一周地产| ANZ下调明年全澳房价增长预期，首次置业者将继续活跃

上周拍卖行情速递

根据Domain的数据统计显示，墨尔本上周有1320套房屋拍卖，清空率为69%；悉尼有510套房屋参与拍卖，清空率为70%；堪培拉有63套房屋拍卖，清空率为72%；布里斯班129套，清空率为32%；阿德莱德96套，清空率N/A。

回顾前一周（12月09号）CoreLogic公布的拍卖数据，墨尔本拍卖清空率为65.4%、悉尼清为52.0%、布里斯班为43.7%、阿德莱德为65.2%、珀斯为32.1%、塔州50.0%、堪培拉64.0%、平均为59.5%。

墨尔本上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，墨尔本共有1320处房产上市拍卖，成交率为69%。

其中，887处拍卖结果上报，629处成功售出，销售总额为4亿7,411万澳元，中位价为76万澳元。

11月份，墨尔本房价录得上涨0.5%。虽然墨尔本房价持续攀升，但是同期的房价年增长率已经从7月份13.1%的高点放缓至10.1%。其中，独立屋价格上涨10.6％，公寓价格上涨8.7％。

上季度澳洲房价涨幅2015年来最小

上周，澳大利亚统计局（ABS）公布了最新的房价数据，上个季度澳大利亚房产价格整体下滑了0.2%。

很多人会觉得，降幅才0.2%，这看起来也没那么糟糕。此外，冬季通常是房产淡季，因此如果考虑到季节因素影响，经调整的价格实际上还环比上涨了0.4％。

但是，这0.4%已经是2015年以来的最小涨幅，澳洲房价年度增长率也从10.2%下滑到了8.3%！

房产调研机构CoreLogic的预测，第四季度房价甚至还会继续下滑。这对于澳洲房市来说无疑是个巨大转变，因为通常每年第四季度为“房产交易热潮”。就拿去年为例，单单第四季度，就将澳洲房价拉高了3%。

因此，从第三季度整体房价走势面临疲软的态势来看，澳大利亚的房地产市场的繁荣已经告一段落。因此，2018年的澳洲经济将是充满挑战的一年...

ANZ下调明年全澳房价增长预期

虽然关于澳洲地产的消息一直众说纷纭，但是近日，澳新银行（ANZ）宣布的一则预测彻底给诸多地产投资者一次“暴击”——ANZ预测，澳大利亚明年首府城市房价增长率或仅为1.5％，较今年九月份2.2%的预测目标出现下调。

与此同时，ANZ还大幅下调了同期悉尼的房价增长预期，从3.4%下调至1.6%；墨尔本的房价增长预期则从2.3％小幅下调至2％。

这样看来，本次公布的数据，较九月份公布的预测相比，各大首府城市的房价增长预期不是下调，就是保持不变...

实际上，这样的趋势已经持续了一段时间了。澳大利亚房价增速从今年下半年开始，已经出现放缓。据统计，目前澳大利亚的房价涨幅仅同比增长5.5%，较年中11%的同比增长率明显下滑。

但是，大家也不用过分担忧！

尽管ANZ下调了明年的房价增长预期，但是同时也指出，澳大利亚明年房价出现大幅纠正的可能性不大。澳新银行高级分析师Daniel Gladwell和Joanne Masters说道：“随着新州和维州两地于今年7月1日全面实施首次置业者印花税减免新规，两地首次置业者人数有望大幅上升。因此，明年的房地产市场不太可能出现大范围的下跌情况。”

分析师也指出，受澳大利亚审慎监管局（APRA）限贷新规和澳储行（RBA）明年加息预期的影响，澳大利亚房价增速或进一步放缓。

因此，同期住房建设活动增速有望从目前的峰值水平出现下滑，但是下滑幅度相对较为温和，不会出现大起大落。

澳洲首次置业者人数创五年新高

正如上文中Daniel Gladwell和Joanne Masters分析，澳洲统计局（ABS）发布的最新数据显示，10月份首次置业者贷款占所有自住业主住房贷款的17.6%，创下2012年11月以来最高纪录。当月，全澳共有10,061笔购房贷款借给首次置业者，较2016年同期增长37.8%。

住房行业协会（HIA）的经济学家Shane Garrett表示，各州政府实施的干预措施，是首次置业者人数激增的原因，并且预计2018年，这些首次置业者在还将继续活跃于房市。

从各种情况来看，北领地首次置业者在自住业主市场（投资者贷款除外）的占有比例尤为最高——在10月份发放的贷款中，近四分之一贷款属于首次置业者。

西澳排在第二位，首次置业者贷款所占比例达24.6%；首都领地和昆州分别为 20.1%和19.7%；新州房价虽高，但首次置业者贷款所占比例达13.7%；南澳、塔州和维州分别为13%、13.3%和19%。

中国投资者钟情澳洲地产市场

根据投资银行瑞士信贷（Credit Suisse）的数据，今年9月新州新建住房有四分之一以上被外国人买走，中国买家占全部外国投资者的90％！

说实话，尽管在商业房地产领域，澳大利亚目前的收益率处于6％左右的历史低点，但对许多投资者来说，这仍然是有吸引力的，特别是来自中国的投资者。

要知道，购买力强大的中国买家在澳大利亚的房地产投资总额，从2008-09年度的10亿澳元左右，增加到2015-16年度的近320亿澳元。

据澳新银行（ANZ）估计，2015-16年度外国投资者在澳大利亚购买了3.5万-6万间住宅，占所有房地产交易的7％至13％。

外国买家过去在澳洲地产业得到的回报 堪比“人生赢家”

房产业一些专家们表示，在过去几年中，最成功的投资者不是那些稀有豪宅的买家，而是投入少量首付却收获颇丰的期房买家，这其中也包含了许多海外买家。

正如前文中提到的，今年9月新州新建的一批住房，其中有四分之一以上被外国人买走，中国买家占全部外国投资者的90％，这些“中产阶级投资者”在澳洲的过去的地产繁荣中得到的回报，堪比“人生赢家”！

然而，现在再想进入澳洲的地产市场，就没那么容易了...

Starr Partners的董事长Doug Driscoll认为，那些早年间购买了楼花的客户，毫无疑问都赚了钱。但是就目前市场来说，对于那些想要采取相同策略的投资者而言，如今的市场已经是今非昔比了。

自从今年三月份澳洲审慎监管局（APRA）颁布了新的监管措施以后，海外“中产阶级投资者”就很难入市了。因此，从海外投资者的这个角度来考量，服务对象发生了转变，受众更小了。

从澳洲本地市场来看，首次置业者在政策的鼓励下，已经逐渐开始进入市场。但遗憾的是，悉尼和墨尔本房价已然高企，因此许多首次置业者不得不选择距离市中心几十公里开外郊区进行置业。

悉尼上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，悉尼共有510处房产上市拍卖，成交率为70%。

其中，180处拍卖结果上报，147处成功售出，销售总额为1亿2,222万澳元，中位价为107万澳元。

悉尼地产拖累全澳

悉尼的房价，已经从前几年的“领头羊”，变成现在“拖后腿”的主力了。其中，11月份悉尼的房价下跌了0.7％，从而导致季度跌幅达1.3%。

CoreLogic 研究负责人Tim Lawless表示：“由于悉尼占澳大利亚全国住房存量的近1/5，且住房价值占全澳住房总值的近1/3，因此悉尼的房地产市场对全澳房地产增长趋势可产生重大影响。”

人口增长可以缓解房地产的低迷走势

看着这“扎心”的数据，是否心灰意冷？然而，人口的不断增长，竟然还能缓解房地产市场的低迷走势！

自1990年以来，澳洲总人口已经增长了40%，这为住房需求提供了潜在的持续助推。

数据显示，截止今年3月，澳洲总人口统计为2451万人，是自2014年以来增长最快的月份，增长至38.91万人增速为1.61%。这一增长中，23万人来自海外移民。

人口的快速增长给予了澳洲地产一些缓解，这意味着房地产市场每年依然可以依靠一定数量的住房需求维持房价的平稳。而且，有一些国内外的证据表明，人口增长速度的加快往往与房价上涨速度加快有关。

如果把人口增长的强劲，以及近年来房价的倍数上涨联系起来，也就能看出为什么房地产市场大幅回落的可能性很小。

因此，尽管市场受到澳大利亚银行监管机构政策的制约以及低收入的影响，然而更多的人口终将导致更多的住房需求，用以支撑房价。

布里斯班上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，布里斯班共有129处房产上市拍卖，成交率55为%。

其中，32处拍卖结果上报，18处成功售出，销售总额为767.8万澳元，中位价为65.7万澳元。

阿德莱德上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，阿德莱德共有96处房产上市拍卖，成交率N/A。

其中，6处拍卖结果上报，6处成功售出，销售总额为116万澳元。

堪培拉上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，堪培拉共有63处房产上市拍卖，成交率为72%。

其中，52处拍卖结果上报，38处成功售出，销售总额为3,002万澳元，中位价为71.5万澳元。

澳洲首府城市房价走势

本周，五大首府城市平均房价出现下跌，跌幅为0.07%。各州府城市中，布里斯班上涨0.17%，珀斯上涨0.10%，悉尼下跌0.18%，墨尔本下跌0.04%；阿德莱德持平。

（每周价格走势）

（过去一周房价指数 截至2017年12月14日）

从整个12月份来看，5大首府城市平均房价下跌0.15%，布里斯班上涨0.17%，阿德莱德上涨0.10%，珀斯上涨0.05%，悉尼下跌0.40%，墨尔本持平。

（过去一个月房价指数 截至2017年12月14日）

2017年，墨尔本房价涨幅为9.1%；悉尼房价涨幅为3.7%；布里斯班和阿德莱德涨幅2.8%；珀斯涨幅-2.1%。

（自今年起房价指数 截至2017年12月14日）

据统计，2016、17年度悉尼和墨尔本房价增速如下表：

总结

综合上述分析，2018年的房地产市场无疑将继续走弱，这预计会对澳大利亚经济增长造成一定的影响。对于首次置业者，这其实是一个入市的良机。考虑到澳洲人口的快速增长，预期房价出现大幅下跌并不现实。