澳大利亚住宅地产趋势分析，大家怎么看？
根据经济学人智库2018年的全球宜居性指数，澳大利亚的一些首府城市仍然是世界上最宜居的城市之一。墨尔本2018年排名第二，但是之前连续七年在维也纳之前排名第一。 悉尼从第11位升至第5位。布里斯班排名第22位。这样一个适合人类居住的移民国家，使很多移民者心向往之。新移民在澳大利亚定居首先要解决的是住房问题，下面介绍一下澳洲三大城市（悉尼、墨尔本和布里斯班）的住宅地产政策、房价趋势和前景。
政府政策
澳洲政府对于“外籍人士”和“常住居民”在购买政策和税收上有着很大的区别。
购买政策
在澳洲居住不受法律规定的任何时间限制（即可以无限期在澳洲居住，澳洲永居居民和新西兰公民）：可以随意买卖住宅。
持有临时居留签证的外国人（指持有12个月以上签证的外国人）:只能购买一套二手房，提交FIRB申请自住房时申请人必须在澳洲境内。而且该二手房只能用来自主，不能出租。在签证到期后的三个月内，要把房子卖掉。
已提交PR申请，持有过渡性签证：不能一人单独买二手房。
可以买卖全新住宅，需向FIRB申请。以下情况下，外籍人士可以在澳洲购买二手房：
1) 由外籍人士运营的大型公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买二手房。不过，需向FIRB提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司预计购买的物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；
2) 外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该住宅进行重建，需向FIRB提出申请。申请时提出的改建方案必须增加澳洲的住房数量（例如：拆毁一个现有住房，然后建造两个或以上住房） ，或者可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。
FIRB政策
FIRB对外籍人士的批准更倾向于具体某一房子可不可以卖给这位外籍人士，而不是这位外籍人士可不可以在澳洲买一套房子。根据这一原则，申请人在申请FIRB的购房批准时必须要提供具体的房产信息（如地址等），如果通过批准的房子因故没有买成，申请人需另外申请购买其它房子。根据法案规定，相关部门有 30 至90天的时间考虑申请并作出决定。对于普通民用住宅房屋的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。从2015年12月1日以后，申请人需要先申请FIRB，批准后再购买。而且需要缴纳申请费用：100万澳元一下房产：5,000澳元；100万 – 200万澳元房产：10,000澳元；200万澳元以上房产：房价每提高100万澳元，需再额外增加10,000澳元。
印花税
在澳洲买房，除了房价以外，需要缴纳的最大一笔费用是印花税。印花税是州税，具体的数额根据房产的类别、购房人的属性、各州的不同规定而异。
土地税[2]
土地税是州税务局按照所有人持有的土地总价值征收相应的税收，但不包括土地上建筑物的价值，具体的数额根据各州的不同规定而异。
在澳大利亚免征土地税物业为：自住物业、用于农业生产地、慈善机构等。在昆士兰洲有过渡减免案例。
首次购房优惠政策
首次置业补助：1万澳元
补助条件：买地建房在房子总值不超过75万澳元。
购买已建好的新房，其价格要低于60万澳元。
首次置业印花税减免
全免印花税：从2017年7月1日起，首次置业者购买65万澳元及以下的二手房或新建房屋，均可减免全部印花税。
减免部分印花税：房屋价值在65万以上80万澳元以下可按比较减免部分印花税。
首次置业补助：1万 - 2万澳元
补助条件：价值不超过75万澳元的新建房屋可以申请1万澳元补助
在偏远地区购买价格低于75万澳元的新建房屋可以申请2万澳元补助。
首次置业印花税减免
全免印花税：从2017年7月1日起，首次置业者购买60万澳元及以下的二手房或新建房屋，均可减免全部印花税。
减免部分印花税：房屋价值在60万以上75万澳元以下可按比较减免部分印花税。
首次置业补助：2万澳元（签约日在2016年7月1日 - 2018年6月30日）
条件：价值不超过75万澳元的新建房屋
首次置业印花税减免
全免印花税：首次置业者购买50万澳元及以下的二手房或新建房屋，均可减免全部印花税。
减免部分印花税：房屋价值在50万以上54.9万澳元以下可按比较减免部分印花税。
土地税房价趋势以及清空率
澳大利亚一些城市的住宅房地产市场已经连续5年增长，一些城市在2017年出现价格趋势反转，价格开始下滑。据地产机构 CoreLogic的数据，6月份房地产价格下跌0.2％，这已经是连续第九个月下跌了，比2017年9月的峰值低1.3％，全年跌幅达到0.8％。
悉尼独立房价格第二季度下跌1.4%，中值为1,144,217澳元。 这是悉尼连续第二个季度房价下跌，中值同比下降4.5%。
悉尼公寓价格中值在第二季度下跌至737,080澳元，季度下降0.5％，年度下降3.5％。
悉尼每周房屋和公寓租金的中值保持稳定，每周550澳元。
墨尔本独立房价格第二季度下降1.8％，中值为882,082澳元，年度房价略微上涨0.5％。
墨尔本公寓中值价位第二季度下跌0.6％至496,021澳元。 年度同比增长0.9％，但季度增长放缓了年增长率，现在是2012年以来的最低水平。
墨尔本每周房屋和公寓租金的中值保持稳定，分别为每周430澳元和410澳元。
布里斯班独立房价格第二季度下降了0.1％，中值为566,322澳元。 尽管季度下降，但年度房价同比上涨2％。
布里斯班公寓价格的中值第二季度下跌1.2％至379,186澳元。
悉尼、墨尔本和布里斯班的房价从2010年6月最高点回落至2012年9月。从此之后三大首府城市整体出现上涨，截至2018年3月，悉尼房价和2010年6也相比上涨了69.53%，墨尔本上涨了44.44%，而布里斯班只上涨了15.23%。
住宅地产的前景
澳大利亚经济的稳健发展是保证澳洲住宅价格的基础，同时政府和银行的政策对住宅价格也有一定影响。
1. 宏观经济层面 --- 澳大利亚经济稳定增长
澳大利亚国内GDP一直保持着小幅稳定增长，物价稳定并无通货膨胀的压力； 全国失业率整体趋势是逐年下降的。澳大利亚已有二十二年没有出现经济衰退。根据澳洲储备银行的预计，这种情况在未来几年也不可能出现。但澳洲国民工资水平近年增长缓慢，澳大利亚家庭财务状况目前却处于“临界点”。
2. 澳大利亚人口的快速增长
澳洲人口增长一是国内人口数量的增长，二是海外移民人数的增长占了很大比例。澳洲每年超过2%的人口增长，这只是全国平均数字，悉尼、墨尔本、布里斯班等大城市的人口增长速度远高于澳洲平均值。澳大利亚人口于2018年8月初突破2500万，人口的快速增长，自然转化成了对房屋的大量求。但是，在过去两年，澳大利亚移民局出台了一系列新的移民政策控制移民数量，未来几年人口增速应该没有前几年那么迅猛了。
3. 低利率可持续一段时间
澳大利亚现金利息从2016年8月下调到1.5%，此历史低位利息一直保持到现在（持续24个月）。低利率让房主可以更快的还清抵押，让一些还贷超负荷的人有额外的喘息空间。但澳洲储备银行行长表示澳大利亚现金利息下次调整：将会是升息而不是降息。而且澳洲储备银行从2018年开始调高基准利率。
4. 政府大力发展基建
澳大利亚政府制定了优先发展基础设施建设的战略，包括道路和铁路基础设施建设。完善的城市基建会带动城市周边地区的房价上涨。左图为墨尔本地区计划建设的一条环形铁路线。不过该环线预期还需30多年才能完工。
原文出处：61澳股资讯平台61financial.com.au/资讯/报告
政府政策
澳洲政府对于“外籍人士”和“常住居民”在购买政策和税收上有着很大的区别。
购买政策
- 澳洲常住居民
在澳洲居住不受法律规定的任何时间限制（即可以无限期在澳洲居住，澳洲永居居民和新西兰公民）：可以随意买卖住宅。
持有临时居留签证的外国人（指持有12个月以上签证的外国人）:只能购买一套二手房，提交FIRB申请自住房时申请人必须在澳洲境内。而且该二手房只能用来自主，不能出租。在签证到期后的三个月内，要把房子卖掉。
已提交PR申请，持有过渡性签证：不能一人单独买二手房。
- 外籍人士[1]
可以买卖全新住宅，需向FIRB申请。以下情况下，外籍人士可以在澳洲购买二手房：
1) 由外籍人士运营的大型公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买二手房。不过，需向FIRB提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司预计购买的物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；
2) 外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该住宅进行重建，需向FIRB提出申请。申请时提出的改建方案必须增加澳洲的住房数量（例如：拆毁一个现有住房，然后建造两个或以上住房） ，或者可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。
FIRB政策
FIRB对外籍人士的批准更倾向于具体某一房子可不可以卖给这位外籍人士，而不是这位外籍人士可不可以在澳洲买一套房子。根据这一原则，申请人在申请FIRB的购房批准时必须要提供具体的房产信息（如地址等），如果通过批准的房子因故没有买成，申请人需另外申请购买其它房子。根据法案规定，相关部门有 30 至90天的时间考虑申请并作出决定。对于普通民用住宅房屋的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。从2015年12月1日以后，申请人需要先申请FIRB，批准后再购买。而且需要缴纳申请费用：100万澳元一下房产：5,000澳元；100万 – 200万澳元房产：10,000澳元；200万澳元以上房产：房价每提高100万澳元，需再额外增加10,000澳元。
印花税
在澳洲买房，除了房价以外，需要缴纳的最大一笔费用是印花税。印花税是州税，具体的数额根据房产的类别、购房人的属性、各州的不同规定而异。
土地税[2]
土地税是州税务局按照所有人持有的土地总价值征收相应的税收，但不包括土地上建筑物的价值，具体的数额根据各州的不同规定而异。
在澳大利亚免征土地税物业为：自住物业、用于农业生产地、慈善机构等。在昆士兰洲有过渡减免案例。
首次购房优惠政策
- 悉尼（新南威尔士洲）
首次置业补助：1万澳元
补助条件：买地建房在房子总值不超过75万澳元。
购买已建好的新房，其价格要低于60万澳元。
首次置业印花税减免
全免印花税：从2017年7月1日起，首次置业者购买65万澳元及以下的二手房或新建房屋，均可减免全部印花税。
减免部分印花税：房屋价值在65万以上80万澳元以下可按比较减免部分印花税。
- 墨尔本（维多利亚洲）
首次置业补助：1万 - 2万澳元
补助条件：价值不超过75万澳元的新建房屋可以申请1万澳元补助
在偏远地区购买价格低于75万澳元的新建房屋可以申请2万澳元补助。
首次置业印花税减免
全免印花税：从2017年7月1日起，首次置业者购买60万澳元及以下的二手房或新建房屋，均可减免全部印花税。
减免部分印花税：房屋价值在60万以上75万澳元以下可按比较减免部分印花税。
- 布里斯班（昆士兰洲）
首次置业补助：2万澳元（签约日在2016年7月1日 - 2018年6月30日）
条件：价值不超过75万澳元的新建房屋
首次置业印花税减免
全免印花税：首次置业者购买50万澳元及以下的二手房或新建房屋，均可减免全部印花税。
减免部分印花税：房屋价值在50万以上54.9万澳元以下可按比较减免部分印花税。
土地税房价趋势以及清空率
澳大利亚一些城市的住宅房地产市场已经连续5年增长，一些城市在2017年出现价格趋势反转，价格开始下滑。据地产机构 CoreLogic的数据，6月份房地产价格下跌0.2％，这已经是连续第九个月下跌了，比2017年9月的峰值低1.3％，全年跌幅达到0.8％。
- 悉尼
悉尼独立房价格第二季度下跌1.4%，中值为1,144,217澳元。 这是悉尼连续第二个季度房价下跌，中值同比下降4.5%。
悉尼公寓价格中值在第二季度下跌至737,080澳元，季度下降0.5％，年度下降3.5％。
悉尼每周房屋和公寓租金的中值保持稳定，每周550澳元。
- 墨尔本
墨尔本独立房价格第二季度下降1.8％，中值为882,082澳元，年度房价略微上涨0.5％。
墨尔本公寓中值价位第二季度下跌0.6％至496,021澳元。 年度同比增长0.9％，但季度增长放缓了年增长率，现在是2012年以来的最低水平。
墨尔本每周房屋和公寓租金的中值保持稳定，分别为每周430澳元和410澳元。
- 布里斯班
布里斯班独立房价格第二季度下降了0.1％，中值为566,322澳元。 尽管季度下降，但年度房价同比上涨2％。
布里斯班公寓价格的中值第二季度下跌1.2％至379,186澳元。
悉尼、墨尔本和布里斯班的房价从2010年6月最高点回落至2012年9月。从此之后三大首府城市整体出现上涨，截至2018年3月，悉尼房价和2010年6也相比上涨了69.53%，墨尔本上涨了44.44%，而布里斯班只上涨了15.23%。
住宅地产的前景
澳大利亚经济的稳健发展是保证澳洲住宅价格的基础，同时政府和银行的政策对住宅价格也有一定影响。
1. 宏观经济层面 --- 澳大利亚经济稳定增长
澳大利亚国内GDP一直保持着小幅稳定增长，物价稳定并无通货膨胀的压力； 全国失业率整体趋势是逐年下降的。澳大利亚已有二十二年没有出现经济衰退。根据澳洲储备银行的预计，这种情况在未来几年也不可能出现。但澳洲国民工资水平近年增长缓慢，澳大利亚家庭财务状况目前却处于“临界点”。
2. 澳大利亚人口的快速增长
澳洲人口增长一是国内人口数量的增长，二是海外移民人数的增长占了很大比例。澳洲每年超过2%的人口增长，这只是全国平均数字，悉尼、墨尔本、布里斯班等大城市的人口增长速度远高于澳洲平均值。澳大利亚人口于2018年8月初突破2500万，人口的快速增长，自然转化成了对房屋的大量求。但是，在过去两年，澳大利亚移民局出台了一系列新的移民政策控制移民数量，未来几年人口增速应该没有前几年那么迅猛了。
3. 低利率可持续一段时间
澳大利亚现金利息从2016年8月下调到1.5%，此历史低位利息一直保持到现在（持续24个月）。低利率让房主可以更快的还清抵押，让一些还贷超负荷的人有额外的喘息空间。但澳洲储备银行行长表示澳大利亚现金利息下次调整：将会是升息而不是降息。而且澳洲储备银行从2018年开始调高基准利率。
4. 政府大力发展基建
澳大利亚政府制定了优先发展基础设施建设的战略，包括道路和铁路基础设施建设。完善的城市基建会带动城市周边地区的房价上涨。左图为墨尔本地区计划建设的一条环形铁路线。不过该环线预期还需30多年才能完工。
原文出处：61澳股资讯平台61financial.com.au/资讯/报告
没有找到相关结果
已邀请:
0 个回复