澳洲房产置业投资的9大指引

众所周知，澳洲是目前世上相对安全、政治稳定、自由环境优美及气候温和的国家，因此吸引外来人士纷纷投资置业，好让在澳就学的子女居住，又或作为自己或雇员在澳工作时的宿舍。在澳洲置业，不单手续简易，而已可拥有令你绝对安心的永久业权物业投资，更有机会赚取可观的物业升值和固定的收入来源，优点可谓数之不尽。

澳洲接近80%的人口都居住在国内的东南部；而大部分澳洲人选择居住的东南部海岸地带，亦正是海外投资者最喜爱置业的地方，特别是维多利亚省首府墨尔本（Melbourne）墨尔本是发展完善、配套先进的繁荣大城市，更是世上首屈一指的商业、教育、工业、制造业、金融、大学、交通运输、艺术和娱乐的中心焦点；也正因为如此，令其自然地成为外来移民的热门之选。
 

澳洲的主要城市大都围绕市中心商业区（Central Business District，简称CBD）发展。环绕着CBD核心地带的地方被称为“内城区”，这些传统旧区大都经重建改造，从政转化为崭新耀目的时尚居庭，娱乐及消闲设施琳琅满目。至于“内城区”以外的市郊地区，近年已建成了许多充满个性化的新房，拥有前后庭院的悠闲写意空间；然而这些在市郊外围地区最常见独立屋，越来越多的人选择居住在这些区域，因为在大部分城市，澳洲人都喜欢住在市中心商业区的外围，而不是在商业中心区之内。 

海外投资者购买澳洲房地产，最常见的是我们俗称的"买楼花"(off-the-plan)。当买家签订认购书时须缴付10%订金，这笔订金会被放在一个信托户口直至物业成交。成交是指物业的业权从发展商名下转到买家名下。一般物业都会在建成14天内成交。 
 

澳洲欢迎外国投资，但是和许多国家一样，会有监管规条。外国投资者在购买物业时可同时安排律师做该项申请。

透过具诚信的代理购买物业“楼花”（即在物业建筑开始之前），已成为海外投资者涉足澳洲物业市场的最普遍途径，因这途径最简易、可靠及耗时最少。投资者所需支付的只是物业价值10%的订金，接着便可静待物业建成，公寓一般需时1至2年，然后才需要支付房价余额，完成交易。别墅的建筑周期则为6个月，比公寓快。

卖方或代理人会有一份物业买卖合约，投资者必须仔细查阅整份合约，看清楚里面是否会有一些特别的条件限制。
 

在合约上应包括的内容为：买方的姓名，物业所在的位置，一段简短介绍该物业的法律文字，价钱，所有杂物家具的详细数据（这是在购买该物业时所包括的所有项目，如灯饰、地毯等等），还有当地政府分区数据（该数据会指明在指定物业中能合法进行的活动）。
 

买卖合约可以很冗长，甚至令人感到混淆，所以建议买方聘用认澳洲当地认可的律师代表自己检阅有关合约条文。如果在当地没有相熟的律师，你可循多个不同途径去找一个，包括请求物业代理代为寻找或推荐，亦可寻求自己现居地城市具规模的律师事务所的协助，请求推荐澳洲当地律师或联络澳洲当地律师公会（设立于每个澳洲首府）。
 

为保障自己的利益，建议买方不要与卖方雇用同一位律师。如决定购买物业，下一步便是进行业权转让程序，即所购物业的业权将由卖方转移到买方。
虽然法律是允许的，然而我们并不鼓励买方自行处理有关的转让契约事宜，一方面该等程序将极之消耗时间；另一方面，若买方身在澳洲之外或不能操流利英语，该等工作根本没可能完成。
 

除支付物业价钱外，投资者应注意购买澳洲物业还有“额外”支出和某些支付予所属省份及当地政府的特定费用。而该等费用当中涉资最多的要算是土地印花税（Stamp Duty），是一项计算物业价钱征收某个百分率予省政府的必须费用。
 

在澳洲不同的省份置业，其土地印花税征收的百分率亦有所不同。若想节省土地印花税，投资者或可选择在墨尔本置业，因为在维多利亚省（首府为墨尔本），投资者购买物业“楼花”，最多可获减省土地印花税达90%。
 

其它费用包括：
 • 律师费
 • 物业管理费
 • 市政费（包括定额的水费和市政配套）
 

简单来说，投资一个澳洲全新的物业将无需缴纳任何税款， 因为可受惠于许多可减税的项目。虽然物业出租所衍生的租金收入，将会令业主被纳入澳洲个人入息税（Personal Income Tax）的税网内，然而该等收入可透过有效扣减以下项目而大大减少，当中包括：偿还按揭贷款之利息支出；申请贷款费用；差饷；水费；大厦管理费；及代理佣金等。所有于1987年9月15日之后落成的全新楼宇均可获按年扣减建筑成本2.5%的建筑折旧扣税优惠(Construction Depreciation) 。此项优惠长达40年，更可传给下位买家享用，直至届满为止。买家可委托澳洲当地的会计师安排有关年度收益报表，外国买家只需呈报源自澳洲当地的收入。
 

在澳洲，物业投资者在出售物业获利后，将须就所获取的利润支付物业增值税(Capital Gains Tax)，也就是所谓的CGT，而该税项适用于1985年9月19日以后所购买的物业。任何人拥有的第一个物业将无需缴纳物业增值税，只要该物业并非用作衍生收入便可。在决定所需缴纳的数额时，有关物业促销及日常维修的费用将可获扣减优惠。而出售物业所获的利润，当中只有50%是须征税的，税率按17%起的顺应率(Sliding Scale)计算。投资者可有效运用物业投资的“负效应”（Negative Gearing）或“税亏”(Tax Losses)安排来大大减低支付物业增值税的数额，甚至是完全免税。这项崭新的物业增值税法则预期可为物业市场带来新的刺激。

（文章来源于网络）