澳洲房产投资好吗？

谢 @刘易杰邀请。。。
哎。。。果然房产问题来了。。
中国人进阶版三大行业之首啊。。。。
刚好最近自己房子要SETTLE了。。来答一发。。

主要讲讲墨尔本，之前答过一个房产相关的问题。。
中国人为什么买得起房子？中国房价高吗？为什么？
13年墨尔本均价从600K涨到了670K，涨幅超过10%。。。
所谓的房产投资的可能，就是从这里来的。。。

但这样真的好么。。。我认为要注意的地方太多了。。

第一，当然中介啦。。。
由于对墨尔本地理位置和对澳洲经济发展模式的不熟悉。。海外投资购房者被中介误导几乎是一定的。。
举个栗子，如下图。。
我一个朋友想在这边买房，中介给他推荐了左下角红色虚线里的区。。说墨尔本目前要发展西部，投资方买在这里，一定会升值。。。。

而实际上，在猫本呆过的同学都知道，猫本的优质区都在东部。。。而西部所谓的发展，按照目前澳大利亚的规划，不能说没有，但至少10年内不会看到什么太具体的措施。。。澳大利亚还说要开城际高铁呢。。投入使用的预期时间是2065年。。我都不知道能不能活着看到。。

所以澳洲说要开发哪里。。跟中国说要开发哪里是有本质区别的。。而中介为了卖房会故意不告诉客户中澳间的模式区别来误导其在所谓的新开发区买房。。。


第二，政策。。
海外投资者只能购买新房或期房。。。
目前澳大利亚政府是禁止海外购房者购买二手房的。。
现在的临时签证购买二手房的政策链是(原文如下）：

As of 31 March 2009, temporary residents are no longer required to notify or seek approval to purchase any of the following:

• a second-hand dwelling as their principal place of residence;
• any new dwellings; or
• single blocks of vacant land.

A person is a temporary resident if they are living in Australia and:

• they hold a temporary (that is, non-permanent) visa which permits them to stay in Australia for a continuous period of more than 12 months (this includes students); or
• they have submitted an application for permanent residency, and they hold a bridging visa which permits them to stay in Australia until that application has been finalised.

而2010年后，又有了Q&A方式的补充条款。。如下：
Temporary residents
Q43. I was told that, as a temporary resident, from 24 April I need approval to purchase property. I signed an unconditional contract before 24 April 2010. Should I apply for approval?

No, temporary residents only need to apply if the contract was entered into on or after 24 April 2010 (the date that the Assistant Treasurer announced the policy changes).

Q44. I have submitted an application for a temporary resident visa. In the meantime, I have been granted a bridging visa. Am I eligible to buy an established (second hand) dwelling?

No, not until you receive your temporary resident visa (temporary residents include bridging visa holders only if they are awaiting the outcome of an application for permanent residency). Once you receive your visa, you may apply to buy an established dwelling to use as your principal place or residence.

Q48. I have been living in Australia on a temporary resident visa for several years, but my current visa expires in less than 12 months. Am I eligible to buy an established (second hand) dwelling?
Yes, it does not matter how much time is remaining on your current visa, as long as it was valid for more than 12 months when it was issued. However, please note that approvals are subject to a condition that you must sell the dwelling when it ceases to be your principal place of residence.

注意黑体。。
这里看到，除了前面09年政策规定需要必须有1年以上临时签证者才可以购买二手房之外。。2010年又追加两条，其一，2010年4月24以后买二手房，需要通过FIRB（Foreign Investment Review Board ）的评估。。其二，必须在签证到期回国前将所购二手房卖掉。。


参考链接：FIRB: Foreign Investment Review Board

第三，贷款。。


海外购房者目前在贷款方面还是比较优惠的。。一般期房来说，海外购房者可以获得的贷款比例为最高80%。。

剩下的20%分两次，签约时10%，交房时10%。。

一般推荐的做法是，能贷多少贷多少。。。多出来的钱放在对冲账户，让存款利息抵扣贷款利息。

比如，买一套1000K的房子，需要交付的钱数是签约100K，交房100K。。贷款800K。。
而假设你手头有500K现金。。则可以存300K到对冲账户。。而银行方面的贷款利率依然会按照贷款500K来计算。。。

参考链接: Home Loans - Mortgages Westpac银行房屋贷款

以上部分为答主所知的绝对准确的信息。。


最后来科普一下墨尔本到底哪些区的房子值得投资。。
先上个图吧。。。

图稍微有点小。。大家可以点大来看。。
蓝色框框内为目前墨尔本房价最高的区域，基本1000K以下是买不到什么像样的房子了。。。
红色的那条线，是一条有express的火车线，也是我目前天天上班做的车。。可怜的答主目前就在红线最右边附近居住。。。
但由于有了这条红线。。。红线附近的地区就都具有了或多或少的投资价值。。毕竟比较方便。。
绿色的圈圈，是目前墨尔本的华人聚居区，红色箭头指着的叫做box hill的地方已经与国内无异了。。

而在下推荐的值得投资的区域，就是那些紫色的圈圈。。。

以上为答主个人观点。。敬请参考。。

以答主自身的经历来说吧

入手50万的房子（澳洲二线农村），从中介给的评估价格变动看，每年涨幅在5%左右，租金400一周，年收益4%，合计9%。

按每年折旧率1%算，还有8%的收益。

此外，买房后还有几个固定开销，市政建设费1200元（我这个村的费率已经算低的了），紧急服务费300元。供水管维护建设，大概800元（这是必缴的，水费另算）。全部加起来大概是2500左右。总计成本0.5%一年，还有7.5%的收益。

房屋保险650元，大概0.12%一年，还有7.38的收益。答主是独立House，没有公摊，没有物管费，必要费用就这些，算下来收益率貌似还是很高。

不过这并未计算，如果贷款买房产生的利息支出，还有房屋维护保养的费用。比如屋前后有各一块小得可怜的草坪，为了在刚过去的夏天不至于被晒得像答主的头皮一样坑坑洼洼，多付出去的水费大概有200元，还有房屋如果最终出售，交给政府的税费，中介费等等。而且，答主自己还住里面阿。。。租金收入又少了一块。总体算下来，年收益大概在5%左右。跟本地大公司的企业债收益率持平，略高于定存，远低于国内各种基金。

考虑到澳币这些年上串下跳的尿性，这个5%的收益真的有点尴尬。比如我朋友是三年前澳币1：6.2时买的房子，这几年房价的涨幅根本抵消不了汇率上的损失。

吼啊，如果你熟悉这个地方以及房地产这个行业，时机对的话，并且你是本地人。

1、熟悉这个地方：
别的城市不了解，悉尼大概知道知道一些。有些区（不点名）很乱，某种信仰（不点名）的人聚居，房价涨不了多少。乍看投资收益率很高，实际上人家不时地不辞而别，赖账什么的。人家还穷，赖了你就算告赢了也不能怎么样。

2、熟悉房地产这个行业：
人家这个行业的人也是要吃饭的，也是梦想着发财的。治疗癌症这种行业都有人见钱眼开谋财害命，房产这种行业谋财不害命的你觉得会少？呵呵。
点个名：Wentworth Point。此区其实蛮烂的，原工业区，附近水体有毒禁止游泳，钓鱼必须放生不得食用。当然人家土体复育做得比较规范，住住还是没关系的。然而这货跟同样原工业区的隔壁Rhodes有一个重大区别，交通不便。
然而这个交通不便嘛，无良中介会跟你轻描淡写，甚至跟你说新盖一座桥直通Rhodes步行十分钟就到。对，从桥这头到火车站是十分钟，至于你家到桥那头，呃，你自己算我又不知道最后你买的是哪里对吧。更关键的是，这座桥被规定为只允许非机动车及公交车通过。而澳洲的公交车大概多长时间一班，知道的都懂，不知道的说了也体会不到。
而如果你打算开车，哦，对不起你就得绕路了，大概就是走四边形的三个边这样。你们大概感受一下：


当然了，10分钟开车没啥了不起的，我上下班单程也得四五十分钟。然而我这个算是从西头开到东头了。你这咫尺之间就要多花10分钟。

坐公交的话，更惨。你们自己感受一下最快的公交转渡轮转火车的风骚走位（对，就是去河对面一眼就能看到的地方。）当然，你喜欢绕一大圈我也是滋瓷的。



等会儿？不是说有个桥吗？桥呢？哦，不好意思我忘了说了，那个桥计划2018年开通。2013年的时候有中介来忽悠我老婆，幸好我特么的之前受过地产界人士点拨，那时候就已经这么忽悠啦。呵呵，还有更早被这么忽悠的呢。那位点拨我的之所以跟我特别讲这个地区，就是因为他朋友被忽悠了。所以说等桥通之前，你想走到对面去大概是这样子的。（其实直线距离只有一公里的样子）


就这么一个地方，地产旱地拔葱一下出来几百上千套。当年我看公开数据，空置率10%以上（好像更高，具体不记得我就往小了说。悉尼平均大概在4-6%左右吧）。所以你们感受一下。
中介会跟你说我跟你签一个两年的包租合同blablablah，看起来很美好，其实就是从你的房价里面出的。比如市价本来应该400一周的，他就300一周往外放，一年也就赔5200。这房子又新又便宜，没人会跟钱过不去大概租出去是没问题的。可是两年后，呃，你想租出去，恐怕就得比这个低，否则怎么跟新楼盘竞争呢对吧？

3、时机要对
当然了，就上面这么一个烂区忽悠了不少人，可是如果你回头看也不见得是坏事。比如最近三年收益率涨幅为40%，比附近的区都要高。原因很简单，就是该区实在烂所以价格低。等到房价一涨，周围位置都买不起/租不起了，大家就会回头买这个区的房子。（相对于周围动辄80万的售价，60多万还是比较吸引人的。）

不过呢，这种东西很难说，有风险。如果房价不涨到一定程度的话，可能就不会有什么变化。2013年底之前，此处房价就是一潭死水。

4、本地居民
去年有个亲戚的亲戚说要买澳洲房子，我跟人blahblahblah说了一大堆。其中最重要的一点是，中介是不会告诉你很多东西的，比如贷款方面的限制有多少。最近就出现突然收紧，所有海外居民购买的时候海外收入证明的审核就变得很严，通常就直接贷不出款了。

而海外居民只能买楼花，所以你买的时候政策说可以贷款，等你要开始付款的时候贷不出来甚至完全贷不了款都是可能的。于是，在政策收紧的时间，通常都会时不时有那种折价10%甚至20%的放出来，要求就是越快接手越好（也就是说全额付款无贷款）。这个折价的绝对值，就是这些海外购房者的损失。考虑到不少海外买家并不是全额付款，而是准备个首期就准备买了。所以按照百分比来说，亏损50%-100%都有可能。

啥？全亏了？为啥不想办法Hold住？

因为你不按合同时间付款，会有高昂的罚息。而且，这边法律规定，如果你买了不付款，开发商有权收回重新卖。除了到卖出之前的罚息外，如果卖价低于原价，这部分差价也要你补。可以想象为了最大化受益，低价卖给一些利益相关者是有可能的事情。这个问题，再加上罚息，到时候就不是损失100%而是更多了。

然后，当你想要卖的时候。比如Wentworth Point你在2013年初47万买的，现在65万了。你很开心对不对？毕竟赚了18万嘛，收益率38%，年化也有11.5%呢！等会儿，你先得交将近50%的利息（我不太确定的部分，回头确认并补充，可能要考虑折扣，以及税率不知道有没有什么特殊的设置），因为你是非税务局民不享受任何的免税额以及阶梯税制。我就不跟你算那些什么租金和利息相对的损失，以及其他的律师费用还有印花税什么的。光这么一算，你的收益只有9万，收益率19%，年化6%。无良中介在吹水的时候是不会跟你讲这些的。

当然了，这几年年景好，这点收益率加上杠杆仍然是比较喜人的。然而，年景一般的时候，那就不好说了，说不定还不比其他投资方式呢。比如年均涨幅只有3%，考虑到利息损失（租金无法全覆盖），各种律师费印花税，4倍杠杆，最后你到手的可能不到5%。如果你突然着急要钱，还得折现出售，那就……

综上所述，吼啊，可以拉动房价我等已经买了房的人会受益哒！