留学生在阿德莱德买二手房的流程和税费是怎么样的？

在澳洲说买房时，默认是二手房。
在国内说买房时，默认是新房。

没PR只能买新的。

首先，和您大概讲解一下在澳洲的购房资质问题。
1，根据澳洲法律规定，您在持有一年以上有效签证的情况下（比如学生签证，pr除外）能且只能购买一套二手房产。新房则可以不限制购买。如您已经拿到pr,或者是公民，则可以不限制购买任何数量的新房或者二手房。
2，对于多数来澳洲留学的留学生们而言则面临了两个问题，一是入住时间，二是是否需要申请贷款。入住时间是指多数购买房产的留学生是希望能解决在当地的居住问题，也就是说必须是可以立即入住的房产，根据澳洲法律规定，只有在房屋还为建成或是在建成后半年内未被使用的房产才属于新房范畴，所以需要慎重考虑。贷款问题是在于，您在澳洲购房，申请贷款，您的收入来源很难做出解释，比如您在澳洲留学，很难解释您的工资收入，因为根据签证要求，学生签证一周的工作时间最多不超过20小时。换句话说，多数人都会选择以父母名义贷款。如若选择这个途径，则又回到了之前所说的一年以上有效签证的资质问题。父母没有有效的签证，只能选择购买新房。
解决方案：父母办理有效签证，或者全款付清购置二手房产，或者直接只考虑新房而忽略二手房源。

关于流程问题。
1，一般第一步需要根据您的需求选择选择适合的房产，考虑的因素一般是，a房价，b位置，c新房或者二手，d房型（几室几卫），e投资回报率或者升职空间。
2，看中了适合的房产后，您需要向代理中介提供一份报价表（offer)，价格参考房屋的指导价格（asking price)在区间上下浮动，根据房屋的市场回馈，房屋一般或许会以高于或者低于指导价格售出。
3，在出完价之后，中介会和房东以及您协商价格，一旦价格谈妥后就进入到签署文件的阶段，各个州的法律有些许差别，在南澳州购房需要签署两份文件，一份是购房合同，另一份是FORM 1。
购房合同顾名思义，是指房屋买卖的合同，而Form 1是一份关于房产本身的法律文件，相当于您购买一个微波炉时附带的使用说明书一样，文件中将详细阐述关于该房产的所有信息。
4，在签完两份文件之后，您将会有2天（48小时）的“冷静期”（cooling period)。根据澳洲法律规定，在冷静期内，您可以以任何理由终止房屋交易而不支付任何款项，终止信息需要以邮件的方式告知代理中介。如果在冷静期过后，没有任何变化，交易正常进行，买家需要支付一定数量的购房定金（根据之前协商确定，一般在2万上下，根据不同情况会有调整）。在买家签订合同等文件的过程中需要有“过户律师”的参与确保交易的进行。
5，在买家签订完所有文件并且支付定金后，买卖双方即等待房屋过户就可以了。过户时间在之前制作合同的时候会根据情况设定好。到达过户日时，过户师会帮助您对房产进行过户。

关于费用问题。
一般在澳洲购买房产会有几方面的费用，一般都会存在的除了房价以外，还有一笔不到5%的印花税需要支付。过户律师的服务费用一般在500澳币左右。房产还会涉及到一些其他费用比如“市政费” “物业管理费”“房屋保险费”等。澳洲的房屋中介一般情况下很少会向买家要求支付服务费的。

关于过户律师。
一般过户师可以根据自己的习惯或者需求确定，如果买家并没有常用的过户师，一般房产中介都会推介一些常用合作的给买家。一般当房屋确定购买之后就需要联系过户师帮您处理过户的相关事项了。

如果有其他相关问题欢迎随时问我，我会尽量帮您解决。
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按现在的政策，非居民购买澳洲房产已经很难了，限制很多，也没法用海外收入贷款。

过户师和过户律师的区别很简单，过户师只负责过户，过户律师需要向你解释合同，以及地契上的各种限制。比如有些屋后草坪下面有水管穿过，你不能在上面修建筑，还有些房子虽然属独立产权，但是由某开发商整体开发，你想拆除的时候需要征得原开发商同意等等。阿德的土地相对悉尼，墨尔本比较简单，大都分得整齐，easement不多。如果你觉得自己英文好，看得懂地契，不需要律师解释也完全可以的，光过户价格会便宜很多。

正常第一步是订预算，决定买多少钱的房子后就去跟银行拿预批信，看自己大概能贷多少钱出来。找贷款公司选择会多一些。因为现在政策不接受海外收入贷款，题主这一步可以省了。

第二步就是看房啦，根据网上或报纸上公布的开放时间，把自己打扮得跟土豪一样，到时间后大摇大摆（误。。。）走进去，见中介也不留电话，不拿宣传单，只看不说，临走时再面露神秘微笑，把中介看着慎得慌。遇到中意的房子，当天晚上或第二天，用短信报个价，注明offer的各种condition，通常有两种condition是必须的，一个是inspection，一个是finance。对于海外人士，都是不用贷款买房的嚎，所以第二个condition可以忽略。有些中介逼格很高，需要买家提供书面的报价单，看房的时候就拿一张，填好后传真过去。对这种装X的行为，我们可以在报价单上注明，本屌丝的报价只到XX日为止，过期作废。让中介在这个日期前，就迫不及待的想跪舔你。

几天后，中介给你电话，说房东同意报价，让你交定金，然后准备签正式合同，这时就需要联系专业人士验房。要记住，验房的人和中介是一伙的，目的都是掏光你的钱包。哪怕是你自己找的inspection，来自五湖四海，为着这个共同的目标，他们也会走到一起。大问题他们会说成小问题，小问题他们会说成没问题，只要不是房子第二天倒塌，报告都是合格的。所以你需要判断他们说的小问题，究竟是不是小问题。签完正式合同后，仍然有48小时的冷静期，根据南澳的法律，这段时间你可以无条件毁约，记住，是无条件毁约，定金全退。这可是你最后可以当大爷的日子，一旦合同生效，分分钟就成了孙子，任人宰割。这也是阿德买房和悉尼、墨尔本最大的不同。

不过拍卖房是没有冷静期的，新房的检查和二手房也稍稍有点不同。

检查完房子，就开始跟银行申请正式贷款，出示工资单，纳税记录，证明信等等。大概2周后，银行正式贷款批下，通知卖房中介，安排过户时间。土豪可以自动忽略这步，合同生效后直接联系过户师。

接下来就是两家过户师之间互相联系，到了约定时间前，你或者银行把房款打到对方指定账户上。成功后，中介会通知你去拿钥匙，开启自己一贫如洗的新房奴生涯。