澳大利亚买房的基本程序

在澳大利亚买房，必须知道一些基本程序才不至于走弯路，浪费时间和金钱。为了清晰表达，我只好开中药铺，按大致的先后顺序进行排列：

第一步：预批贷款。如果你需要借助贷款买房的话，在动手找房之前，你最好先到银行申请预批贷款，银行会要求你提供相关文件证明你的身份和收入，然后根据你的还款能力进行评估，告诉你大约能贷给你所少钱，你心中有数了根据预算去找房子，一旦找到合意的房子，就不再需要做收入能力的评估，只要做标的物业的评估就可以了，大大节省时间，使你具备该出手时就出手的底气和时效。

第二步：选房。你应该根据自己的预算和爱好选择与之相匹配的区域和房型，而不要普遍撒网，就盯住目标区域，搜寻与之相关的各种广告信息。互联网现在是找房的主要工具，澳洲最主要的房地产网站有两个，网址分别是：www.domain.com.au；www..realestate.com.au

澳洲的一些中文地产报和中文日报、周报也刊登地产广告，适合华语读者。

第三步：下订。选中房后，如果想保留住购买机会，可以先付一个小额订金(Holding Deposit) 表明你的购买意向，然后用几天时间落实好贷款和房屋检查事宜，再签约交换合同。在新南威尔士州，小订金通常为议定房价的0.25%，按照法律，在正式交换合同之前，如果你取消购买，这个小订是可以完全退还的，正因为如此，小订金并没有完全的约束力，买家可以不买，卖家也可以不卖，但是地产中介一般会给先下定金的买家优先机会，如果有其他买家出更高的价或以更快的速度成交，地产中介会将此情况告诉先下订的买家，问你能不能加价或者能不能以更快速度交换合同或者放弃法定的五个工作日冷静期，如果你不能，那就退出，让别人买。有时候同一个物业的代理中介公司不止一家，收你小订的中介公司便无法控制不让别家公司的顾客先买，控制权完全在业主手上，而业主是可以不理会中介公司对你的优先权承诺的，法律也不保护这种承诺，所以在有多家中介公司的情况下，你想保住购买机会，最好的办法是立即交10%大订金并签约交换合同。到底是应该不损失机会还是不损失冷静期内反悔被扣0.25%的订金，要由购买者根据自己的情况和意愿做出决定。

第四步：寻找律师。在澳洲买房，买卖双方通常都通过律师完成交易。这样安全可靠。但是法律并没有规定必须通过律师，也有些有经验的买家自己看合同完成交易。法律文件非常复杂，一般的人看不懂，所以找一个负责任的有经验的律师非常重要。律师收费一般在一千澳元左右，再加上政府的文件收费数百元。你要请律师为你解释合同，不懂的地方一定要问清楚。有什么要求可以向律师提出，比如要提前或延期交割、要加入什么特别条款等，只要是合理的要求，律师可以为你与卖方律师协商。在把所有问题解决之前，不要轻易签署合同。

第五步：验房。验房就是请专业人士检查房屋，涉及两种检查，一种是房屋建筑检查（Building Inspection）, 主要是检查房屋结构有无问题，有没有漏水等；另一种检查是病虫害检查（Pest Inspection），主要是检查有无白蚁。验房不是强制性的，是否需要进行这两项检查，完全取决于买家的意愿。一般来说，新房子是可以不必做这两项检查的，但也不能说绝对不必要，因为新房子也可能有质量不好的，为保险起见，做做检查总归有益无害。

买家可以在报纸上寻找验房专家的广告，两项检查的费用分别为数百元。买房是涉及大额金钱，花点小钱验房是完全值得的。

第六步：估价。如果你需要银行贷款的话，银行会安排专业估价师对房子进行估价，然后根据估价发放核准比例的贷款。估价的方法主要综合运用以下几种：1. 对附近类似房屋的近期销售价格进行环比；2. 根据租金回报推算物业价值；3。根据地价、建筑成本、利润等数据推算房屋价格。银行出于资产安全的考虑，估价通常趋于保守，往往低于实际市场价格。所以估价低于买价几个百分点是很常见的事情，尤其在市场淡静时期。估价低于买价不等于你打算买的房子就不值那个价钱。买家不要把资金计划的太死，要准备一点钱在万一估价不到市价时，好填补差额。但是如果买价高过估价5%以上，就要考虑是不是买贵了，是否需要放弃购买。

第七步：签署并交换购房合同。估价过后，银行会发信通知贷款是否批准，如果批准了，这时你就可以放心签署并交换购房合同了。“交换合同”（Exchange Contract）的意思是买家与买家互换签了字的销售合同，意味着正式成交。一旦交换合同，业主不可以再反悔，但是买家还有自次日起算的五个工作日的冷静期，在冷静期内取消购买，买家将损失0.25%的违约金，大订的余额将予以退还。过了冷静期，如果取消购买就要损失10%的大订金，而且可能被业主追讨其他连带损失。

第八步：签署贷款合同。银行正式批准贷款后会要求贷款者签署贷款合同，合同中包括贷款额度、利率、贷款期限、月供额度、违约责任等等。签署合同后，银行才会发出贷款。

第九步：交割。标准的交割日期一般在交换合同后的42天，买卖双方也可以另行约定交割日期，在交割之前，买家最好约地产中介一道对物业进行一次最后检查，看与先前看房时有无差别，有无任何包含在合同内的东西缺少或损毁。那天，买卖双方律师或律师的代表以及银行代表要在约定的地点进行法律文件的交换和费用的支付。交割之后，买家就可以到地产中介领取钥匙了。至此就算大功告成了。

以上列举的程序中没有谈到拍卖，拍卖与普通标价销售有些不同，但在整个买房环节中属于第三步程序，其他前后程序无异。因为拍卖有一些特殊规定，稍微复杂些，单辟一节解说。