国内房市 ｜未来，不会再有人觉得房价贵，而是……

最近看香港TVB拍的《使徒行者2》后，觉得不过瘾，于是把第一部也回看了。讲真，两部戏真是TVB时装警匪剧的一个里程碑。剧情吸引人，演员也卖力，特别是第一部里卧底探员kobe更是演技超群，但最后的结局也是让人唏嘘不已。

后来看到kobe的扮演者沈震轩前段时间接受媒体访问，讲到自己印象最深刻的回忆时说：“最深刻的就是刚刚进TVB，工资不是很高，住在尖沙咀的劏房，当时每个月只有5、6000底薪，房租就已经交4000，生活十分窘迫，每天不能用超过50块，不然就没钱交租。”

往下看评论，还没等着励志煽情呢，评论区先炸了：

“劏房不是香港鸽子笼么？！怎么可能一月4000？，还是好几年前！小编赶热点自己杜撰的也得招点边际吧。”

“照这么说，香港一个别墅分成几十户，房东光收房租不就赚大发了,还炒什么北上广啊，都跑去香港炒啊！”

“感情香港房子贵，不是指的房价，是房租啊。”

……

哎，这些评论看的笔者后脖子发麻，这些个没见过世面的啊……

刚巧，前段时间在经济日报上看了一个新闻，正好就是讲一个香港房东把别墅分割成劏房出租的，截了图让大家看看：

▼《2户变35户！香港豪宅劏房出租，8平米可租8000港币》

笔者带大家算算这个改成35间劏房的豪宅别墅一年租金回报到底有多少：

房屋总价：50万港币/平*150平=7500万港币

年收租金：8000港币/间/月*18间*12个月=172.8万港币

每间面积：150平/18间=8.3平米/间，除去隔断墙和门的面积，大约只有6个平米。

租金年回报率：172.8万/7500万=2.3%

而香港的劏房不全是大家想象的那么拥挤破烂，比如别墅的这个看着就不错：

但是，面积很小，上层只能摆一个一米二的床垫，下面一个小桌子，还得弓着腰，不然撞脑袋。

8.3平米的“建筑面积”，实际能使用的只有6个平米左右，然而月租金达8000港币。

算算年化回报2.3%，也一般般，不比我们广大二线城市好到哪儿。

但是，别忘了，这个是香港租不上价的别墅区的劏房。位置在港岛的南海岸，距离香港人主要的工作地区九龙半岛有七八公里，更别忘了，香港的通行成本很高的。

真正二十多万人住的劏房什么样呢？往下看：

这是才是香港二十万住劏房的实景，平均面积在9平米左右，租金5000港币—6000港币每月！

这才是Hongkong劏房真正的租金水平！

租售比：（5000/9）港币/200000港币=1：360

租金回报率：（5000港币*12月）/（9平米*20万/平）=3.33%

低于国际水平，虽然让很多人无法接受，但是香港的租金理论上并不高。

其实，全球大部分地区的房租每年的回报都在4%-6%，这也是国际公允区间。大都市由于房少人多，房租伴随着房价上涨显得贵更是理所当然。

然而，这种情况到了中国好像就变了样。

不止一人问我：

“为什么中国的房租这么便宜？”

真的很便宜么？！

每次看到一些“房产专家”在分析房价的时候，总会拿出国际著名房价估值指标——“房屋租售比、租金回报率等等”跟你讲中国的房地产有多危险，泡沫有多大，blabla讲一大堆。

你也赶快拿起计算器一算，哎呦，不得了！中国一线城市房屋租金回报率只有1%多点，二线城市只有2%多点。国际上都是4%-6%，完了，中国房价要崩了。

听的我一脸黑线……

错了！全错了！

知道为什么么？

因为中国租房的房子还没有完成迭代。

没听懂？没关系，我给你讲个故事：

种花国有一个地区有10000套住房，7000套老破旧，3000套高大新。老破旧房租便宜，高大新贵些。整个片区平均房租多少呢？一平米一月30块。

三年后，随着老破旧逐渐拆迁，高大新不断建设拔地而起，这个地区存量房变成了12000套房子。5000套老破旧，7000套高大新。平均房租多少呢？一平米一月70块！

房租年化涨幅30%+，三年翻了一倍多！

三年当中发生了什么变化？

通货膨胀？房价疯涨？人口激增？收入暴涨？

NO！都不是！

其实就是你从一个建设于80年代末期，楼下没绿化，门口没保安，院门口围一群七老八十大爷大娘的xx家属院，搬到了一个下楼就是森林水系，拐弯社区水疗SPA，进出门还有穿着笔挺制服的帅哥哥，刷卡进门后人家冲你低头笑着说“欢迎您回家”的五星物业高档小区而已。

换地儿了！仅此而已！

现在，之所以你认为租金低，是因为大部分人还可以选择“老破旧”。正是这些“老破旧”把整个租赁的市场的房租拉了下来。

而目前租赁市场正是由这些“老破旧”主导，我们天天所关注的却是高大新五星物业的商品房。事实上，这些房源在整个社会的租赁市场上占比很小。

自四九年建国以来，我们搞了五十年的住房分配史，使得国内大中型城市有巨量的福利房、集资房、经济适用房等等“低价”房屋。

而真正的商品房历史仅有十几年，再加上城市框架拉大所圈进来的“都市村庄”，所谓商品房在整个租赁市场占比少的可怜。

所以很多人说国内的房租真是太低了，中国的租售比真是太低了，说的都不对，为什么？因为你是拿整个租房市场占比最小但价格最高的新建商品房的房价来计算租售比的！

分母提取的这么大，租金回报率怎么会不低呢？！

只有未来老破旧逐渐拆迁，租房市场由新房来决定的时候，这个租售比才是真实可靠的。

而东京、大阪、伦敦、纽约，悉尼等等这些城市租金回报率之所以高，是因为这些城市的房子早已满级，完成迭代。分子分母都是稳定的状态。

而中国目前这个进程还在进行！

▲图片来源：网络

所以，不是房子的租金回报率低了，而仅仅是这些高大新的商品房房租回报率低罢了。

可以预见，在完成迭代满级的中后期，房租的涨幅速度要远远超过房价的涨幅！

知道有些文青要反驳了：

“国家要大力发展租房市场了，房租怎么可能要上涨？”

“马云都进军租房市场了，黑中介将灭绝，市场透明，房租肯定要降！”

“租房市场是真正的供需市场，群众收入上不来，怎么可能房租上涨？”

……

哎…我替你们先把疑问都说了。

慢慢来解释。

第一，我先问你：大力发展租赁市场，要租的房子从何而来？

每个看涨房价的人都知道，一二线城市盖房的速度赶不上进城人口增长的速度，这是共识。但怎么到租赁这儿，就拐不过来这个弯儿了？难道租的房子不是盖出来的？

第二，马云的租房平台，黑中介是消灭了，市场是透明了。但别忘了，对求租者价格透明了，对房东来讲，价格也透明了。现在还有傻房东低于市场水平租房子呢，有些人租房还能拾个漏。未来，扁平！

马云只是让租房市场更透明合规，人家没说一句让房租下来。

第三，根据国家统计局显示，居民工资收入近五年平均增幅为19%，远远高于租金的涨幅。而国外收入占租金的比重大多高达40%以上。领头的纽约更是高达65%，伦敦56%。

而我们，特别是众多二线城市，根据易居研究院显示还在25%-35%，这中间还有段距离呢。

所以，三四年之后，不说一线，来看看强二线城市的房租。

不好意思，您该缴物业费了，7块/每月每平米！

不要意思，下月要涨房租了，100元/每月每平！

不好意思，这不是我在杜撰，这就是未来将要发生的事情！