在澳洲怎么进行土地开发？

总体来说，土地开发是个高风险，高利润的行业。在澳洲，准入门槛其实也不高，手头有几十万能做，有几百上千万也能做，无非就是项目大小不同，复杂程度不同，风险和收益不同。但是从开发流程上来讲，大同小异。

而开发商嘛，也一样可以来自于各行各业。相比较而言，有房产相关背景的开发商还是占优势的，比如干工程的、设计的、规划的、建筑的、会计的、销售的等等。当然了，作为一个合格的开发商，对于整个流程都要有一定的了解，但是用不着每一项都了解得很深入。

具体土地开发的流程到底分为几个步骤，至今也没有一个公认的权威的答案。老F这篇文章就暂且用下图的五个步骤来解释一下（如果老F某天改口说是七个十个或者十二个步骤什么的，大家表生气。。。）

这五步每一步都很重要。老F不止一次看到挺不错的项目夭折在第三步（拿不到政府批文），第四步（拿到了批文可惜没钱盖）和第五步（盖了可惜卖不出去）。所以每一步都有很高的风险。而规划专业在前三步里是最重要的角色，换句话说，开发商在这三步里，只需要找个城市规划师来负责和协调开发项目就好了（或者开发商自己懂规划）。而到了第四步和第五步，规划专业就沦为配角了，而工程和建筑专业则变成了主角。

第一步：选址

很多开发商整天觉得找不到好项目，其实就是被卡在这第一步上了。这步说简单也简单，无非就是找个大块的，交通方便，有发展潜力的地。而细节上。。。老F在考虑单开一章来讲这个问题，因为要考虑的因素真的太多太细，这短短一篇真心不够讲清楚啊。。。

但大致来讲，开发商需要考虑以下几点：

1. 要开发什么项目，比如具体想做几栋房子？几层楼？联排别墅？又或者是商业的或者工业的开发？然后再看看这块地面积够不够，地理位置等问题。

   
   

2. 看看这块地的土地使用分区（zoning），如果在低密度区买了一块地要做三五层楼的单元房，一般来讲会杯具收场。当然了，只是一般来讲。高风险又伴随着高回报。很多有规划专业背景的开发商专门找这种地，尝试通过 Council 申请改变土地使用（rezoning），然后进行高密度开发。而改变土地使用是个很复杂的过程，州和州也不一样。老F之后也会分别写每个州怎么做 rezoning 的问题。

   
   

3. 基础设施的问题。这个问题和要做什么样的土地开发密切相关，和政府未来规划也密切相关，也是最难研究透彻的。可是最基本的，需要做什么样的土地开发这个问题还是要先弄明白的。比如要做的项目到底是‘greenfield development’（在没有基础设施的地上进行开发，比如悉尼西北，西南的开发区），还是‘brownfield development’（在旧工业区进行住宅或商业区的开发，比如悉尼的 Green Square，Wentworth Point），或者是‘infill development’（在现有基础设施上增加密度的开发），等等。

第二步：买地

这一步牵扯到‘Due Diligence’（尽职调查）和‘Land Acquisition’（征地）。老F之前写过两篇买地买房和买楼花的 Due Diligence 的文章。当然了，真正牵扯到土地开发的问题，我们需要考虑的更细一些。比如以下几点：

1. 除了土地分区（zoning）以外，我们还需要查看规划控制分层（各种Overlay），以及州一级甚至联邦一级会不会对这块地有一些限制。打个比方，如果这块地一切看着都很好，可惜是 critical habitat 或者 wetland（重要的栖息地或者湿地），那开发起来就会比较困难，甚至会被要求有‘offset’（植被补偿的机制，老F会在以后的‘可持续性发展’中讲到）。如果真出现了这种情况，大规模开发因为有钱挣，还可以继续，可是小规模的开发基本上就夭折了。
   

   
   

2. 调查这块地开发上的限制条款。地方政府一般有关于土地用途、建筑物密度、高度、面积、容积率、停车位等一系列的限制条款。把这些问题，还有一些其它因素考虑在内以后，项目的规模就基本上可以估计出来了。

   
   

3. 开发商可以找个规划师来组织相关专业人员做一个‘planning appraisal’(规划评估)，来给个总体的投资估算。然后开发商可以通过这个投资估算来计算出该项目的利润，然后通过这个计算结果来确定是不是应该做这个项目。

   
   

4. 老F建议在这一步应该先和 Council（或者州政府）开始第一步的沟通，看看官方对这个项目的态度，也算是控制风险的一部分吧！而且如果沟通的不错，官方已经知道有这么个项目了，下一步政府审批的风险就相对小了，而且审批速度会变快，是利大于弊的。

第三步：政府批文

如果前两步做到位了，这一步相对就简单了。但是，简单不代表没有风险和变数。相反，这一步同样有很大的风险和变数。一般来说，开发商贷款进行开发，每拖一天那都是多花好多银子去付贷款利息啊。可惜 Council 很多时候并不理解这一点。。。很简单的项目有的时候能拖两三个月，大的项目就更没谱了。所以，找个靠谱的规划师帮助提前准备好所有材料并在有问题时及时快速的和 Council 沟通并跟进解决是对把控审批时间有很大帮助的。

除了审批时间需要合理把控以外，政府批文里给出的要求（Conditions）很多时候也会给开发商造成很大的经济负担。老F在之前的几篇文章里有或多或少的提起过，Council 为了减少自己的经济负担，经常希望开发商干的活越多越好，比如让你修个路啊，延长或者升级个基础设施啊什么的，有些很必要，可是有些就很可笑了。老F作为一个规划师，每天工作一大半时间都是在和 Council 争论政府批文里给出的要求（Conditions）的必要性，或者说把一些不得不干的事情往后拖拖之类的，最大限度的为客户争取利益最大化！你说我容易咩。。。

政府批文里的这些 Conditions 具体该不该放，该怎么放，可是个大学问。而且牵扯也非常多，影响也很大。因为一条 Condition 影响了一个项目的生死存亡的这种事情也不少见。但是，同样的 Condition，不同经验的规划师有可能分析结果也各有差异；这就好比同样一道菜，初级厨师和特级厨师做得肯定不能一毛一洋的。。。差异相信看官们心理都有数的。。。所以，这一步中找个专业知识过硬看得远想得深的规划师真心非常重要，因为这样的规划师能抓住很多细节问题。所谓细节决定成败也就是在此！

第四步：项目集资

从这一步起，规划专业就进入了配角。而对于开发商来讲，这又是很重要的一步。因为市场有起有伏，而开发商要保证项目在市场有需求的时候推出来，而如果因为资金没到位而耽误了两年，市场需求下来了，虽然不至于一棒子打回解放前，可是之前的努力有可能大部分就付之东流了。。。

老F手头也有好几个案子，由于客户没钱，一拖再拖，六年，八年，甚至到了十年，Council 就不乐意了，说你是不是玩我呢？要开工赶紧开工，要不然重新递申请。。。关于政府批文延期的问题，可能老F也要单开一节讲，就是碰见这种情况怎么和 Council 沟通。

从规划的角度来说，规划师就是要帮助开发商确保项目在政府批文的有效期限内完成，如果在项目进行中有什么政策上的变化会对项目造成影响，也需要及早通知开发商。

第五步：项目建造和完成

这一步是由工程和建筑为主导。具体看是什么类型的项目，有可能需要其它的批文，比如水暖的，建筑的，施工的等等。有的时候因为某些特殊情况需要对项目进行某些改变的话，则需要通知政府部门，很多时候需要修改政府批文，如果改动过大的话，甚至需要重新申请政府批文，那么就又回到了第三步，需要重新来过。

基本上土地开发的过程就是上述这五步。照老F 的看法，项目开发应该从小做起，比如在悉尼、布村或猫本找个八百到一千平米的地，上面有房子也好，没有房子也好，想想办法切一下啊，多盖一座房子啊之类的，然后转手卖掉。人们常常说干土地开发利润可以翻倍。其实所谓的翻倍是指你的资产。简单的例子，比如我投资20万，贷款100万。盖好了房子，一共卖出了140万，那么还了银行100万以后，我手头剩了40万，那就是翻倍了。而不是说总投资120万，利润也是120万，那是不可能的。

可以关注微信公众号 ”AU澳洲土地开发那点事“ 哦～

谢邀~

目前澳洲土地投资主要有两种方式：
一、直接投资熟地项目；

二、购买生地项目；

接下来讲一讲各自的优缺点吧：

1、 直接投资熟地项目：

优点：直接，单刀直入，没有多余的耽误；

缺点：价格高昂，澳洲不同的城市、不同的区土地价格相差非常大。

2、购买生地项目：

这也是现在较为主流的投资方式，通过购买生地项目，由开发商统一转为住宅用地后再得到个人地契，获得收益或自己的地产。

优点：价格低廉，好入手；

缺点：需要一段等待时间。

综合起来两点建议：

1、时间充裕、不急，不想投入太多资金的话，建议选择生地投资，以后转为熟地后，自己可以选择建房等深度开发；

2、时间等不及，有钱的话，可以考虑熟地；

最后提供一些价格参考：

像墨尔本东南区的生地一亩地在2~2.5万澳元的样子，加三通一平费用大概在6~6.5万澳元每亩浮动。

同地区的熟地在20~25万澳元一亩，大概在十倍上下浮动。

以下几个资讯，希望可以给你提供一些参考价值：

澳大利亚土地是否允许外国人买卖吗？

澳洲投资买房与中国投资买房的区别，原来差别这么大！

澳洲土地投资回报及政府规划分析

以上是我的全部回答，再次感谢你的邀请。祝生活愉快~