【房产投资面面观】泰国房产投资挑战和机遇并存

泰国是佛教盛行的国家，95%左右的泰国人都是佛教徒，大多数民众心存善念，友善友好，以“微笑国度”著称。调查发现，泰国几乎所有的男人一生需要出家一次，长则一辈子，短则一星期，剃度的概率几乎90%左右，而兵役仅为50%。由于深入人心的佛教教育，佛教影响，泰国民风还是比较淳朴。

另外，有相当一部分的穷人家的孩子是进入寺庙学校学习（一般到小学，初中）。所以当我们来到泰国旅行，才能感受到泰国社会大众的友好，平和，微笑。在这样一个幸福指数高的地方，总有地方会吸引我们。

华人在泰国的政坛和经济领域都有很大的影响力，中泰友好促进很多官方与民间的在多领域有很多交流合作，社会上也从没有出现反华的现象。

泰国经济情况概览

•    2015年，GDP 增长率2.8%，人均5735美元，预计2016年人均GDP为5950。

• 制造业，东南亚最大的汽车和电脑硬件制造与装备中心，拥有大批熟练的制造业技术工人。

• 农业是泰国主要的经济支柱，49%的劳动人群从事农业，34%从事服务业，17%从事制造业。

• 旅游是泰国的主要经济来源之一，旅游人数2015年入境3000万人次左右，中国至少贡献率其中的1000万，而且呈现上升趋势。（2015年泰国旅游业税收约4000亿人民币）。

旅游是泰国的经济动力之一，外国旅游人数2016入境三千多万人左右，中国至少贡献率其中的一千多万左右， 2016年泰国旅游业税收比2015年高。2016年泰国本国人旅游流动破2亿人次。

虽然泰国不大，美景也并不是很多，但是对于我们来说，也许就是奢侈品了。值得关注的是，中泰高铁不久的将来就会贯穿泰国，泰国必定是东南亚最热门的旅游地之一，陆陆的对接将会爆发最热旅游季。

泛亚铁路（中泰高铁）示意图

泰国旅游稳定性与经济稳定有着直接的影响，所以历年每次大游行，泰国的旅游业一落千丈，每次游行结束后，政府和商家都会推出各种吸引旅游的政策，比如免签、机票特价、酒店特价等，这两年泰国政府为了推动旅游，还推出本国人旅游费用可以报账退个人所得税政策，最高每人不能超过约3000人民币。

旅游主要就是吃、住、行、玩、体验等，如何能陪着游客玩赚泰国呢？近年来的旅游团的模式竞争如此之大，很多旅游公司极力推出低价团的模式，泰国地面接待已经被那几个大公司垄断了，商家结合地接公司一起陪着客户玩，虽然没有要求一定要购物，但是购物点作为一个景点或者一个必经的站点，就已经使得旅程缺少了乐趣了。

然而如果没有购物消费，这些团必定是亏本生意，所以购物或者自费项目还是以不同的名目出现。不过无论如何，旅游团也会可能一直是旅行的主力军。自由行现在也慢慢的流行起来了，网络信息的通畅，让旅游出行也变成了简单可计划的事。

旅游市场这么广大，一定会有可投资的空间。目前最多的投资形式，可能要数酒店、度假村，中低端酒店公寓，目前泰国的连锁酒店大多数都是中高端，没有像国内的便捷式连锁酒店遍地开花，这是不是一个好的商机？还有待投资者开发。举例：目前某中国公司，建立了泰国象岛水世界乐园，还有30年产权的投资型房产开发。

支付宝、微信支付已经进军泰国，在很多旅游胜地、商家，包括泰国的领军零售业7-11便利店，都可以用支付宝支付了，这是不是旅游金融的一个催化剂呢？

旅游医疗方面，泰国各大公私立的医院资源，很先进，服务也很好，价格适中，泰国政府一直要把泰国建设为“亚洲医疗健康中心”而努力。

中泰铁路如果通车了，也许很多人将会选择陆路游东南亚，深度自由行将会火热起来，而高铁过路的城市地区，旅游服务必须要再提高。目前，曼谷以外的旅游冷门的外省，一部分泰国投资人已经开始对高铁经过的城市地区，慢慢的囤地了，所以无论在哪个国家，可以说投资不动产，依然会是投资的主旋律之一。

泰国土地私有制度，非移民国家，外国人不可持有泰国的土地，不得持有含土地的房子（别墅）等不动产。

那么没有办法购买泰国的土地等不动产然后获利么？有以下形式：

第一：投资约800万，不少于5年，可允许购买规定区域内的1600平米土地，但盖房子仅限自住，或公司泰中员工自住。

第二：与泰国人结婚，对方名字购买。

第三：建立合伙公司（泰国人51%，外籍49%），购买别墅，土地。（属于法律边缘，对于国内投资人来说，小房不建议）

公寓楼Condo（不含土地），外国人可以购买49%的单位，永久产权，可以继承，自由买卖。

挑战

• 土地法，公寓法限制必会限制泰国地产发展，首先土地外国人无法持有，而公寓又出现限外籍人士购49%的单位，相对于别墅（最低50万左右）来说，公寓的价格（最低30-40万起）则与之相当，泰国人基本首选是以别墅为主，而外籍人士法律层面只能选择公寓，两者出现制衡。

• 外国人的银行贷款问题，本国银行基本不对外籍贷款，这必定限制了一大批要买房的外籍人士，而泰国的中国银行的泰国银行，相对国内的来说，审批资格和百分比将会顺利让外国人购买贷款。

• 泰国经济正在恢复期，进入黄金十年期，2017的经济经济复苏预期。

• 大型房地产公司正在控制大部分市场，外省的地产市场依然呈现持续低迷现象，预计明年的大部分公寓楼市场并未比今年乐观，目前只有海边城市靠海楼盘、地铁轻轨房达到销售预期，而公寓楼的价格依然会持续上升。

机遇

• 泰国政府不干涉房地产，完全是交给市场规律，且不限购，无户籍制度，无学区房。

• 旅游服务发达，人文环境，气候环境宜居，吸引大批外籍人士来养老，而泰国的养老签证也是很容易获得的。

• 泰国本地人的0首付贷款，极大的刺激泰国房地产，而如此低门槛的购房条件，也让泰国的房地产比较稳定的发展，泡沫水平极低。

• 中泰高铁的发展，以及泰国中部到北部，中部到泰国东部的本土多条铁路的发展，所及城区地价，由于土地价格上涨，房价必定上涨。

• 外资的注入。如:中国xx地产公司的加入，将会给泰国房地产注入新发展动力，房价必然会收到推动。举例：北京xx集团（向中国进出口银行贷款），江苏xx铁建等多家中国的建设公司，目前在泰国有租用皇家土地的，有租用私人土地的投建高端公寓，酒店，出售或者租售。

• 泰国房地产的价格增速约为每年5-15%，看不同的地区与楼盘

• 曼谷均价1-2万左右，租金回报6-10%

• 芭提亚 均价1-2万左右，租金回报5-8%

• 普吉均价2万左右，租金回报5-8%

• 清迈均价1-1.5万左右，租金回报5-7%左右

• 华欣均价1-1.5万左右，租金回报3-6%左右

目前泰国房地产高层公寓主要以标准套间，一房一厅为主，使用面积（无公摊面积）大部分以20-50平米为主力市场，精装修家电家具俱全、拎包入住车位40%-70%（还可重叠停车）不等（每户可免费停一辆车），物业良好、免费游泳池健身房、24小时保安、监控等一应俱全。无论是置业待升值，还是旅游养老为健康，都是不错的投资方式。

泰国是无房产税

• 过户费2％（一般是买卖双方各付1%）

• 特别营业税3.3％（对于业主持有房产超过5年，或业主的户口落在房产上超过1年的，可免）

• 印花税0.5%

• 个人所得税（根据房产及持有人的情况而定）

在买卖双方之间分摊，而每个开发商在拆分税费时采用的方式各不相同。所以买方实际支付的税费可以从最低的1％到最高的6％左右不等，取决于各自的房产开发项目。

通常，买卖双方各支付税费总额的50％。税费以物业的估值为基础按以上比例计算，而估值通常稍低于支付的购房价格。税费直至物业正式登记时才需支付，这往往发生在物业交收后的3-6个月左右。您购买物业后，在泰国不存在每年应付的物业税。

购买后您需要支付的额外费用是：

• 维修保养费(Maintenance Fees)：用于楼盘和您所用设施（例如水、电）的维修保养，一般根据公寓面积按月支付费用；

• 偿债基金（Sinking Funds) ：用于未来某一时间开发项目所要求的任何一次性维修或改良（例如每隔几年重新粉刷外墙）。偿债基金必须在公寓交付买家时支付。它的金额取决于公寓的面积，300-500泰铢每平米，属于一次性支出费用。

泰国房地产相当一部分房产开发商是不接受中介推销的，只有一部分是对中介推销，正所谓无利不相往来，因此，我认为，当我们所看到的部分中介讲述泰国房地产发展局面以及一些文章，或者某个最佳投资楼盘等吸引投资的，也许是片面的，这样会导致投资者无法完全的看清泰国房地产的趋势，当然了信息利弊的过滤也在于投资者本身，如能亲自考察，那么相信投资者会更放心。

不过中介的作用也是不可忽略的，因为中介经纪人会让您在短时间内获得更多的关于泰国的地产情况，同时还可以协助投资买房更便利，还有后期的委托出租等一系列的事情都可以交友中介经纪人办理，可以省去对已有财产搭理的后顾之忧。

关于律师，是有必要的，检查合同的准确性，合法性，保障投资者的利益。目前市面上出现7-10年包租，回报率8%等，有部分是租赁合同30年（合同完后，再续租2个30年），如果期间出售，只能出售本次合同的剩余价值等多个条款你，至于其中是否有风险，需要看具体的合约以及开发商和土地所有者的地契合约，投资者可以关注，风险自行考量。

利率稳定5-6%左右浮动

• 本土银行不对外籍人士贷款

• 泰国工商银行贷款（美元）；泰国中国银行（美元）

要求：永久产权房产，可交付使用（现房）

额度：买价与评估价较低者的55%-70%，一般出现最多的仅能贷款30-50%

贷款年限：3-10年

由于贷款为外币，所以还款时会存在汇率浮动的风险，例，在泰国还泰铢，泰铢兑换汇率浮动，则需要贷人承担汇率风险。举例：如去年年底在泰国买房，假设：350万泰铢，在人民币兑泰铢（1：5.68）时提款，现在是人民币兑泰铢是1：5.2左右，可以理解为现在人民币贬值约9%，需要花更多的人民币来付一套房。