【分析】英国房产流动性如何?全英哪些市场房价放缓?
海外房产配置
一站式服务
www.forguest.cn
无论是投资还是自住,一套房子总会经历买入,持有和卖出这三个阶段。英国作为全球资本的避险天堂,不仅依赖于其常年稳定的投资收益,良好的流动性也是吸引投资者的关键因素。
销售速度是房产市场健康的重要指标,因此一个地区交易周期的长短反映着该地区市场的健康程度。
房产中介Strutt & Parker进行的一份调查发现,与5年前相比全英房产的销售周期缩短了四周。一套房子从进入市场“待售”到“收到报价”的平均周期为61天,而2012年时为87天。
无论对于买家还是卖家,这都是好消息,它表明房产市场并未深陷脱欧泥潭。
“近年来,英国的区域市场开始复苏,很大程度受到就业的推动”,Strutt & Parker研究部负责人Stephanie McMahon表示。“这些城市是企业已有或新建的的区域中心。”
“这些销售周期更短的城市通常有大学坐落,因此能吸引高素质员工并提供优质的生活,这便导致了购买需求的增加。”
据最新调查,全英流动性最好的地点是布里斯托,平均销售周期为34天。考文垂和爱丁堡紧随其后,分别为35天和36天。
其他可以快速吸引买家的城市还包括Gloucester,朴茨茅斯,南安普顿,伯明翰和诺维奇,这些地方的房产销售周期均低于44天。
Strutt & Parker的James Mackenzie表示:“一些城市已经成为了伦敦的代替品;它们同样可提供就业机会,现代的生活方式,吸引着那些负担不起伦敦房价的人们。”
“布里斯托是一个完美的例子:这里有蓬勃发展的科技中心,丰富的住宅存量,时尚的海港,与伦敦之间便捷的连接。”
随着技术的革新,人们可以更加灵活的办公,每周在伦敦工作2-3天的生活方式也间接促进了区域住宅市场的繁荣。
当然,可负担性也是这些市场表现强劲的关键。它增加了买家的需求并缩短了房产的交易周期。但James认为还有其他因素在支撑这些市场。
![](https://i.aoweibang.com/img/yIKLi1AUFZziOKaXW4iFUnCZsctYZ8f0Cx91mooNml9OnIeiaHzBGX4g8MpzUtC9OPDY8XZ_J66muUBSpNyyleCS1dRNmLZl5tSzwwJWIMxVJ18DLRxx7SpjE3E1XSFofryYifKd2C1FKurqAWa0_kl1I49wKVQx6txVs1FMHBE/awb.jpg)
2012年至今,平均销售周期取得最大进步的北部地区,格拉斯哥从2012年的93天降至37天,大幅缩短了56天。爱丁堡也锐减53天,从过去的89天降至平均36天。就全英范围来看,过去5年销售周期平均缩短了26天,北部地区几乎是全英均值的2倍。
Stephanie McMahon表示:“苏格兰城市的房产销售受到独立公投和油价波动的不利影响。很高兴看到它们已从不确定性中部分恢复。”
据Hometrack公布的最新英国城市房价指数,伦敦房价增长陷入停滞,而苏格兰地区的房价呈现快速增长,爱丁堡超过伯明翰、曼彻斯特,以6.7%的年增幅排在全英首位。此外,格拉斯哥也实现了巨大的房价增长,从去年的1.8%增至今年9月的5.6%。
全英20大城市房价增幅
![](https://i.aoweibang.com/img/yIKLi1AUFZziOKaXW4iFUnCZsctYZ8f0Cx91mooNml9OnIeiaHzBGX4g8MpzUtC9OPDY8XZ_J66muUBSpNyyleCS1dRNmLZl5tSzwwJWIMxVJ18DLRxx7SpjE3E1XSFofryYifKd2C1FKurqAWa0_kl1I49wKVQx6txVs1FMHBE/awb.jpg)
总体来说,全英只有三个城市的销售周期比五年前更长了:剑桥、牛津和阿伯丁。
“过去5年牛津和剑桥的房价经历了大幅增长,分别为26%和41%,”Stephanie表示。“这影响了房产的可负担性,不可避免地造成销售周期的延长。”
而阿伯丁则经历了大幅度的房价下跌,石油价格的下跌对当地的经济及房产销售造成冲击。
![](https://i.aoweibang.com/img/yIKLi1AUFZziOKaXW4iFUnCZsctYZ8f0Cx91mooNml9OnIeiaHzBGX4g8MpzUtC9OPDY8XZ_J66muUBSpNyyleCS1dRNmLZl5tSzwwJWIMxVJ18DLRxx7SpjE3E1XSFofryYifKd2C1FKurqAWa0_kl1I49wKVQx6txVs1FMHBE/awb.jpg)
基于Rightmove的数据,Strutt & Parker的最新分析还发现过去5年中伦敦有19个行政区的卖房周期变短了。
这样也使伦敦市场分裂成了2个形态:在外围区域销售的更快,而核心区域交易依旧存在,却要等待更久。
在伦敦,近期的房价下调加速了销售。据HouseSimple,12%的房产在进入市场6个月后仍无人问津,与3月的13.8%相比有所下降。而伦敦市场的分裂也反映在成交比例上。比如市中心的威斯敏斯特区,22.5%的房产销售期超过半年,而郊区的Waltham Forest,这一比例为0.6%。
另外,销售的快慢与购房需求直接相关。据Zoopla 于今年6月公布的最新调查,大伦敦地区最受欢迎的是Barking & Dagenham,那里的房产收到的买家咨询高于全伦敦平均水平168%。排在第二和第三位的Bexley和Hounslow,买家咨询量分别高于伦敦其他地区43%和40%。
尽管核心市场更长的等待时间让部分人感到沮丧,但对于一些精明的投资者来说不全是坏消息。
“在各价格梯度中,伦敦市中心核心区的交易水平都比去年此时有所增长,”Strutt & Parker伦敦住宅部负责人Charlie Willis表示。“精明的买家正在利用现在的价格优势。”
疲软的英镑汇率促进了海外买家的参与。但Charlie指出实际上现在是英国本地买家的需求最高。
![](https://i.aoweibang.com/img/yIKLi1AUFZziOKaXW4iFUnCZsctYZ8f0Cx91mooNml9OnIeiaHzBGX4g8MpzUtC9OPDY8XZ_J66muUBSpNyyleCS1dRNmLZl5tSzwwJWIMxVJ18DLRxx7SpjE3E1XSFofryYifKd2C1FKurqAWa0_kl1I49wKVQx6txVs1FMHBE/awb.jpg)
提升整体外观:重新粉刷房屋的外墙,补上室内墙体的裂痕,修好花园的草坪,擦干净每一扇窗户,在床头摆上一些鲜花。这些整修工作投入不需要较大的资金,但是却能有很好的回报。
收拾每个房间:首先,清空房间里大量的杂物。如果你的房间看起来很杂乱,买家可能会直观上觉得房间缺少足够的空间。确保床头柜、咖啡桌、书桌的表面没有多余的杂物,收拾好衣柜和储藏间,处理掉长期闲置的衣物,将孩子的玩具藏起来。买家直观所见范围内,摆设越简洁,房间整体效果越佳。
彻底清洁地毯:找一间专业的地毯清洁公司,一次性花费约100英镑,给地毯彻底清洁一次。同时,赶走每个房间的那种“自己家里人的气味”。业主可能会很习惯自己家里的味道,但是陌生人可能会很敏感而且排斥这些气味。
舍弃个性化元素:最基本的要求是将一些日常用具收好。譬如干洗好的衣服、书房桌上的私人文件、或孩子的玩具。进一步是拿掉墙上或房间里的结婚照片、度假照片、节日卡片,或者孩子的涂鸦画。
更多好房推荐
·END·
上海福客投资有限公司
请点开二维码扫描添加