最有可能影响澳洲房价的10个人
关键人物的决定对房地产周期产生了重大影响，并在不同时间改变了市场的方向。图: Paul Harris
文：Louis Christopher
原载：AFR
编译：澳房汇
如果你认为房地产市场的运行周期是7年，我有个消息要告诉你。在我从事房地产专业研究的18年里，我发现关键人物的决定对周期产生了重大影响，并在不同时间改变了市场的方向。
那么，这些人是谁?他们有什么力量?2019年他们会做什么?
房地产界十大最具影响力人物:
澳大利亚储备银行行长Philip Lowe 博士
澳大利亚金管局主席Wayne Byres
澳大利亚联邦银行首席执行官Matt Comyn
西太平洋银行首席执行官Brian Hartzer
总理Scott Morrison
美国总统特朗普
新州州长Gladys Berejiklian
维州州长Daniel Andrews
反对党领袖Bill Shorten
Stockland 首席执行官Mark Steinert
自大型银行开始不跟随央行议息决定，而自行提高利率以来，对房贷和物业需求的影响显着增加。图: Louie Douvis
排名第九的Bill Shorten对经济政策的影响不大，但如果他明年赢得大选，他的权力和影响力将显着增强。因此，他威胁说取消二手房屋的负扣税，并减少资本利得税优惠，就足以让他进入这个名单。负扣税改革之前已经得到了Stockland首席执行官Mark Steinert(排名第10)的支持，如果工党获胜，他将会有更多的好处。澳大利亚最大的住宅地产开发商是否因此而大量增加供应?
新州和维州的州长也榜上有名。维州州长Daniel Andrews (排名第八)和新州州长Gladys Berejiklian (排名第七)在2016年和2017年都采取了类似的政策行动，帮助首置买家进入市场，并限制投资者。
但由于物业成交量的大幅下降，两个州的预算现在遭受重创，2019年，两位州长都很有可能改弦更张，通过吸引投资者重返市场来刺激市场。这是假设他们赢得了各自的选举。
目前对国际借贷成本影响最大的人是美国总统特朗普(排名第六)。特朗普在全球最大经济体的巨额支出和税收政策，已经为美国债券收益和全球利率带来了上行压力。这进而迫使澳大利亚的一些银行不跟随澳央行的利率，而自行提高了房贷利率，因为融资成本部分来自国际融资。如果美国经济在2019年继续繁荣，银行利率可能会再次上升。
总理Scott Morrison (排名第5)在许多经济变数上拥有权力，包括移民和税制。
虽然到目前为止，在担任总理期间，Morrison几乎没有时间去影响房地产市场，在今年年初和去年担任联邦财长时，他的确发挥了影响力。去年，Morrison签署了削减负扣税优惠的协议。可以说，这对投资者市场来说是双重打击，因为还在有澳大利亚金管局主席(Wayne Byres，排名第二)设定的新贷款限制。
Morrison在担任移民部长期间，对移民水平和人口增长有巨大的影响力，推动了2015年和2016年悉尼和墨尔本的住房市场的飞速发展。
自大型银行开始不跟随央行，自行提高利率以来，对房贷和房地产需求的影响显着增加。澳大利亚联邦银行的Matt Comyn (排名第三)和西太平洋银行首席执行官Brian Hartzer在最有影响力的银行首席执行官排行榜上位居榜首。总体而言，我们看到银行在2019年仍有可能采取进一步的信贷限制措施，比如对贷款申请人的支出进行额外的反复核对。
目前房地产市场低迷的导火线可以追溯到2017年3月，当时金管局宣布将严格限制只付利息贷款。那时只付利息贷款占所有新增贷款的40%。金管局主席Wayne Byrnes希望将这一数字降至30%。这实际上等于叫停了大多数投资贷款，并最终摧毁了住房需求。
金管局最近表示，相信有关行动已经改善了银行业的贷款标准，因此可能在2019年度不会再有其他限制政策。然而，仍需关注非银行的贷款机构。
Philip Lowe博士位居第一，因为作为澳大利亚储备银行的行长，他是决定利率的最重要人物。我也相信，他对金管局从2015年开始打击投资者贷款的行动也有影响。有人可能会说，Lowe博士在2018年的利率问题上一直保持沉默，但我认为他没有行动就是一种表态。
到2019年，Lowe博士将对住宅价格产生重大影响。他会降息以阻止可能出现的房地产市场崩盘，还是再次依靠金管局放松贷款政策?他会在最糟糕的情况下推出量化宽松政策，还是警告总理经济即将陷入衰退?又或者他什么也不做，任由市场力量自行调节?
总的来说，明年可能会出现多种情况，这10个人中的每一个都会对事件产生影响。希望他们的决定是正确的。
Louis Christopher是SQM Research的负责人。这是11月15日发布的SQM 2019房地产繁荣与萧条研究报告的摘要。
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