房子不能炒，那么房地产该做什么？

文 / James Tong

有一个问题，是老外们总想不明白的，那就是：“为什么中国人这么有钱？”

他们原本非常喜欢中国游客，中国人在世界各地买、买、买，每一个都好像一台带足了钞票的移动购物车，把买到的东西源源不断送回中国，不但自己用，也帮没出门的朋友买，很多人更顺手做起了"电商"生意。

可是中国人越来越多，而且越买越大，公寓、豪宅、农场、海岛...老外面对这么强大的购买力终于害怕了，于是埋怨中国人把房子炒贵了，令他们年轻一代买不起房子，并想出各种手段来限购不动产。新上台的新西兰政府刚刚宣布，不再允许外国人买现房。这针对的主要就是中国买家。澳洲人其实也是弄不明白，不知道接下来该怎么办。

上周四，受澳洲瑞信银行的邀请，我听了陶冬博士的一堂课。他的演讲就是从解答这个问题开始。

那是很震撼的两张图，在大城市广州两边高楼大厦的宽阔街道上，2016年国庆长假的第二天，摆开了1500围的“回迁宴席”。这里原来是一条村，因为城市化征用土地，拆迁了1496栋房子，村民搬走后获分配4032套回迁安置房，按目前的房价来算，宴席上的每一户都是千万级别的富豪。不少中国人，是因为类似的事件获得了巨额的财富。这事虽然值得举杯庆祝，但所有人，包括中国政府都知道，这不可持续。

陶冬博士是谁？他是瑞信银行Credit Suisse亚太区私人银行业务董事总经理、大中华区副主席，亚洲区首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事，美国犹他大学经济学博士。对世界经济的分析，他一向以观点独到、言论犀利著称。

2013年，陶博士曾在巴西作了一次演讲，预测矿业繁荣的大周期已经结束，这一讲,把巴西的矿业股市值刷走了5%，主办方要专门派一个保镖护送他去机场。

陶博士这次用两张图就把澳洲的老外折服了，隔天所有的主流媒体都发表了关于他演讲的文章。但老外们并不知道，陶博士历害的地方在于，该图片事件发生的前三天，2016年9月29日，他就发表了一篇文章《房地产，我错在哪里，政府错在哪里？》

他说：“作为经济学家，笔者曾经提过小阳春，但是根本没有预见到这轮房价的飙升。我错在哪里？错在将房地产按居住属性进行分析，看房屋库存、土地供应，看收入增长、人口结构。其实此时此刻的中国房市，那些因素都不重要。今天中国房地产，分析的切入点应该是金融属性，而非居住属性...

中国房地产市场有没有泡沫？且看数据：在1990年，日本房地产总值相当于本国GDP的200%；在2006年，美国房地产总值相当于本国GDP的170％；今天中国房地产总值相当于本国GDP的250%。北京、上海、深圳三个城市的房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值的七成...”

一边是政府推行宽松的金融政策，发放巨额M2贷币，但是经济下行，产能过剩，好的企业不愿举债，资金只有爆炒房地产；另一边是，在城市化政策红利下，不少人得到了巨额的财富，然后又被诱导入房产市场，让泡沫迅速膨胀。

虽然当时的他，只是纠正自己曾经的错误，没有下结论这就是“最后的盛宴”，但后来这一年的发展，证明他是判案如神。

现在还有很多人，包括规划房子的，建房的、卖房的、买房的，和评论房市的，还习惯于用居住属性来分析房市的走势，那么他们肯定读不懂习大大所说：“房子是用来住的，不是用来炒的”用意，而他们对未来房市判断的错误也将继续。

陶博士的演讲还解答了另外一个问题：“房地产之后，中国靠什么拉动经济？”

他给出的答案是靠“消费”。九〇后的中国人，有38%是“月光族”，36%会过度消费，只有26%会为未来储蓄。他们是注重体验的一代，讲究享受，喜欢生活中的各种时髦小玩意，喜欢虚拟现实、“王者荣耀”。

怎样才能赚到这些中国人的钱？陶博士认为，澳洲人现在光卖牛肉、奶粉显然是不够的，应该多动脑子，提供创新的玩意。 澳洲这么优秀的自然环境，既然他喜欢，那么其他中国人也会喜欢。

房子的金融属性如果被无限放大，是任何政府都受不了的，但从”消费“角度出发，把“住”的功能做到极致，这无疑是启发了一条新思路。

在Airbnb, Big Data，AI迅速发展的今天，我们的生活与工作状况也深刻地改变着，房子的社交属性，变得前所未有地重要；而我们旧的一套功能分区规划理论已经变得不合时宜：上下班的时间大家堵得都动不了，下班后CBD又基本变死城，这不是5G时代该发生的事；对房子的设计我们习惯于以睡房，厨房等私人空间为中心，没把更多的注意力放在让社交、工作融合一起，让空间更有效率、让创意随时发生...

“房子应该用来住”是一个改变中国、并且对世界经济格局有重大影响的决策。即使不是为吸引中国人，让房子更有趣味、更贴近未来的生活，显然是不会错的。人们选房的标准，衡量房子价值的体系，也会随之改变。

作为市场经济的澳洲，不太可能象中国那样，一声令下就转换轨道。但是“房子不能炒，那么房地产该做什么？”也同样值得思考。对如何解决”房子的可负担性“问题，中国已经开出了凌厉的处方，我们不确定的是，会往这个方向走多远，但它肯定将拉动澳洲政策制定者的思维。

变局已经开始。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席