每日房地产简报 | 悉尼和墨尔本开发项目违约率上升，贷款机构制定贷款“黑名单”

根据《悉尼晨锋报》的报道，澳洲多元化地产巨头Dexus位于柯林斯街（Collins Street）80号的在建物业成功吸引当地知名律所Herbert Smith Freehills的入住。后者同Dexus签署了一份租赁八层写字楼的预租赁协议。据了解，Dexus的这处名为“South Tower”的写字楼高35层，律所Herbert Smith Freehills将租赁其中的21-28层，租期为12年，租金超过每平米净额800澳元。伴随律所的入住，Dexus这座写字楼的出租比例已经从63%提高至89%。此前，Dexus已经成功和多家知名机构签约，其中包括麦格理银行(Macquarie Bank)、麦肯锡公司(McKinsey & Company)和欧华投资银行(DLA Piper)。今年年初，Dexus及其旗下的批发房地产基金(Dexus Wholesale Property Fund)斥资近15亿澳元从昆士兰投资公司（QIC）手中收购了这处资产。除即将完成交付的South Tower写字楼外，现有“North Tower””将开发成为一个新的零售区和一家拥有255间客房的酒店。

可口可乐公司（Coca-Cola Amatil）宣布以总计3730万澳币的价格出售了位于阿德莱德的Thebarton装瓶厂以及邻近的两处较小地块。其中，Thebarton装瓶厂的买家为当地开发商Australasian Property Developments (APD)。据APD董事总经理Pep Rocca透露，公司已经制定了长期计划，将3.5公顷的Port Road地块重新开发为商业和住宅用途。邻近的一处地块则出售给了工业供应商Jetwave PtyLtd。Jetwave董事总经理Roy Seco表示公司将利用其新收购的工厂进行工业活动，包括制造和进口高压清洁设备以及工业干湿两用真空吸尘器。第三处占地9500平米的地块则出售给了Anglicare South Australia，将开发成经济适用房。截止目前，可口可乐尚未透露单个物业的具体售价。

据报道，澳洲债务回收和公司托管机构正在为工作量的大幅增加做准备，原因是多个住宅项目的预售目标未能实现，投资者贷款违约率明显上升。尽管Ralan集团是最引人注目的倒闭事件，但是据接管机构透露，徘徊在倒闭边缘的公司以及烂尾楼项目还有很多。伴随银行和非银行信贷机构放贷意愿进一步降低，违约率则有望进一步上升。一些非贷款机构已经列出了悉尼和墨尔本贷款“黑名单”。非银行贷款机构Chifley Securities的负责人Dominic Lambrinos表示公司已经在悉尼和墨尔本创建了一个“高风险”地区列表，这些地区的住宅开发将无法获得贷款。他说：“除非有大量资产支持，否则我们不会贷款给开发商和建筑商。”

澳洲地产专家指出，新州政府开始加大对纳税人不当避免缴纳土地税行为进行打击，地产开发商、海外人士、农场主、以及信托基金可能遭受的打击最为严重。新州收入办公室（Revenue NSW）于本月初宣布了这项行动，适用对象将是那些不当评估其土地税豁免权的机构。据其预计，实施首年可收回1亿澳币的收入。另根据新州2019/20财年预算，2019年新州土地税预计将增加49亿澳币。新州税务专家Grant Thornton表示，尽管很多土地所有者了解广泛的土地税规定，但是对于适用主要居住地、或初级生产用地豁免的具体规定，他们往往并不清楚。他说：“例如，如果您有一块5公顷的原生产用地，并且在分割之前开始开发，那么你可能不再享有土地税豁免的资格。”新州收入办公室给予纳税人为期3个月的宽限期，即在1月31日前可以自行进行土地持有情况的披露，并避免缴纳相关罚息。

商业地产服务商世邦魏理仕（CBRE）最近举办的一次组合拍卖会上，维州的四处零售物业以3270万澳元成交，平均收益率为5.4%。在这四处成交资产中，维州东部Leongatha地区的一处面积为3143平方米的独立式物业售价最高。该物业以1430万澳元的价格成交，买家为墨尔本当地的一位投资者，年租金收入达到76.1万澳元，收益率为5.32%。收益率最低的是位于墨尔本市中心的Woolworths Metro Abbotsford物业。它以468万澳元的价格出售给了南澳的一名投资者，收益率为4.93%。第三处资产则是位于Seville的一家ALDI商店和的两家店铺，以802万澳币的价格出售给了海外投资者，收益率为5.98％。最后一处零售资产则是位于吉朗附近的7-11便利店，成交价格为572万澳币，收益率为5.4％，买家为墨尔本的一名投资者。世邦魏理仕(CBRE)的 Mark Wize表示，过去一年里，买家的形象发生了明显变化，有四分之三的买家是新面孔，他们此前的投资偏好是现金或股票。而今，考虑到股市的低回报率和波动性，他们的注意力开始转向安全且收益率更高的商业地产投资。