每日地产 | 建筑师详解建房申请DA,LEP,DCP
起房子做设计，什么是DA申请？
简单来说，DA全称是Development Application 也就是发展申请。
做这个发展申请，对于别墅，或者小规模的联排别墅来说，是任何人都可以做这个设计的，甚至绘图。但是在设计之前我们需要知道的是需要满足怎么样的设计规范。
由于发展申请（DA）的审批，关注点是规划上的大方向，所以相关的审核条款也是跟规划上的要求相关。作为设计者，我们需要查阅当地政府对于发展申请的规划条文，通常包括了LEP和DCP。
Local Environmental Plan ---LEP
LEP全称是LocalEnvironmental Plan，本地环境规划。这里需要注意的是LEP，是法规，是有法律效应的条例，设计上必须严格遵守的条款。如果设计上想挑战这些条款，那么就需要做planningproposal，也可以叫SEPP1 申请，通常这个是对于开发商来说需要关注的地方，在这里先不论述。
LEP可以在每个council的网页上找到，以前通常是分成好几个PDF文件，自己根据细分的区域来找到相关的文件来查询资料。近年来很多资料都被做成了网页版，只要输入地址，就能找到相关的文件，节省了大量的查询时间，也最大可能性的减少了错误。
例如在大量华人聚集的Chatswood区所在的WilloughbyCouncil网站就有这样的网页版服务：
http://mapping.willoughby.nsw.gov.au/Exponare/RestPublicApplication.aspx
另外悉尼的新南威尔士大学，COX Architecture (考克斯建筑设计事务所)，Urban Development Institute Australia (澳大利亚城市发展协会) 联手合作设计了一个全新的网页基础的App，名为UrbanPinboard：
http://www.citylifelabs.com.au/urban-pinboard
将会把所有council的这些资料整合成一个更便捷的app给开发商使用。
对于普通房东来说，LEP一般情况下包括了以下相关资料需要了解的：
Zoning map：（一般住宅设计关注的是R1，R2，R3, R4 and B4 zone），这个是房屋所在的区域是属于哪一个区域，低密度（R1、R2），中密度（R3），高密度（R4），还是商住开发（B4zone，mix-used）。
FSR （floor space ratio）容积率，也就是建筑面积跟土地面积的比例，这是代表了一个地上允许建多大面积的房子。
HOB （height of building），房屋的限高，一般来说R1，R2的房子（house）限高不能超过8.5米～9米，具体要看council要求，R3 （中密度）一般不超过5层，R4的一般可以建5层以上。从这里也可以看到zone的重要性。
Heritage and conservation（有历史保留价值的区域）。有时候不仅仅是房子本身有历史保留价值，有的区域的树木也是有历史保留价值的。这个对于房屋买家来说是一个很居争议性的话题，有的是房子的正面有历史保留价值，有的是整栋房子有历史保留价值，如果遇到这样的房子，建议房东一定要请有经验的建筑师和文物顾问一起协商设计方案，缺一不可。
Bush fire zone （山火危险区域）。如果房屋在这个区域里，理论上可以把距离房屋近的树木砍掉而不需要申请，但是个人经验，这个并不是必然。这些区域的房屋设计会有一些特殊的要求。
Land Size （土地面积）或者是Minimum lot size （最小土地面积），这是一个牵涉到开发分地的条款。假如最小土地面积要求是350平米，而地块只有600平米，那么这块地就不满足分地要求，如果需要加建多一套房子，那么可能只有加建奶奶房（granny flat）；如果占地有700平米或以上，那么就可以申请分地来起两套房子，或者是联排（duplex）别墅。
Zoning里面还需要关注的是AcidSulfate Soils Map（酸性土壤地图），Land Reservation Acquisition Map （政府保留用地，一般会用作基建设备），SpecialProvisions Area Map （空间保留用地，一般用来做公园保留用地），Activestreet Frontage（活跃街面用地，一般为商业街区用地）。
看完LEP，朋友们就可以对自己的房子所在区域有了一定的了解，也可以对自己房子进行怎么样的改造有了最初步的想法。但是这并不是本地政府对房子设计的全部要求，做设计前，我们还需要了解另外一个很重要的规划文件--- Development Control Plan 发展控制规划，简称为DCP。
Development Control Plan ---DCP
发展控制规划，是一个牵涉到房屋设计的规划，这个规划基本是控制了房屋从设计到建筑整个流程，包括了以下几个方面（在这里，作者按自己经验把设计重点需要关注来排序，而不是按council网站上的排序方式）：
Building Height（建筑限高），虽然在LEP里面已经有阐述房屋限高，但是在DCP里面对房屋限高做出了更详细的解说，并且配出了图片解释，下图是关于8.5米限高的图片解释。
Building Envelop and Setback （建筑体量与红线退缩）。请参考以下图片：
Character, Design, Streetscape and View Sharing （特性、设计、街景与共享景观）。对于很多朋友来说，房子是自己的物业，情理上来说，应该对物业拥有绝对的设计与管理的权力。这个在澳洲却并不是这样的，对于政府来说，对于规划来说，房子并不是孤立的，一栋房子的外观有可能对整个街区，本地环境造成或多或少的影响。作为一个民主社会，所有建设都需要符合大众利益。这个对于很多朋友来说都需要进行一个观念的转变，或者理解，在做设计的时候需要减少对现有社区的影响，不然可能会遭到周边邻居的反对而造成发展申请不能通过。以下图片是Willoughby council对于新建设对于景观影响的要求。
Sustainable Development 可持续性发展。这是在设计上非常大的一个课题，它包含了，日照、采光（室内与室外），通风，保温，隔热，隔音，景观与物种，节能，水处理（集水箱与污水处理），建材使用，健康与舒适，垃圾处理（主要针对建造过程中产生的垃圾）等等。这里的规范甚至会牵涉到屋檐延伸的长度，开窗的大小，窗玻璃的选用等非常细致的要求。所以在DA申请的文件里面，还会要求有BASIX certificate（可以通过BASIX顾问来协助，有的设计师也可以做）。以下图片是Willoughby Council对于可持续性发展的一些要求的范例：
除了以上几点以外，DCP还有关于景观设计的要求，例如绿化的占地面积；私人开放空间的面积要求，隐私的设计要求等。
Development Application ---DA 发展申请
在了解了LEP和DCP之后，我们就可以开始进行房屋的设计与申请了。在这里请留意一点，LEP是一个法规性的要求，而DCP是一个控制性规划要求。但是在实际设计中，我们通常不会百分百满足所有LEP和DCP的要求，所以在某些情况下可以跟council协商，举个简单的例子，Council的LEP要求限高是20米，而我们在做apartment设计的时候由于地块落差比较大，为了能建设更多套数，设计的时候可能会局部突破了这个限高要求。这样就需要跟Council的townplanner进行沟通，协商了。
因为development application是可以协商的，所以在做开发设计的时候通常都会或多或少的去挑战一些规范要求，以达到利益最大化，这也是为什么我们会推荐找设计师、建筑师去进行开发报批的原因。
但是也正因为各种不确定性，甚至council的townplanner可能会中途换人而导致审批的难易程度有所改变，所以没有设计师会保证DA能100%通过的。找设计师或建筑师进行DA申请的朋友需要留意一点，设计师或建筑师收设计费，是在完成DA文档之后就会收齐所有设计费用。如果设计里面建筑师已经强调了不可行，而甲方还是要求，从而违反了council的要求而导致DA不能通过的，建筑师会收取额外费用来修改图纸帮助DA获批。实际操作中图纸修改所产生的额外工作量和费用，是需要甲方和建筑师相互协商来解决的。
说到这里，希望大家能明白一点，建筑师并不是一个绘图员，他们是一个项目的设计管理者，在最大可能性下满足本地政府的规划要求，同时满足甲方对房子的功能与美观要求的前提下管理设计，绘图只是这个工作量里最小的一个部分。
END
关于作者
Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。
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