澳洲楼市上涨趋势强劲，贷款购房情况持续升温！“最佳时机”一定不要错过！买房出价、贷款以及一系列购房注意事项，一定要牢记！
尊铂地产投资集团
由于买家充分利用机会在悉尼和墨尔本买房，
澳大利亚统计局(ABS)的最新数据显示，
新增贷款大幅上升
ABS周一发布的数据显示，7月份澳大利亚家庭住宅贷款总额(不包括再融资)上升5.1%，为5年多来的最高按月增幅。
Domain 研究分析师Eliza Owen指出，房贷上次出现如此大的增幅是在2013年9月，当时悉尼和墨尔本的房价开始强劲上涨。
Owen说:“这些贷款数据显示，在联盟党政府连任和连续降息之后，贷款环境发生了很大的变化。”
BIS Oxford Economics经济学家Maree Kilroy表示，房贷的强劲增长是迄今为止显示房市正在复苏的最强劲领先指标。“住宅的需求增加，这符合我们的预期。近期的政策变化都是为了鼓励住房需求，而它们被证明是有效的。市场已经开始复苏，这些变化不是个别发挥影响力，而是有协同作用，所以我们看到贷款数字增长如此强劲。”
各首府城市的房地产中介指出，在5月份联邦选举结果公布后的第二天，买家就重新回到了市场。McGrath Lower North Shore-Neutral Bay的Olivia Chung表示，贷款数据是市场复苏的确实证据。她将市场形容为处于“最佳状况”。
她说:“买家现在感觉更有信心，而卖家非常务实，会听取买家的反馈。正因为如此，目前所有人都变得更加冷静。”
“这是我两年来见过的最佳状态的市场，参观物业的人数和我们发出合同的数量反映这情况，所以我认为现在是买家真正需要利用这个机会的时候。”
中国投资者近年来在澳洲房市中的表现非常活跃。不过对于中国投资者来说，想要在澳洲买房需要面对一些繁琐的跨区域操作。一般情况下投资者会在选好物业之后交由律师完成相关手续。但投资者还应了解具体的澳洲买房注意事项与流程，以便整体考虑投资方向。
澳洲购房的具体流程如下：
1. 选定自己喜欢的房型和房号，支付少额定金向开发商申请保留；
2. 开发商收到定金后向购买者的律师提供购房合同；
3. 客户根据律师的解释签定合同，并安排支付定金（通常是房款的10%或20%）；
4. 要是买现房，如果贷款的话客户需要准备贷款材料而且签了合同之后一定要立刻去找贷款机构；一般在现房合同中，可以要求律师写入，如果在一定期限（如14或21天）内无法贷到款可以中止合同。期房购房合同中通常不能写入如果在一定期限内无法贷到款，可以中止合同的条款。
5. 如无需贷款则需要尽早安排汇款事宜，以免耽搁交割，被收不必要的罚款。通常房款可提早打到自己律师的信托账户，供律师用以支付交割所需所有费用。澳洲律师的信托账户受到律协和政府的监管所以是安全可靠的。
6. 律师向政府部门申请并安排支付相应的印花税。
7. 律师会持合同和房款与开发商律师办理房产最后的交割，并前往房产交易部门办理过户手续。
一般情况下，购买期房的买家签订合约之后须先付10%-20%房款作为订金，余款在对方律师通知交房时起，通常两周内付清。作为购房首期的订金不是直接支付给开发商而是汇入其律师或房产中介受政府有关部门监管的信托银行户口内。交楼时由发展商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准验收、出具完工证明。
通常只要买家提供足够的证明文件就可以为买家开设一个澳洲银行的账户。买家可以将供楼的款项汇入该账户，所收入的房屋租金以及房贷的支出都可以通过该账户处理。购置物业之后，也可以委任澳洲的持牌租赁中介提供楼盘管理服务。
仅在澳洲买房并不能成为买方移民申请被批准的充分必要理由。很多中介公司为了吸引客户而打出买房产就能移民的幌子但事实上，购房并不能保证澳洲投资移民成功。而且澳洲移民局没有要求(商业)移民申请者在申请之前必须购买澳洲物业。请各位投资者警惕，以免上当从而影响了投资的决策。
在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。
在经过专业 Broker 的指导之后，一般都可以申请到 80% 的贷款。这些专业指导包括取消您的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是您的抵押物，这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心！
试想，如果您的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍，资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷款利率只比存款利率高一个百分点），是赚钱买卖！
要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪 AAA 主权评级的唯一发达国家。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚 2011-12 财年预算赤字占 GDP 的比重大致仅为 3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。
即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。
房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为 10%，交付时交付另外 10%，通常首付 20% 借贷 80% 的比例。反观国内，05 年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至 30%，第二套房贷首付不低于 50%。如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。
对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房 60 万为例，购买楼花的订金只需 5%—10%， 即 3万— 6 万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至 68.4 万，加上 5,000 澳元的投资者政府补贴，获利将可 能是两年的学费。其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。
如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的 将是大笔的 capitalgain、如果一边自住，一边将此房的 Master room 租出去，自己住小间，每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时 capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的 Broker 帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。
澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!通常为前 5 年或最多15年，之后可以通过转贷或申请延长达到更久。
为什么可以只还利息? 国内房屋使用权 70 年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即 forever，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！
第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的 信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿 pay-off 的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。
第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off 以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不 仅不能退税还得因为投资盈利而上税！
您也可以向银行申请一个offset account对冲账户，把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是 offset account 是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。
当房价涨了以后，例如 60 万的房子涨到了 70 万，那么，可以用这 10 万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的 10 万作为第二套房子的首付， “免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请 Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。
这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。
最近房市火爆，许多朋友考虑到升值的潜力和不错的租金回报想购买楼花作为投资，但是楼花投资在未来交房贷款时有诸多不确定性，小编为您就一些常见问题作出解答。
澳洲投资楼花房屋贷款通常在房子交割前 3-4 个月期间办理，在交割 Settlement 发生之前，购买的客户银行没有放贷，因此无需支付利息。即便贷款已经拿到预批或正式批准签署了合同，也是从交割日开始计算房贷利息。
出于对风险的考虑，在楼盘高密度区部分银行根据区域和楼盘的限制，可能出现最高借贷 70%。因此如果您首期预算较紧，就会面临很大的成交风险。这时就需要让有经验的房贷经理帮您处理，选择对的银行会减少您交割时的许多问题，避免 Delay Settlement 而受到罚款，甚至丢失定金。
澳洲银行普遍接受室内面积 50 平方米以上的物业作为房贷抵押物。西太平洋银行(Westpac)和墨尔本银行(Bank of Melbourne)最低标准是 40 平方米；ANZ银行标准也是40 平方米，万一小于40 平方米，必须要有浴室、厨房、洗衣房，最多仅能贷款六成；联邦银行(CBA)没有最小限制。那买 Studio 及服务式公寓(service apartment)就要特别注意了！因此如果购买此类室内面积小的楼花，意味着您可选择的银行会非常有限，加之其他因素(例如海外收入或澳洲现金收入工种等)，低于 40 平方米的楼花成交风险就会多出很多。
从 2012 年起，澳洲房价拉升得较快，部分楼盘的银行估价有时无法及时反映市场价格。若估价较低，那么短缺资金就需要客人自己支付。如果澳洲本地收入人士可以选择提高借款比例，若贷款比例超过 80%会产生高额的保险费(LMI)。
许多房产中介为了顺利销售房屋，总是拿可以用海外收入申请贷款为理由来打消一些购房者的贷款疑虑。事实上，并不是所有生活在澳洲的居民都适合海外收入借款。假设您近期申请过车贷，或者在澳洲申请过信用卡且有连续的使用记录、电话或水电账单有过延期交款或未缴，且超过一定金额等都会显示在信用记录系统(CRAA)里面。那么此类澳洲的交易记录，都会成为贷款申请的障碍。
楼花不同于现房，要求贷款申请对时间的把握很充分。因每家银行对整栋楼盘通常是按比例接受，迟交贷款申请，银行会因超过了贷款比例为由而不再接受以该楼盘为抵押物的贷款申请。持有澳洲身份的客人，通常可在楼花交房前的三个月递交申请。但是，提供海外收入的海外客户，则需要有额外三个月的准备期。
所谓理财，无非是两个结果；要么让你赚更多的钱，要么不会。有策略的房地产投资者，会懂得如何用他们的钱来赚更多的钱，并且更快地购买更多的物业。所以，我们就来看看，有哪五种方法让你发挥最大的财务潜力:
当多处房产被用来担保一笔或多笔贷款时，就是交叉抵押。这是许多房地产投资者都没留意的重要贷款结构问题。
事实上，如果你所有房产都向同一个机构借贷，你的贷款很可能是交叉抵押的，你可能甚至没有意识到，这种结构可能会阻碍你再借贷额度或未来融资的能力。
这是贷款机构喜欢用的一种技巧，让你与他们保持独家联系(业务上，他们称之为“粘性客户”)。问题是，如果你决定出售一处房产，你的贷款机构可能会要求你清还一些其他房产的债务，以维持你的贷款与价值的比率。
他们也可能把你所有的物业视为一个资产包，如果其中一项物业表现不佳，就会对你其他可用的资产产生负面影响。这也意味着更换贷款机构可能困难重重，而且成本高昂。
所有这一切可能意味着，如果你有一笔钱可用，要么究竟是用来购买另一处房产，还是被要求用这笔钱来维持其他房产的运营。要理清一个交叉担保的投资组合，是一项棘手的工作，贷款人被征收高额退出费的情况并不罕见。因此，应该使用不同的贷款机构为每一处房产提供融资，或确保你与同一家贷款机构的贷款不会出现交叉抵押。
有一种观点认为，同时偿还投资房产的本金和利息能让你尽快迈向正现金流，让你靠收租就能生活。但是，当你还处于资产积累的投资过程中，它可能会减缓或冻结你的购买力，这意味着让资本增长发挥作用的时间会少很多年。
在这种情况下，偿还债务不如释放现金维持有能力再买房的势头来得重要。正确的做法是，把你多余的现金存入一个对冲账户——其结果是，你将得到与偿还债务相同的利息，但当你想要用的时候，又可以把你的资金提取出来。
当然，现在要获得只还利息的贷款有一定难度，但如果你认真找的话，还是有贷款机构愿意为你提供这些贷款的。
对于投资者和房东来说，使用对冲账户是一种非常有效的工具，可以降低贷款所付的利息。你在对冲账户的余额不会赚取存款利息，而是在理论上用来抵消贷款的余额，从而降低贷款的利息，并缩短还款期。
进一步说，如果你信任自己的自制力，可以在日常生活中使用信用卡来付账，赚取一些额外的积分，然后在每个月的免息期结束前从你的对冲账户中取款清还，这也是一个不错的主意。从长远来看，放在对冲账户上的额外的几千元将会对你的还款产生巨大的影响。
很多人会把他们的退税视为“奖金”，如果你打算用它来度假或买一个新沙发，当然可以。但如果你通过会计师填一份工资预扣税修改申请，把你一年中的退税估算分成等分，并放入你的工资中，你每周存入账户的额外钱就可以用来抵消你的贷款，降低利息，或者增添你下次买房的存款。
有一个“未雨绸缪”的现金流缓冲是一个聪明的策略，这意味着你将在经济上做好准备，以应对意想不到的开支。这将避免你动用储蓄，或不得不增加你的贷款来支付意想不到的费用。
当然，如果你做对了，你的缓冲资金仍然可以通过对冲账户来获取收益，而当意外发生，它可以帮助你避免陷入困境。记住，房地产投资是一种金钱游戏，你围绕着房子所作出的财务安排，可以决定你是否有能力再添加更多房产，增加你的财富。因此，从一开始就把这些结构理顺是至关重要的。
如果你不太确定自己的财务是否以最佳的方式设置，那么就值得去找房地产策略师或精通投资的贷款经纪人聊聊，这样就可以确保资金是尽可能地为你而不是为银行工作。
为你的出价提供一个解释。例如，你第一次的出价可能是根据区内最相近类物业的售价，再减去$20,000。然后，你就可以解释是因为物业有缺陷，所以应该提供折扣。如果您已经到了提出还价的阶段，可以尝试以同样的理由还价。这将令你的论点增加可信度和更为有力。
有一个合理的理由来支持你的出价是很重要的，因为这会影响卖家期望你支付的价格，而且通常他们在还价时态度会软化。房地产开发商John Potter说:“当你与一位较老练的卖家打交道时，例如在销售一幅开发地块，或者是一位经验丰富、了解可行性流程的人，把你的可行性报告发给他们一份，然后核对一下数字。
用这种方法清楚解释你的出价。他们很难对这些数字提出异议，尤其是土木工程数量等问题。”
这正是显示充足准备重要性的时候。出价太低有时对卖家是侮辱。这可能会令他们之后拒绝和你打交道。因此，你第一次报价的金额是希望以尽可能优惠的价格购入物业，以及提出一个可信但不冒犯卖家的出价，要在两者之间取得平衡。
正如前面所说的，这就是为出价提供合理依据的重要性所在。Potter说:“要非常小心，不要出价太低。从很多方面来说，这确实和文化背景有关。记得有一次我以远低于市价的价格希望买下一家购物中心。拥有这套物业的是中国人，他们在我出价后好几个月都没有和我说话，因为他们感到不快。这种文化反应与美国人或澳大利亚人的反应大不相同。美国人或澳大利亚人不会因为出价太低，感到被冒犯而退出协商。”
售价很多时是由分摊卖方的最低售价和买方的最高出价的差额来决定的。小心这种策略。例如，如果你出价$300,000购买一套物业，而卖家想要$340,000，第一个提出分摊差额的人通常是输家。
如果你是买家，愿意将你的出价提高到$320,000作出妥协，卖家通常的反应是，愿意将$320,000的出价和他们$340,000售价格之间的差价分摊作为最后售价。
换句话说，你支付$330,000，而不是$320,000。更好的办法是每次增加小量的金额来提高出价。例如，出价$310,000后，下一次出价是$315,000，之后的出价是$317,500。每一个出价都应该以递减的幅度增加，因为这向卖家表明你已经兴趣大减，他们最好接受你的出价。
作为这个策略的一部分，推迟提出下一个增加金额的出价也是明智之举，因为这更加令卖家感到你失去兴趣。作为一种谈判策略，你唯一可以先提出双方各让一半，是当你的第一个出价太低，即便有反复价格依然对你有利的时候。
作为一个聪明的谈判策略，有时一方会推说没有权力作出决定。这种说法往往不是真的。这种策略可以用来迫使对方作出进一步的让步，因为对方本以为他们已经与有权做出决定的人达成了协议。
作为一名律师，当我在与另一名律师谈判时遇到这种显而易见的策略时，我通常会这样回答:“ 糟了，不会又是说没有权做出决定这种假借口吧。”
Potter说: “作为一个买家，我经常使用这种策略，因为可以给你时间来考虑这个出价，并给你另一次机会。我通常是在谈判快结束时才这样做，而当时已经做出了其他让步。”
中介以 “越少条件越好” 为大原则。也就是说，你出价附带的条件越少，涉及的事项越少，他们得到卖方同意和接受你出价的可能性就越大。但你不应该遵循同样的原则。
从你作为买家的角度来看，以10%的首付、45天内交割、无条件现金的简单出价条件对你不利，因为你唯一能协商的就是价格。
在这个例子中，经验丰富的谈判者可能会提出他们的条件，出价须视乎房贷审批、建筑检查的结果，比如120天的交割期，以及更小额的首付，售价并尽可能包含更多的东西。
这将使他们有机会通过谈判解决其中一些问题，最终以10%的首付、45天的交割期达成协议，但价格更低。
许多人在他们的出价加上一些条款，比如须要进行虫害和房屋检查等，然后希望利用这些条款来降低价格。但利用这些条款来压低价格存在一定危险。
不过，有一个条款是你可以真正使用的。就是合同的价格必须符合估价。如果估价和购买的价格不同，你可以提供估价的副本给卖家，真诚地要求降价。
“受估价限制”条款是在谈判时可以真正把价格降低而为数不多的条款。从谈判达到双赢的局面很重要, 因为在交割后，买家和卖家仍需维持关系。
很多人们往往希望让自己的出价尽可能地具有吸引力，他们会附上购买价格10%的大额押金支票。这种策略的缺点在于，大多数人都是根据不同的条件(害虫和建筑检查报告, 出售另一套物业, 贷款，等等)来决定是否购买物业。
这些限制条款会大大削弱支付大额押金的力度。你不妨先付一笔象征式的押金(例如$1,000)，直到所有条件都满足为止，然后再支付高达10%的余额首付。
注意有关出价的言论。如“这是我的最高出价”或“这是我能负担的最高价格，要就要，不要就算了”之类的话可能会对你不利。如果卖方不接受这个出价，你就不能令人信服地回去提出更高的价格。
卖主会起疑心的，因为你刚刚告诉他们不能再高了。这样的言论会破坏你与中介和卖家之间的信任，并对谈判进程产生反作用。除非这是绝对真实的情况，否则不要使用这样的策略。
Potter说:“我经常利用幽灵理论。我总是告诉中介，我正在通过另一个中介查看另一套物业，当然，因为与中介的交易需要保密，我不能告诉他中介的名字或物业的详情。”
“我总是很有信心，中介会把这些信息告诉他们的客户，亦即卖家，并令他们感觉我不太急于购买，这可以创造一个公平竞争的环境。”
耐心是谈判的美德。一旦你出价，等待卖家的回复是很重要的。如果他们不接受你的出价，那就放弃。在没有得到卖家的答复之前，不要提出另一个出价。提出另一个出价是向卖家发出一个强有力的信息:你很想购入，他们可能会利用你这个弱点。
完
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