【分析】英国房产流动性如何？全英哪些市场房价放缓？



无论是投资还是自住，一套房子总会经历买入，持有和卖出这三个阶段。英国作为全球资本的避险天堂，不仅依赖于其常年稳定的投资收益，良好的流动性也是吸引投资者的关键因素。

销售速度是房产市场健康的重要指标，因此一个地区交易周期的长短反映着该地区市场的健康程度。

房产中介Strutt & Parker进行的一份调查发现，与5年前相比全英房产的销售周期缩短了四周。一套房子从进入市场“待售”到“收到报价”的平均周期为61天，而2012年时为87天。

无论对于买家还是卖家，这都是好消息，它表明房产市场并未深陷脱欧泥潭。

“近年来，英国的区域市场开始复苏，很大程度受到就业的推动”，Strutt & Parker研究部负责人Stephanie McMahon表示。“这些城市是企业已有或新建的的区域中心。”

“这些销售周期更短的城市通常有大学坐落，因此能吸引高素质员工并提供优质的生活，这便导致了购买需求的增加。” 

据最新调查，全英流动性最好的地点是布里斯托，平均销售周期为34天。考文垂和爱丁堡紧随其后，分别为35天和36天。

其他可以快速吸引买家的城市还包括Gloucester，朴茨茅斯，南安普顿，伯明翰和诺维奇，这些地方的房产销售周期均低于44天。 

Strutt & Parker的James Mackenzie表示：“一些城市已经成为了伦敦的代替品；它们同样可提供就业机会，现代的生活方式，吸引着那些负担不起伦敦房价的人们。”

“布里斯托是一个完美的例子：这里有蓬勃发展的科技中心，丰富的住宅存量，时尚的海港，与伦敦之间便捷的连接。”

随着技术的革新，人们可以更加灵活的办公，每周在伦敦工作2-3天的生活方式也间接促进了区域住宅市场的繁荣。

当然，可负担性也是这些市场表现强劲的关键。它增加了买家的需求并缩短了房产的交易周期。但James认为还有其他因素在支撑这些市场。

快速发展的北方市场

2012年至今，平均销售周期取得最大进步的北部地区，格拉斯哥从2012年的93天降至37天，大幅缩短了56天。爱丁堡也锐减53天，从过去的89天降至平均36天。就全英范围来看，过去5年销售周期平均缩短了26天，北部地区几乎是全英均值的2倍。 

Stephanie McMahon表示：“苏格兰城市的房产销售受到独立公投和油价波动的不利影响。很高兴看到它们已从不确定性中部分恢复。”

据Hometrack公布的最新英国城市房价指数，伦敦房价增长陷入停滞，而苏格兰地区的房价呈现快速增长，爱丁堡超过伯明翰、曼彻斯特，以6.7%的年增幅排在全英首位。此外，格拉斯哥也实现了巨大的房价增长，从去年的1.8%增至今年9月的5.6%。

全英20大城市房价增幅

全英哪些市场放缓？

总体来说，全英只有三个城市的销售周期比五年前更长了：剑桥、牛津和阿伯丁。

“过去5年牛津和剑桥的房价经历了大幅增长，分别为26%和41%，”Stephanie表示。“这影响了房产的可负担性，不可避免地造成销售周期的延长。”

而阿伯丁则经历了大幅度的房价下跌，石油价格的下跌对当地的经济及房产销售造成冲击。

伦敦市场表现如何？

基于Rightmove的数据，Strutt & Parker的最新分析还发现过去5年中伦敦有19个行政区的卖房周期变短了。

这样也使伦敦市场分裂成了2个形态：在外围区域销售的更快，而核心区域交易依旧存在，却要等待更久。

在伦敦，近期的房价下调加速了销售。据HouseSimple，12%的房产在进入市场6个月后仍无人问津，与3月的13.8%相比有所下降。而伦敦市场的分裂也反映在成交比例上。比如市中心的威斯敏斯特区，22.5%的房产销售期超过半年，而郊区的Waltham Forest，这一比例为0.6%。

另外，销售的快慢与购房需求直接相关。据Zoopla 于今年6月公布的最新调查，大伦敦地区最受欢迎的是Barking & Dagenham，那里的房产收到的买家咨询高于全伦敦平均水平168%。排在第二和第三位的Bexley和Hounslow，买家咨询量分别高于伦敦其他地区43%和40%。

尽管核心市场更长的等待时间让部分人感到沮丧，但对于一些精明的投资者来说不全是坏消息。

“在各价格梯度中，伦敦市中心核心区的交易水平都比去年此时有所增长，”Strutt & Parker伦敦住宅部负责人Charlie Willis表示。“精明的买家正在利用现在的价格优势。”

疲软的英镑汇率促进了海外买家的参与。但Charlie指出实际上现在是英国本地买家的需求最高。

如何提升卖房效率

• 提升整体外观：重新粉刷房屋的外墙，补上室内墙体的裂痕，修好花园的草坪，擦干净每一扇窗户，在床头摆上一些鲜花。这些整修工作投入不需要较大的资金，但是却能有很好的回报。

• 收拾每个房间：首先，清空房间里大量的杂物。如果你的房间看起来很杂乱，买家可能会直观上觉得房间缺少足够的空间。确保床头柜、咖啡桌、书桌的表面没有多余的杂物，收拾好衣柜和储藏间，处理掉长期闲置的衣物，将孩子的玩具藏起来。买家直观所见范围内，摆设越简洁，房间整体效果越佳。

• 彻底清洁地毯：找一间专业的地毯清洁公司，一次性花费约100英镑，给地毯彻底清洁一次。同时，赶走每个房间的那种“自己家里人的气味”。业主可能会很习惯自己家里的味道，但是陌生人可能会很敏感而且排斥这些气味。

• 舍弃个性化元素：最基本的要求是将一些日常用具收好。譬如干洗好的衣服、书房桌上的私人文件、或孩子的玩具。进一步是拿掉墙上或房间里的结婚照片、度假照片、节日卡片，或者孩子的涂鸦画。