD区域办公室资源都将保持供应紧张的局面。
当前紧俏的供需状况也将将会推动租金进一步上涨。
